中外住房保障制度的发展路径比较
不同的历史环境会影响法的发展、进化途径。经济法的产生是法结构变动的结果，就变动的过程来说，外国经济法产生和发展的过程体现为私法公法化，中国经济法产生和发展的过程为公法私法化。从一定意义来说，经济法是从私法公法化和公法私法化的法律运动中产生的，私法公法化和公法私法化运动过程背后所隐藏的经济学基础是“市场失灵”理论和“政府失灵”理论。
中外住房保障制度的发展路径与中外经济法的产生、发展路径有着惊人的相似性。
(一)国外住房制度的发展路径
从国外住房保障制度产生、发展的情况来看，在自由竞争资本主义阶段，住房的商品属性发挥得淋漓尽致。政府认为住房属于私人的事情，由私法(民商法)来调整，政府不加以干涉。
在英国，城市住房出租率居高不下，但政府对房屋租赁市场并没有干预，任由出租者高租剥夺进城农民，因此出现不少无家可归者，也引发了工人运动。德国亦出现因为工业化、城市化带来的城市住房租赁市场兴旺的景象，在没有政府的干预下，出现专门出租房屋的“食利阶层”。新加坡和香港地区等都经历过住房市场自由竞争、政府不加干预而最终导致诸多社会问题发生的发展阶段。
进入垄断资本主义阶段，尤其是二战以来，资本主义国家普遍对市场进行干预，房地产市场亦毫不例外。干预的手段包括租金控制、政府直接投资兴建住房和发放住房补贴等。资本主义国家不再认为住房问题属于纯粹私人问题或仅涉及私权利，而是认为住房问题涉及公民的基本权利，涉及公共利益，所以公权力应该介入。由此而制定的《租金控制法》《住房法》《住房补贴法》等不再属于民商法的范畴，而是属于经济法或社会法的范畴。值得注意的是，西方国家对住房市场的干预并不是取代市场机制的作用，而是在“市场失灵”时以政府这只“看得见的手”来矫正市场经济这只“看不见的手”。一旦“政府失灵”时，资本主义国家又来纠正“政府失灵”的问题，重新发挥市场机制这只“看不见的手”在住房市场中的作用。从总的发展趋势来
看，国外住房保障制度的发展遵循一条从自由竞争到国家干预，再到私有化的发展路径。有关住房的法律也走出私法公法化的发展路径。
(二)中国住房制度的发展路径
反观我国住房保障制度的发展路径，显得曲折和艰难。新中国成立以后，在中国共产党的领导下，人民翻身做主人，迫切需要解决穿衣吃饭和住房问题，于是我们设计了一条由国家全部包办起来的住房保障制度。平心而论，计划分配、福利性住房制度的本意是好的，社会主义优越性的最基本体现应该是人人都有饭吃、有衣穿和有房住。但否认住房的商品性、投资性，甚至是消费性以后，不可避免地出现供应不足、住房短缺的问题，甚至这种制度竟然走向它的反面，如同“产权扭曲的住房制度说”所指出的，“在我国实际上是将政府财政性住房福利补贴与职工工资扣除混在一起，统一建造住房，然后国家将全部新建住房作为‘福利’，以低租金实物形式按‘官本位’优先分配给官位和工资收入较高的职工，使他们获得丰厚的‘暗补’；而官位和工资收入较低的职工由于少分房，或根本分不到房，不但很少或根本得不到政府纯财政性住房福利补贴，反而通过国家对工资中住房消费的统一扣除，将本属于自己工资一部分的住房消费无偿转让给多分房、分好房的职工身上”。这就是住房保障制度的异化。本来住房保障应该是政府补贴给低收入住房困难者，结果却异化为补贴给有官位的和工资收入较高的人，最终造成“富者愈富、贫者愈贫”，这可能也是传统住房制度设计者所始料不及的。
另外，完全否认住房的商品性，其前提应该是人类已经实现了共产主义或地球上仅有一个国家。当年我国是通过“闭关锁国”来否认住房的商品性，但是，随着20世纪七八十年代进入全球化时代，各国之间的融合和竞争已经是不可避免的，住房作为一个生产、消费要素，跨地区、跨国境的流动趋势也无法避免。所以，传统的福利住房制度只能够在特定的时期存在，在经济全球化年代是无法存续的。
改革开放以后，中国终于意识到否认住房商品性、投资性的错误，积极推进“房改”，其实质也就是住房商品化、住房分配货币化。但在房改的过程中却将住房问题全部推给市场，政府(尤其是地方政府)不再承担住房保障的职责，从而造成高房价下的“房奴”问题、农民工的住房问题、“夹心层”的住房问题、“蜗居”问题、“蚁族”问题等，进而引发社会的不安定和治安问题等等。这又是从一个极端(全部包揽)走向另一个极端(放任不管)。
当政府意识到住房问题的严重性以后，再次提出要实现“居有所居”，以廉租住房制度的建设为契机来解决城市低收入住房困难者的住房问题。所以，从我国的住房保障制度发展路径来看，我国走的是一条“先是政府全面管制(主要以行政指令的方式，缺少住房保障方面的法律)，接下来是全面市场化(主要靠政策推动，法律规定缺乏)，再后来就是国家宏观调控下的住房商品化或住房市场化+住房保障制度”的发展道路。
由于历史环境和决策者决策等原因，中外住房保障制度走出不同的发展路径，中外的住房保障制度还在不断变化及完善当中。虽然经济发展水平不同，社会制度也不一样，各国采取的保障措施及方式也不同，但住房保障的宗旨和目标应该是一致的：即通过政府(包括中央政府和地方政府)及社会的力量，解决特殊群体的住房问题，保障社会成员的居住权。
国外的住房保障制度已发展近百年，而我国的住房保障制度也走过60年的发展历程。积极总结我国住房保障制度的得失经验，如何借鉴国外的发展经验将我国的住房保障制度设计得更为科学，让我们的住房保障制度尽量少走一些弯路，不再那么曲折艰难，这是摆在每一位有责任感的中国人面前的重大课题。
摘自：符启林 等著 《住房保障法律制度研究/经济法专题研究书系》
