——广州市番禺区某经济合作社与陈某某房屋租赁合同纠纷案
【案件事实】
原告（上诉人）：广州市番禺区某经济合作社（以下简称某经济合作社）
被告（被上诉人）：陈某某
2000年1月20日，某经济合作社与陈某某签订了一份厂房租赁合同，约定莱经济合作社将其所有的一间厂房租赁给陈某某，租期为2000年3月1日至2014年12月30日，租金为每月1500元，当年12月30日前结清全年租金。逾期应交未交的租金，应按实际欠款每天l%计付滞纳金，逾期两个月不交租金，出租方有权解除合同。2003年4月1日，某经济合作社将陈某某告上法庭，诉称：被告无理拖欠2002年租金14000元，虽经多次讨要．但直到起诉时仍未支付。故请求法院判决被告支付拖欠房租18500元（含2003年前3个月的租金）以及滞纳金14000元，并请求判决解除双方的租赁合同。被告不愿解除合同，且称欠付的租金已于原告起诉后付清，并认为1％的滞纳金太高，请求法院予以调整。
【案件结果】
一审法院判决被告支付原告294元的滞纳金而驳回原告其他诉讼请求。判后，某经济合作社不服，向上级法院提起上诉，依然请求判决被上诉人支付所欠租金及滞纳金，并请求判决解除双方的租赁合同。二审法院审理后认为，陈某某确实已经交付了所欠的2002年的租金，但一审法院作出的调整滞纳金、不予解除合同的判决欠妥，故判决陈某某支付2003年前三个月的租金4500元、滞纳金12600元，并解除双方的租赁合同。
【争议焦点】
1．双方约定的滞纳金是否合理
一审法院认为双方约定的滞纳金标准过高，应当予以调整。笔者对此有不同看法。首先，“滞纳金”的概念是属于行政法领域的概念，其法律性质又分为损害赔偿说、行政处罚说、行政秩序罚说、损害赔偿兼行政执行罚说。即便在某些公用事业领域里也常常在合同中以“滞纳金”来替代约定的“违约金”的概念，但是，随着市场经济的发展，“滞纳金”一词退出民商事领域，并以“违约金”替代之已成为现在法律理论和实务领域的共识。所以，在本案房屋租赁合同中约定的“滞纳金”实质上应为“违约金”。其次，根据我国合同法及其司法解释相关规定，违约金以补偿性为主，以惩罚性为辅。违约金超过实际损失的百分之三十，人民法院可认为违约金过高，予以调整。尽管有这样的规定，但人民法院并未否认违约金的惩罚性质。笔者认为，对于债务人明显是故意拖延履行给付义务的，人民法院可适用惩罚性违约金。最后，人民法院在本案适用惩罚性违约金的原因还有一个，就是充分尊重当事人的意思自治和合同自由。既然本案的合同真实有效，那么，法院应当尊重双方当事人对“违约金”约定的真实意思表示。在本案中，既然陈某某有违约事实，就应当承担违约责任，按照合同约定支付滞纳金。一审法院过分调低双方约定的滞纳金标准不妥。
2．合同是否可以解除
一审法院认为，被告的行为构成违约，但鉴于其实施了一定的补救措施，且双方的租赁合同关系还有继续履行的基础和条件，从保持社会稳定，减少社会财富浪费的角度出发，双方的租赁关系应以维持为宜。
我国《合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”双方合同约定，陈某某逾期两个月不交租金，某经济合作社就有权解除合同。由于陈某某拖欠租金超过两个月，租赁合同中一方解除合同的条件已经成就，基于意思自治和合同自由原则，法院应当判决解除双方的租赁合同。而一审法院在没有证据证明该合同条款为无效或可撤销的情况下将其撤销，自认为有利于保持社会稳定和减少社会财富浪费，但恰恰侵害了合同当事人的利益。
【案件评析】
本案中，一审法院判决不当，未能平等的保护当事人的合法权益，所幸二审法院发现并纠正了这些错误。实务中，对合同当事人的意思自治，不同法院的尊重程度不同，明显可以看出二审法院比一审法院更加尊重当事人的意思自治和合同自由，而二审法院的做法也顺应了我国近年来市场经济快速发展、民商事关系大幅增长的现状和趋势。实务中，在不违反法律的禁止性规范的前提下，法院应当做到充分尊重当事人的约定，在当事人缺乏约定或约定不明时，才援引法律来调整当事人之间的民商事法律关系。
摘自：《房地产法律实务与案例解析》P87-89页，法制出版社2018年2月出版。内容简介：本书为华瑞兴律师事务所与碧桂园集团法务部合作出版的房地产法律实务指导用书。分为上、中、下三篇。上篇“房地产市场发展概况”，概述了我国房地产市场运行情况、面临的风险，以及房地产法律服务的重要意义。中篇“房地产诉讼法律实务与案例”，选取典型案例，从法院判决、争议焦点、案件分析等角度，对实践中房地产案件存在的常见和疑难法律问题进行解答。下篇“房地产非诉法律实务与案例”，结合具体项目，对土地一级开发、PPP项目土地一二级合并开发、城中村改造、房地产并购等房地产非诉业务的提供操作方法与技巧的指引。本书旨在为相关人士办理房地产法律业务提供实操性和有针对性的指导和参考。
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