《民法通则》第13条规定：“不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。”《民法总则》第21条第1款规定：“不能辨认自己行为的成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。”第22条规定：“不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。”房屋买卖属于重大的民事活动，需要完全民事行为能力人实施。无民事行为能力人或者限制民事行为能力人都不能实施，因此精神病人（无论是不能辨认自己行为的精神病人还是不能完全辨认自己行为的精神病人）不能从事房屋买卖行为。
《民法总则》第43条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”精神病人是无民事行为能力或者限制民事行为能力人，不具备房屋交易相应的民事行为能力，其所从事的民事法律行为无效。
《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”对于合同无效的法律责任（有人将之称为缔约过失责任），无民事行为能力人或限制民事行为能力人一般没有责任能力（没有承担责任的资格），自然也无须为此承担责任。具体到房屋买卖中，因精神病人对此重大交易没有行为能力，不能够从事此种交易，因此所导致的合同无效也不宜认定为其有过错，无须承担赔偿责任。
摘自《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》P17-18页，法律出版社2018年6月出版。内容简介：《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》对二手房买卖过程中的疑难问题进行梳理，采用问答形式对常见的纠纷问题进行分析解答，收录的案例均是真实案件，具有很高的参考价值。“裁判规则”板块收录了大量的相关法条与规定，可以帮助读者了解相关法律纠纷的处理依据和规则，具有较强的实用性。将相关裁判文书以二维码的形式加入，方便读者随时扫码浏览。
淘宝链接：https://item.taobao.com/item.htm?spm=a1z38n.10677092.0.0.11891debUAtvkI&id=572823205541
微店链接：https://weidian.com/item.html?itemID=2564739547
