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  • 房屋登记行政案件的原告主体资格--行政执法与行政审判(2009年第2集)(总第34集)

    江必新 已阅9241次

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    房屋登记行政案件的原告主体资格

    与房屋登记行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织,对房屋登记机构的登记行为不服,可以作为原告提起行政诉讼。法律上的利害关系,是指公民、法人或者其他组织请求所保护的属于其合法权益,认为受到房屋登记行为侵犯,且为房屋登记的法律规范所保护。引起房屋登记行政案件原告主体资格争执的焦点主要有五个方面:

      (一)连续转移登记行为的原告

    A与B系夫妻,两人共同建房五间。2000年B将该房卖给c并到房管部门办理了过户手续,由县政府为c核发了158号房产证。2001年c将该房卖给D,县政府将158号房产证注销后,又为D核发了.555号房产证。当D准备人住时,遭A阻拦,A称该房是其与丈夫的共同财产,丈夫处置该房产的行为其不知情。之后,D以民事侵权为由将A诉之法院。经过县市两级法院审理,均认为c与D系善意有偿取得涉案房屋,A的行为构成侵权。民事判决生效以后,A对县政府为D核发555号房产证的行为提起行政诉讼。法院审理过程中,A又对县政府为c核发158号房产证的行为提起行政诉讼,法院终审判决认为,县政府核发158号房产证的行为违反法定程序,遂作出确认该行为违法的判决。该判决发生法律效力后,中级人民法院恢复了对县政府为D核发555号房产证一案的审理,并作出确认555号房产证合法的判决。

    对A可否对房产再次转移登记提起行政诉讼有两种意见:一种认为可以提起行政诉讼。实践中存在原权利人对房产被多次转移登记不知情的情况,房产的多次转移行为与原权利人均有法律上的利害关系,法院只有经过立案审理,才可确认房管部门是否错误登记,以保护真正权利人的合法房产所有权。另一种意见认为无权提起行政诉讼。根据城市房地产管理法和物权法的规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭实行登记生效制度。在房产初次转让并办理转移登记的情况下,原权利人自登记时即丧失了对原房屋所有权。如果原权利人的财产受到侵害,其可基于债权请求权要求相关当事人承担相应的民事赔偿责任,也可要求登记机构承担错误登记的行政赔偿责任。倘若允许原权利人对房产再次转移登记行为提起行政诉讼,则与物权法确立的不动产物权登记制度相悖,不利于保护善意第三人利益以及不动产交易当事人对物权登记制度的信赖利益,不利于保护交易安全。

    对连续转移登记行为原权利人的原告主体资格,是司法实践中争执焦点之一。对之应逐一剥离分析,有三种情形:第一,同一房屋连续多次转移登记,原房屋权利人或利害关系人不服距其最近一次转移登记提起行政诉讼的,具有原告主体资格,人民法院应当受理。正如上述案例中的A可以对C的房屋转移登记行为提起行政诉讼。第二,如果原房屋权利人或利害关系人就距其最近一次登记以及后续登记一起提起行政诉讼的,具有原告主体资格,人民法院受理后判决驳回原告就在先登记提出的诉讼请求,或者以保护善意第三人为由确认在先登记违法的,应当裁定驳回原告对后续登记行为的起诉。正如A既对C提起行政诉讼又对D提起行政诉讼,法院可以分别受理、分别裁判,如果A对c的诉讼请求被判决驳回或者属于善意第三人的情形,就无需对D的登记行为进行审查,直接驳回对D的起诉即可。第三,原房屋权利人或利害关系人未起诉距其最近的登记,直接对后续登记提起行政诉讼的,不具有原告主体资格,法院不予受理。

    问题的关键点在于是否有善意取得第三人。⑩物权法第一百零六条规定,无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:受让人受让该不动产或者动产时是善意的;以合理的价格转让;转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。对连续转移登记行为的诉讼,原权利人或利害关系人可以对其最近的登记或者一起对所有转移登记行为提起诉讼,只有遇到善意取得第三人以后的行为。到此不具有了原告主体资格。如果未起诉距其最近的行为,径行起诉后续行为则不具有原告主体资格。上述案例中,民事判决已经明确c与D为善意取得,故A则不具有对D提起行政诉讼的原告资格了。因为物权法第一百零八条规定,善意受让人取得动产后,该动产上的原有权利消灭,但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。

      (二)查询、复制登记资料的原告资格

    物权法第十八条规定,权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料,登记机构应当提供。物权公示资料的查询和复制,包括不动产登记资料的查询复制,也包括动产抵押资料的查询复制。物权法明确规定权利人、利害关系人的原因在于,实际生活中有相对部分财产不进人流通领域,只有登记的财产进行转让、抵押时,交易的对方才需要了解权属情况,才需要查询和复制;进人流通领域的财产只有在交易过程中通过权属证书等难以证明,需进一步核实有关情况时才需要查询和复制登记资料;权利人或利害关系人查询和复制的登记资料仅仅是与之有关联的最简单的登记资料,而不是所有的登记资料。

    查询和复制登记资料需要处理好几个关系:物权法中的查询和复制权利与行政许可法中的公众查询权不一致;物权法中的查询和复制权利范围与行政许可法中的公众查询权的范围不一致,物权法中登记资料仅为最简单的交易必须的登记簿上的资料,而不是所有资料;物权法中的查询和复制权利与政府信息公开条例中的查询权以及范围不一致,且物权法中的查询权是依申请的行为,政府信息公开有相当部分属于依职权公开的内容;物权法中的查询和复制权利限于登记簿记载的内容,对登记簿记载内容部委规章和地方性法规规定不一致,按照立法法的规定,部委规章和地方性法规属于准同位法,对之如何适用需要根据不同情况不同对等。

    根据物权法规定,权利人、利害关系人认为登记机构根据其申请未提供查询、复制登记资料,可以依法提起行政诉讼,具有原告主体资格。⑩

    物权法建立了更正登记、异议登记制度,提高不动产登记正确性。权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。这里“或者有证据证明登记确有错误的”,一般指法院生效裁判。新增不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起15日内不起诉,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。建立预告登记制度,保障市场交易安全,防止诸如商品房买卖“一房二卖”等现象。即当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的,预告登记失效。同理,该权利人或利害关系人同样具有原告主体资格。

      (三)特定债权人的原告主体资格

    一般债权人对债务人转移登记行为没有原告主体资格,但在特定情形下债权人认为房屋登记机构为债务人办理的房屋转移登记侵犯其合法权益,则具有了原告主体资格。第一种情形,登记机构工作人员与债务人恶意串通办理登记的。如甲公司与乙公司因代建工程合同纠纷,甲公司享有债权;乙公司将其土地使用权转让给丙公司,政府给丙公司颁发土地使用权证。甲公司不服政府给丙公司颁发土地使用权证行为,是否具有原告主体资格。一种观点认为,甲公司不具有原告主体资格。一般债权人对债务人享有权利的土地没有优先权,政府颁发土地使用权证的行为可能影响债权人实现债权,但二者之间没有必然的因果关系。债权人债权的实现取决于债务人的履约能力,与政府出让土地使用权、颁发土地使用权证没有法律上的利害关系。因此甲公司作为一般债权人对政府颁发给丙公司的土地使用权证不具有原告主体资格。另一种观点认为,如果有证据证明乙公司恶意逃债,乙公司丙公司和政府恶意串通逃避债务,则甲公司具有原告主体资格。两种观点各有道理,各有缺陷。此种情形的原告资格的法理总结为:一般债权人对政府颁发给丙公司的土地使用权证没有原告主体资格;如果有证据证明乙公司和政府有恶意串通逃债的行为,则一般债权人对政府颁发土地使用权证有原告主体资格,可以依法提起行政诉讼。同理,如果是房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通办理登记的,当然具有原告主体资格。

    第二种情形,民事诉讼中人民法院已对房屋采取强制措施的。在此需要注意法院强制措施以已送达房屋登记机构为准。

    第三种情形为房屋为债权抵押物且转让房屋未经抵押权人同意的。抵押权人当然具有原告主体资格。

      摘自:江必新著《行政执法与行政审判(2009年第2集)(总第34集)》

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