一、中国公民或者企业是否可以在印度购买不动产
印度1999年的《外汇管理法》以及2015年的《外汇管理法（印度境外购买或者转让印度不动产实施细则）》[1]中规定了以下国家及地区的公民( Citizen)不得在印度购买及转让[2]不动产：
◇巴基斯坦 ◇孟加拉国 ◇斯里兰卡 ◇阿富汗 ◇中国
◇伊朗 ◇尼泊尔 ◇不丹 ◇中国澳门 ◇中国香港
来自以上国家和地区的公民，不管其在印度的居住状态如何，即只要自然人具有以上国家和地区的国籍身份，不管其是否同时构成了印度的居民( Resident)，在获得印度储备银行即印度央行的许可之前，不得购买印度的不动产。
如果是来自以上国家和地区的公民，因为无法购买印度的不动产，退而求其次，如果他们租用印度的不动产，按照印度现行的法律框架，也具有一些限制，如租用印度的不动产，单次租约最多五年。
来自上述十个国家和地区以外的，并且居住[3]在印度的自然人可以购买、租用印度的不动产。如果外国公民是属于上述十个国家之外的并且不具有印度居民身份的外国人，则其可以通过从印度居民手中继承的方式获得房产。除此途径之外，这些外国公民和中国公民一样，不得购买印度的不动产，租用不动产的单次时限也不得超过五年。
当然，中国投资者可以采取注册～家印度公司的方式来购买、租用不动产。中国投资者注册的印度公司虽然是中资背景，但是其是依照印度公司法成立的印度公司，享有与印度人开设的公司～样的待遇和权能。
实务中笔者经常会接到中国投资者的咨询，其是否可以直接用其中国的公司实体与印度的房东签订房屋租赁协议。基于目前的印度法律框架尤其是《外汇管理法》(4)答案是否定的。其实这个的深层原因较为简单，试想如果中国企业直接在印度租用或者购买不动产，那对该不动产的管理、维护以及利用等都离不开一个本地实体，从商业理性出发中国企业不可能在中国一直遥控指挥其在印度的不动产。有些投资者认为，其可以先用中国实体将该印度不动产租用或者购买下来，等到他们注册了印度实体之后再由该印度实体将中国实体替代下来即变更承
租主体，这些中国投资者认为这样可以避免房东不租或者不卖该房产或者说避免因印度公司注册所花时间较长而导致价格上发生变动。但在实践中这样的方式显然是有问题的，第一，投资者所设想的“替换”即由后续成立的印度实体将原租赁协议或者购买协议的签约方即中国主体更换下来，但这一更换过程涉及权属变更，因此会产生税务负担，如契税、印花税等。另外，该变更的行政程序比如到当地的土地主管部门备案也是需要一定的时间和金钱成本。第二，印度公司在成立之前就需要找到相应的地址，所以如果中国投资者采用这种先用外国主体租用或者购买之后再变更的方式，显然大费周章。当然最重要的一点原因是基于目前印度法规定，外国实体不得直接在印度租用和购买不动产。
那针对这些中国投资者关于土地租用价格会发生变动的担忧有何解决方案？笔者从实务经验出发，认为最保险的方式是，可以先与地主磋商，中国企业可以支付一笔定金，印度地主出具一个承诺函，在一定时间内以一定的价格为中国投资者保留该土地。与此同时，中国投资者可以加紧其印度公司的注册进度，在印度实体成立之后以该印度实体来与地主进行签约并到政府相关土地部门进行备案。通过这一方式可以比较合理地处理法律规制和商业实际之间的冲突。
摘自：《印度投资实务指南》，中国法制出版社2017年8月出版。内容简介：本书为针对印度投资并且从实务方面进行系统性指引的中文书籍。系熟悉中国对印度投资的律师团队从其经手过的数百起大小案件中的经验总结，从对印度投资的准备、外资进入、当地运营以及退出所面临的的所有问题都进行了系统性分析。并且在阐述实务操作的同时也给出了所援引的法律依据，使读者可以做到知其然并知其所以然。
