《房地产合同实务》
(三)典型案例分析
案例一①
[案情介绍]
郑X兵等人诉黄岩市房屋开发公司商品房预售合同履行义务纠纷案
原告：郑X兵、陈X建、黄X珍、周X贵、蔡X莲、蔡X珍、包X方、叶X平、陈X畏、於X霞、戴X素等11人。
被告：黄岩市房屋开发公司。
被告黄岩市房屋开发公司是1988年7月依法成立的房地产开发企业，其经批准的经营范围是：主营商品房开发、销售，兼营建筑材料。1990年12月，被告先后经原黄岩市(现改为台州市)计划经济委员会、城乡建设委员会、土地管理局、建筑工程管理处等有关部门批准，在现台州市路桥镇解放路开发临街坐西朝东第4号、第5号两幢商品住宅楼，各楼的第一、二层为营业用房，第三层以上为住宅套房。1991年9月，原告郑X兵等11人分别向被告下属的路桥办事处申请购买该4、5号商品住宅楼的营业房各1套，并按照被告预售商品房的有关规定，填写了《订购商品房申请登记表》，经所在居委会和路桥土地管理事务所审核，同意原告郑X兵等11人申请购买营业房各一套。1991年9月25日，被告黄岩市房屋开发公司的派出机构——路桥办事处，分别在原告郑X兵等11人的《订购商品房申请登记表》中“公司审定房屋方位层次”一栏，签署了“同意购买解放路营业房一套”的意见。同年9月27日，被告分别向原告郑X兵等11人收取了订购营业房预付款各4万元，并出具了收据。1992年6月 24日，原告郑X兵等11人又分别交付给被告建房的施工单位——黄岩市路桥市政公司工程款各5000元。
在解放路第4、5号商品住宅楼兴建过程中，1992年4月7日，赂挢区的陈X增等部分厂长、经理也填写了《订购商品房申请登记表》，此表未交给被告，被告未向他们收取分文预付款。同年4月16日，原黄岩市计划经济委员会根据路桥区企业办公室的书面报告，以黄计经字(1992)第113号文件，指定原路桥区企业办公室将解放路第4、5号商品住宅楼销售给路桥区的陈X增等11户厂长、经理。 1992年9月10日，原黄岩市城建委主任、路桥镇镇长、路桥区企业办副主任及被告经理等人召开了协调会议，决定：(1)路桥镇解放路第4、5号楼的商品房卖给路桥区的厂长、经理；(2)已经缴款的郑)<兵等11户个人购房户在小商品市场另择地皮给予解决，如果11尸个人不同意，由开发公司归还预付款；(3)由路桥镇通知施工队停止施工。会后由路桥镇城建办公室口头通知停建解放路4、5号商品房工程，被告及施工单位据此停止建造，当时该工程已建至二层楼。
工程停建后，原告郑X兵等11位商品房预购人在向黄岩市有关部门多次要求解决无果的情况下，于1994年3月1日向台州市路桥区人民法院提起诉讼，要求依法确认与被告的商品房买卖关系有效，并要求被告及时交付房屋。
被告黄岩市房屋开发公司答辩：愿意按约履行。但因该工程被停建，无法及时交付预售给原告的商品房。
[审判]
台州市路桥区人民法院经公开开庭审理，查明了案情事实和相关证据。认为：被告黄岩市房屋开发公司依法成立，具有开发、销售商品房的主体资格。被告开发坐落路桥镇解放路第4、5号商品住宅楼，经有关部门批准，手续完备，被告有权自主签订预售商品房合同。原告郑X兵等11人经有关单位审核同意，与被告签订了预售商品房合同，并交纳了预付款。双方签订的商品房预售合同应认定有效，依法受法律保护。该合同中商品房交付期限不明确，原告要求及时交付，依法应予准许。但应给被告必要的建房时间。至于该商品房预售过程中受到有关行政部门干预，该工程又被有关部门通知停建，应由被告自行与有关部门解决，不属本案争议范围。台州市路桥区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第57条、第85条、第88条第1款和第2款第2项、第111条的规定，于1995年4月14日判决：
原告郑X兵等11人与被告黄岩市房屋开发公司签订的预购预售商品房合同有效，被告应于判决发生法律效力之日起一年内交付房屋。
本案诉讼费用由被告负担。
宣判后，当事人均未上诉。被迫停工的解放路第4、5号商品房工程，经多方努力，已于1995年7月4日恢复施工。
[法理分析]
本案是一起当事人多，涉及面广，牵连到原黄岩市和路桥区、镇 6个行政部门，争讼房屋停建二年多，在当地影响较大的一起商品房预售合同方面的普通共同诉讼案件。法院受理后，坚持严肃执法，正确适用法律，取得了良好的社会效果。本案主要抓住了以下三个关键问题：1．关于商品房预售合同的效力问题。人民法院审理商品房预售合同案件，必须审查合同的效力，这是正确处理这类案件的前提。审查的内容，一般应包括：审查作为预售方的主体是否具有房地产开发经营权；作为合同标的物的房地产的所有人(土地使用权人)是否持有合法证件；合同是否是双方当事人的真实意思表示，其内容是否合法。根据本案事实，商品房预售方是依法成立的房地产开发企业，其开发的商品房用地业经土地管理部门和规划部门批准，并已列入商品房开发计划，持有合法证件；商品房预购方是当地城镇居民，经有关部门审核符合购房条件；双方以《订购商品房申请登记表》的书面形式签订了预购预售合同，预售方还实际收取了预购方交纳的预付款，应当确认该商品房预售合同业已依法成立，对当事人具有法律约束力。需要指出的是，在1991年9月原告郑X兵等11人与被告房屋开发公司签订了商品房预售合同之后，1992年4月7日，路桥区陈X增等部分厂长、经理也填写了《订购商品房申请登记表》，但此表没有交给房屋开发公司，房屋开发公司既未承诺预售此商品房，也未收取分文预售款，这只能认为是部分厂长、经理的单方意思表示，不具有预购预售商品房合同的效力。2．关于排除不当行政干预的问题。本案原、被告之间的法律关系是清楚的，案情也并不复杂。但是由于受到原黄岩市(区、镇)某些主管部门不当行政干预，特别是1992年9月10日召开的“协调会议”，指定将“路桥镇解放路第 4、5号楼的商品房卖给路桥区的厂长、经理”，置本案原告郑X兵等 11人的合法权益于不顾，采取行政手段，违法解除郑X兵等11人与房屋开发公司签订的商品房预售合同，直至“通知施工队停止施工”，导致依法兴建的商品房被迫停工达两年多，严重侵犯了房地产权利人的合法权益，影响了房地产业的健康发展。在诉讼过程中如何排除不当行政干预，这成了正确处理本案的关键问题之一。有人认为，可以追加原黄岩市(区、镇)有关部门为本案被告，因为郑X兵等人与房屋开发公司之间没有实质性的纷争，造成纠纷及停止施工主要是由于某些部门的错误行为所致，如不追加他们为被告，纠纷不能彻底解决。也有人主张追加陈X增等部分厂长、经理为本案第三人，因为案件的处理结果与他们有利害关系。受诉法院经过慎重研究，认为： (1)商品房预售合同纠纷是房地产开发经营方面的一种新类型案件，其诉讼主体，一方应是房地产开发经营企业，即预售方；另一方则是符合购房条件的单位或个人，即预购方。原黄岩市(区、镇)有关部门不具备房地产开发经营的主体条件，所谓的“113号文件”和“协调会议”，擅自将本案已预售的商品房指定售给陈X增等部分厂长、经理，以及通知停止施工等，纯属凭借行政权力作出的行政行为，其违法性是显而易见的。按理，被侵权的房地产开发经营企业可以“行政机关侵犯企业经营自主权”为由提起行政诉讼；原告郑X兵等11人的合法权益因此也受到了直接损害，作为行政行为的利害关系人，也是有权提起行政诉讼的。但他们均未提起行政诉讼，这是他们对行使诉权的选择。原告郑X兵等11人最终向法院提起了民事诉讼，是因为他们与被告之间存在有民事法律关系，并可以通过民事诉讼排除行政干扰，这种民事诉讼依法是成立的。本案作为民事诉讼，当然不应将有关行政机关追加为被告。(2)基于同样的理由，陈X增等部分厂长、经理与房地产开发经营企业没有商品房预购预售合同关系，他们与本案当事人之间不存在法律意义上的利害关系，因而不具备民事诉讼第三人的主体资格，不应追加其为第三人。受诉法院在查明案情事实的基础上，向市委写了《关于要求协调郑X兵等11人与市房屋开发公司预售商品房纠纷案的请示》，得到了市委的支持，排除了不当行政干预，使被迫停工的商品房得以恢复施工，从而妥善解决本案纠纷。3．关于本案的法律适用问题。1995年1月1日起施行的《中华人民共和国房地产管理法》是人民法院审理房地产案件的法律准绳。但对房地产管理法施行前，因房地产开发经营方面引起的纠纷，在房地产管理法施行前或施行后诉讼到人民法院的，人民法院仍应依据当时的有关法律和政策规定，在查明事实、分清是非的基础上，从实际情况出发，合情合理地处理。本案争议的商品房预售合同是在1991年9月签订的，合同的基本内容，即预购、预售、收取预付款等是依法成立和有效的。但是，合同中却没有约定购房价格、交房时间及违约责任等，合同内容的不完善导致合同履行中的不稳定，潜在的隐患也容易引发纠纷。如何正确地适用法律，妥善处理这种新类型案件，受诉法院主要是掌握了两条：一是遵循最高人民法院提出的审理房地产案件的三个原则，即(1)有利于房地产业健康发展的原则；(2)依法保护合同的原则；(3)公平保护当事人合法权益的原则。二是恰当地适用《中华人民共和国民法通则》的有关条款。例如，关于该商品房预售合同的效力，适用了民法通则第57条和第85条的规定认定；关于商品房交付时间，合同中没有约定，适用了民法通则第88条第2款第2项的规定，认为债权人(预购方)有权要求债务人 (预售方)及时交付房屋，“但应当给对方必要的准备时间”。法院根据实际情况，判决“被告于判决发生法律效力之日起一年内交付房屋”，这一判决是正确的，合理合法的。
案例二①
[案情介绍]
原告杨某于1995年8月与被告北京滨河花园(原名隐去)房地产开发有限公司签订房屋预售协议，原告购买“滨河花园”住宅区P区B幢3单元302号房屋一套，价款共计345212元。双方约定，被告应于1996年1月1日前将房屋交付原告使用，并于房屋交付后 60日内为原告办理房屋所有权证。后被告未能按期交房，于1999年1月1日方交付房屋，原告在被告依合同约定赔偿了拖延交付房屋的违约金后，接受了房屋。原告接收房屋后，被告仍未能在合同约定的60日内为原告办理房屋产权证。1999年6月，原告得知被告滨河花园项目系假借昌平县滨河乡旧村改造工程名义立项，由昌平县批准开工。因滨河花园工程未缴纳土地出让金，并未取得北京市颁发的《国有土地使用权证》也未取得《商品房销售许可证》，无权出售商品房，所售房屋亦尚未取得国家认可的产权。于是在1999年8月向北京市昌平县人民法院起诉，请求法院认定原告与被告之间的房屋销售合同无效，要求被告返还购房款。
北京市昌平县人民法院经依法开庭审理，认定被告尚未取得北京市商品房销售许可证，故原告与被告之间的房屋买卖关系无效。并于1999年12月23日作出判决，判定被告返还原告购房款 345212元。
[法理分析]
本案主要涉及的问题是房地产项目“五证”不全造成房屋买卖合同无效的问题。
例如本案中的情况，即是所谓的“乡产权”房屋，属于手续不全，不能依法销售的房地产。所谓“乡产权”，是指房地产开发商允诺由乡行政管理机关发放的一种“产权”。通常情况下，开发商欠缺《国有土地使用权证》及《销售许可证》。
根据《房地产管理法》第8条，“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”通常“乡产权”房屋所占用的土地属于农村集体所有，在没有办理土地征用手续时，该土地仍属于农村集体所有，其房屋买卖行为是无效的。因此，购房人即使能够按期人住，也无法办出合法的产权证。这是任何承诺、任何人都无法保证的。
根据《城镇房屋所有权产籍管理暂行办法》第10条规定：“城镇房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均应向房屋所在地的市、县级人民政府房地产行政主管部门申请登记，经审查确认产权后，发给房屋产权证。房屋产权证是房屋产权的合法凭证。”因此，这种由乡级政府发放“产权”的行为是一种严重的越权行为，所发放的产权证也无法律效力。取得销售或预售许可证等合法手续需要向国家缴纳相应的费用，这种乡产权的状况要么是开发商资金有困难，要么是他本来就不想交。
同时，根据《城市商品房预售办法》、《北京市内销商品房管理暂行规定》的有关规定，开发商必须取得相应的销售或预售许可证，方可具备销售或预售资格。如果开发商没有执行上述国家的强制性规定，其销售或预售行为就属违法，双方所签署的房屋买卖合同就是无效的经济合同。
《合同法》第58条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；”因此，开发商依据无效合同取得的房款和定金，依法应全部返还给购房人。
购买了这种房子，购房人可以通过诉讼途径退房，追回房款和定金，但是执行起来通常比较困难，主要原因在于开发商在开发过程中所需要的各项投入比较大，先期收取的购房款大多已投入建设工程中，而建设工程或已建成的房屋又因属非法开发难以拍卖或变卖，甚至还会因开发商资金困难以至破产或已卷钱走人给购房人带来永远也理不清的麻烦，这种例子在现实中有很多。
对于购房人来说，您在明知对方“五证”不齐或“乡产权”的情况下，而与其签订房屋买卖合同，您也是有过错的。《合同法》第58条规定：“……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”在合同中约定诸如“如果几年内仍然手续不全导致拿不到产权证”之类的条款等于以书面的形式承认了您知道其非法，您在法律上就更加被动，形成了一种“一个愿打，一个愿挨”的结果。
当然，导致合同无效的主要过错方是开发商，因此，应由开发商承担大部分损失。损失主要是购房款和定金的利息，其他还有水费、交通费、手续费等。这些损失要由开发商与购房人分别承担。
① 本案例选自《中国法律法规大典(光盘版)》。
① 本案例选自北京律师服务网(www．lawyernet,com.cn)。
