（2015）赣民一初字第260号
原告任XX，男，汉族。
被告张XX，男，汉族。
被告赣县XX营销策划服务有限公司，地址：赣县XX镇赣新大道西段。
法定代表人张XX，系该公司经理。
赣州XX电子有限公司，地址赣州XX园区红金工业园铜铝大道。
法定代表人张XX，系该公司经理。
以上三被告的共同委托代理人肖X，江西章贡律师事务所律师，代理权限：特别授权。
原告任XX诉被告张XX、赣县XX营销策划服务有限公司、赣州XX电子有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。庭审中，原、被告双方申请庭外和解，和解期间为2015年6月4日至2015年8月4日，和解期间双方未达成调解协议。原告任XX、三被告的共同委托代理人肖X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告任XX诉称：2011年5月18日原被告双方签订《房屋合建协议》一份，约定被告将位于赣县工业园的自建房叁楼及杂间共计124平方米出售给原告，单价1800元每平方米，共计223200元人民币。原告按合同约定已付购房款207500元人民币，约定被告应于2011年12月31日前将房屋交付原告使用，并在交付使用一年内办理好房屋产权证。2012年4月25日被告将入户钥匙交于原告，但至今没有为原告办理水电上户及个人房产证，致使原告无法入住，特别是被告用售于原告的房产拿去了银行抵押贷款。后被为保证该房产买卖合同的履行。又于2014年12月11日承诺其名下位于红金工业园铜铝大道“赣州XX电子有限公司”4号厂房一楼面积为164平方米的6号店铺抵押变更给原告，不久原告意外得知，原告原先所购房屋因被告未能及时全部还清贷款，又把房产转给他人，并将开户门锁及总门锁全部撬换，原告现在根本无法入内。而被告承诺抵押给原告的店铺也出售给了他人。以上所述违约内容，被告均没有及时、如实的告知原告。导致原告的合法权益严重受损，原告屡次找被告协商解决问题，均未果。被告的行为已经违反双方合同的约定及法律精神，将房屋一房二卖，严重侵犯了原告的合法权益，根据我国《民法通则》、《合同法》、《诉讼法》、《房地产管理法》等有关法律规定，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判令解除原、被告签订的购房合同；被告返还购房款207500元及违约金86175元并按补充协议约定的百分之三顺延至实际完全履行之日止；被告赔偿原告已付购房款一倍的赔偿责任即207500元；本案诉讼费由被告承担。
被告张XX、赣县XX营销策划服务有限公司、赣州XX电子有限公司辩称，我们主张原告与被告签订的房屋合建协议无效，理由一、地块所有人是陈XX，请求法庭追加他为本案的被告，或者第三人；二、本案的涉及土地是农村集体土地，非本村村民是不能进行交易的；三、本案涉及的房屋合建协议，侵害了国家集体和第三人的利益，所以我们主张该协议无效；四、鉴于本案的房屋合建协议是无效的行为，双方的合同行为自始无效，依据该合同所得的利益应各自返还，所以针对原告的诉求，退还原告的本金及被告已承诺的违约金（剔除不合法部分）是可以的。
经审理查明：2011年5月18日原告任XX与被告张XX、赣县XX营销策划服务有限公司双方签订《房屋合建协议》一份，约定被告将位于赣县红金工业园的自建房叁楼及杂间共计124平方米出售给原告，单价1800元每平方米，共计223200元人民币。协议约定被告应于2011年12月31日前将房屋交付原告使用，并在交付使用一年内原告办理好房屋产权证。截止到2014年5月4日原告按合同约定已付给被告张XX购房款207500元人民币，2014年12月1日被告张XX、赣州XX电子有限公司与原告任XX签订了抵押合同，因被告张XX违约其愿将被告赣州XX电子有限公司4号楼一楼6号店面164平方米抵押给原告，但未办理任何抵押手续。2014年12月10日被告张XX将出卖给原告的涉案房屋进行抵押贷款偿还债务。因被告张XX一直不能履行合约，未交付房屋给原告，2015年1月25日，双方签了一个补充协议：“2015年1月20日张XX与任XX对账，截止到2014年5月4日任XX已交房款207500元，张XX应付任XX违约金计人民币67500元。因张XX现仍不能履行合约，张XX承诺2015年1月21日起违约金按已交房款207500元按月3%计算，直至任XX向张XX所买的工业园三期陈圣桃A8-3-4地块履行完毕”。
另查明，被告赣县XX营销策划服务有限公司、赣州XX电子有限公司的法定代表人均为被告张XX。
本院于2015年8月10日对被告赣州XX电子有限公司的厂房进行了财产保全，裁定查封被告赣州XX电子有限公司位于赣县XX园铜铝大道厂房（房产证号：赣房权证字第56934号）。
上述事实有原、被告陈述，原告提供身份证、房屋合建协议、房屋借款协议、抵押合同、国有建设土地使用权合同、证人证言、购房款单据一份（含27单次）、承诺书、聊天记录一组、赣县XX营销策划服务有限公司发的函、补充协议、违约金表格等证据，上列证据经庭审质证，能相互印证，本院予以确认。
本院认为，原告任XX与被告张XX、赣县XX营销策划服务有限公司签订的房屋合建协议，主要内容是购买被告张XX与案外人陈XX、陈治X提供土地使用权，被告张XX提供资金进行建房，并以建成的房屋进行分配，属于房地产转让的一种特殊形式。原、被告双方之间签订的房屋买卖关系不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，均为有效合同。由于被告未按合同履行交房义务，原告主张解除房屋买卖合同符合法律规定，本院予以支持；被告张XX应向不能取得争议房屋所有权的原告任XX承担违约赔偿责任，其损失的计算，本院参照原、被告双方于2015年1月25日签订的补充协议确定。本案中被告张XX系被告赣县XX营销策划服务有限公司、赣州XX电子有限公司的法人代表，在对外发生经济交往时，经常共同使用，已构成法人人格混同，故本案三被告应共同承担连带赔偿责任。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十五条、《中华人民共和国公司法》第二十条之规定，判决如下：
一、解除原告任XX与被告张XX、XX营销策划服务有限公司2011年5月18日签订的《房屋合建协议》。
二、限被告张XX、赣县XX营销策划服务有限公司、赣州XX电子有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告任XX购房款207500元和违约金67500元，并从2015年1月21日起按已交房款207500元的数额按月利率3%计付违约金至付清之日止。
三、驳回原告任XX的其他诉讼请求。
案件受理费4405元（原告已预缴），由被告张XX、赣县XX营销策划服务有限公司、赣州XX电子有限公司承担。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审判员　　陈福春
二〇一五年八月二十六日
书记员　　李爱珍