房屋转移登记的三重审查标准
实践中，房屋登记机关和人民法院在处理上述类型案件时所采取的审查标准不尽相同。总的说来，主要存在以下三个不同层面的审查标准。
(一)形式主义的审查标准
房屋转移登记行为属依申请之行政行为，其主要的审查依据是涉及房屋转移登记的相关行政法律规范。同时，考虑到房屋转移登记的基础系民事法律关系，在立法层面上，这些行政法律规范需要与相关的民事法律规范相衔接。否则，房屋登记机关作出的行政行为可能违反相关的民事法律规范。
在《物权法》施行前，房屋登记机关主要依据《城市房屋权属登记管理办法》对房屋转移登记申请进行审查。《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条规定，登记机关应当对权利人(申请人)的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书。第三十六条第一款规定，以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关收回其房屋权属证书或者公告其房屋权属证书作废，并可对当事人处以1千元以下罚款。
基于上述规定，如果申请人提交的材料齐全、权属清楚，则房屋登记机关应当予以登记。反之，如果房屋登记机关发现申请材料存在虚假，则可以不予登记。对于已经做出的登记行为，房屋登记机关可以予以撤销。同理，人民法院在审理此类案件时也可以持同样的审查标准，其中最为典型的一种表述为“鉴于申请材料存在虚假，被诉房屋转移登记行为的合法性基础已经不存在，本院依法应予撤销”。
上述审查标准系形式主义的审查标准，其将房屋转移登记的基础限定在申请材料的层面上。申请材料齐全、真实，则房屋转移登记行为的基础合法。反之则基础不合法，如申请材料中存在虚假签字问题、代办房屋转让事宜的委托公证被撤销等。依据该标准，房屋登记机关只需要对申请材料是否齐全、真实进行审查，至于房屋转移登记行为背后的权利状况则在所不问。
(二)债权主义的审查标准
相对于形式主义的审查标准，债权主义的审查标准将登记行为的合法性基础仅限定在一项申请材料上，即房屋买卖合同。至于其他的申请材料，如果不影响房屋买卖合同本身的效力，则认定为瑕疵，不足以导致房屋转移登记行为本身被撤销。持该标准者将房屋买卖合同视为房屋转移登记的原因行为，即房屋买卖合同为因，而房屋转移登记为果，只有房屋买卖合同被确认无效或被撤销，房屋转移登记才失去原动力，成为无因之果、无源之水。也仅在此情形下，基于该房屋买卖合同进行的房屋转移登记才能被撤销。
上述标准逻辑比较清楚，看似无懈可击。但笔者认为该标准存在一个无法回避的问题：如果房屋登记机关以房屋买卖合同被撤销或被确认无效为由撤销该房屋转移登记，则相当于基于一个无效的债权撤销了一个存在的物权(至少是形式上的物权)，这是否有违相关的民事法律规范?进一步说，如果受让人主张善意取得并得到人民法院认可，则即使房屋买卖合同无效，受让人基于善意取得制度仍能取得该房屋的所有权，此时的登记权利人即为真实权利人，房屋登记机关予以撤销显然不当。
上述问题将房屋转移登记与物权联系起来，顺着这条思路，房屋登记的审查标准也触及到物权的层面，这是一种更深层次的审查标准，笔者将之称为物权主义的审查标准。
(三)物权主义的审查标准
这是最为严格的标准，即只有在明确判定登记权利人不是真正权利人的情形下，即登记权利人已明确丧失物权的情形下，才撤销房屋登记，其追求的是登记权利人与真正权利人的一致。如房屋买卖合同因涉及无权处分而被法院确认无效，但买受人基于善意取得主张该房屋的所有权并得到法院的支持，在此情形下，虽然债权灭失，但物权仍然存在，房屋的登记权利人与真实权利人一致，该房屋转移登记行为无需撤销。
上述标准涉及到不动产善意取得制度，其为《物权法》第一百零六条所确认，但该制度在《城市房屋权属登记管理办法》这一行政规章中并无体现。为了适应《物权法》的上述规定，2008年7月1日，《城市房屋权属登记管理办法》被废止，《房屋登记办法》正式施行，其中第八十一条规定，当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，但房屋权利为他人善意取得的除外。至此，《城市房屋权属登记管理办法》确定的房屋登记制度被打破，申请材料不再是房屋转移登记的唯一基础，善意取得成为房屋受让人取得房屋权利的另一合法基础。即使申请材料这一基础的合法性因为虚假而丧失，但这并不能直接导出善意取得这一合法基础的丧失。同理，房屋买卖合同被撤销或被确认无效也不一定导致房屋转移登记被撤销，否则就可能损害善意取得人的合法权益。
综上可知，房屋转移登记的审查标准与房屋转移登记行为背后的基础行为(或称原因行为)联系紧密，不同层面的审查标准实际上是建立在不同层次的基础行为之上的，对不同层次的基础行为合法性的审查呈现出来的就是不同层面的审查标准。而这里所称的基础行为即为民事法律关系。
摘自：最高院行政庭 编《行政执法与行政审判(2012年第2集)(总第52集)》
