（2015）安民初字第826号
原告（反诉被告）李某，男，1972年1月19日出生，汉族，住萍乡市芦溪县上埠镇山口岩村南岭岭下45号。
原告（反诉被告）黎某光，男，1971年3月21日出生，汉族，住萍乡市芦溪县芦溪镇日江东路77号。
两原告（反诉被告）共同委托代理人谢卉，江西博韬律师事务所律师。
被告（反诉原告）欧某蕾，女，1973年11月14日出生，汉族，住萍乡市安源区凤凰街甘家巷8号4单元601室。
被告（反诉原告）王某，男，1978年8月5日出生，汉族，住萍乡市安源区凤凰街甘家巷8号4单元601室。
两被告（反诉原告）共同委托代理人郑仁华，江西天艺律师事务所律师。
原告（反诉被告）李某、黎某光与被告（反诉原告）王某、欧某蕾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月18日受理后，依法由审判员杨启根独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李某、黎某光及其委托代理人谢卉、被告（反诉原告）王某及被告（反诉原告）王某、欧某蕾的委托代理人郑仁华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李某、黎某光诉称：2012年9月15日，原告与被告签订《租赁协议》一份，约定由被告承租原告位于萍乡市金三角洪山大道利得楼一、二层（博昌对面）用于家具销售，租赁期限自2012年9月16日起至2017年9月15日止，月租金15380元，每月5日前交纳租金。若被告逾期交纳租金，则自逾期之日起每日按交付租金的千分之五向原告支付违约金。若被告拖欠租金达20天以上，原告有权终止合同，收回房屋并追究被告的违约责任。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付给被告使用，但是被告屡有拖欠租金的情况。截止至目前，被告共计拖欠原告租金43060元，且经原告多次催讨均拒不支付。因被告欧某蕾与王某系夫妻关系，租赁协议履行的全部事宜均由被告王某与原告接洽，且租赁房屋的实际使用人亦为王某。故请求法院依法判令：1、解除原、被告之间的《租赁协议》；2、被告向原告支付拖欠的租金43060元；3、被告向原告支付违约金30309元；4、诉讼费、财产保全费由被告承担。
被告欧某蕾、王某辩称：1、原告的起诉不符合事实，是原告先违反了合同的约定，之前交付的租金都没有出具正式票据，导致被告无法做账。2、被告实际缴纳租金到2015年1月，且不包括双方之前在法院的调解下确认应由原告补偿原告的金额。因原告并未告知被告欠付的租金具体是多少，被告才没有支付租金。如果将调解书中原告于2016年1月应补偿被告的15000元算上，被告已不欠原告房租。3、原告在合同尚未到期的情况下，于2015年4月将承租给被告的店面再次出租给他人，并在2015年5月22日，原告强行橇开被告店门，应属原告违约。4、发生纠纷后，原告口头同意补偿装修款，并表示2015年4月的房租可以免除，但此后并未协商成。被告的装修费在合理合法的前提下应由原告予以补偿。综上，原告的诉讼请求应予驳回。
反诉原告欧某蕾、王某反诉称：2012年9月15日，欧某蕾为经营家居销售与反诉被告李某、黎某光签订房屋租赁协议，协议对双方的权利义务进行了明确约定。协议签订后，反诉原告花费40余万元对店面进行装修，并在工商局登记成立了“萍乡经济开发区新景家居生活馆”。之后，因租赁的房屋渗漏影响经营并造成了反诉原告的损失，双方发生纠纷。反诉被告以反诉原告拖欠其租金起诉至法院，反诉原告提出反诉要求赔偿损失。经法院主持调解，达成了一致协议。反诉原告已依该调解书的约定支付了所欠房屋租金。2015年3、4月，反诉被告擅自将还未到期的房屋高价出租给他人，新的承租方在反诉原告不知情的情况下派人到现场规划装修，并强行撕毁反诉原告设置的店面形象广告，造成反诉原告无法经营。经过交涉，反诉被告口头同意若反俗原告同意终止合同则不收未交的房租并补偿反诉原告损失及剩余租期内的装修费。当反诉原告将租赁店面内的物品搬出后，反诉被告不但不补偿和赔偿，反倒要求支付拖欠房租。反诉被告的上述行为给反诉原告造成了较大的经济损失，为此，请求依法判令：1、反诉被告赔偿反诉原告在租期内将房屋租给他人而造成反诉原告无法营业的损失15000元及剩余租期的装修费用85000元；2、自2015年4月起至合同到期之间的全部房租予以免交。3、本案的诉讼费及相关费用全部由反诉被告承担。
反诉被告李某、黎某光针对反诉原告的反诉请求答辩称：1、反诉被告依据合同的约定依法解除与反诉原告的合同关系，且直到2015年5月22日，反诉原告都还占有承租的店面及店面锁匙，在此情况下，反诉原告理应支付占用期间的费用，对于其要求免交房租的诉讼请求应予驳回。2、合同中约定的装修，是指可以搬走的装修，不能移走的归出租人。反诉原告要求反诉被告支付装修费及经营损失的诉讼请求也于法无据，应予驳回。综上，反诉原告的反诉请求应予驳回。
原告李某、黎某光为支持其诉讼请求，向法庭举证及被告质证情况如下：
1、原告李某、黎某光的身份证复印件各一份。证明原告的身份信息情况，为本案适格的原告。被告质证后对上述证据的真实性、合法性、关联性无异议。
2、原告李某、黎某光与被告欧某蕾于2012年9月15日签订的租赁协议一份。证明原告李某、黎某光与被告欧某蕾之间成立房屋租赁合同关系，合同对于租赁期限、月租金的数额、租金的支付时间、违约责任等均有明确的约定。被告质证后对上述证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为不能达到原告的证明目的。
3、萍乡市房产档案馆出具的产权证明单二份。证明原告李某、黎某光系本案租赁房屋的所有权人。被告质证后对上述证据的真实性、合法性、关联性无异议。
4、萍乡市安源区人民法院（2014）安民初字第1250号民事调解书一份。证明经法院主持调解，截至2014年7月份，被告欧某蕾共计拖欠原告租金80620元，被告欧某蕾与王某系夫妻关系。被告质证后对上述证据的真实性、合法性、关联性无异议。
5、原告自书的记账凭证一份共2页。证明截至2015年5月，被告向原告支付租金及拖欠租金的情况。被告质证后认为应以实际转账为准。
6、原告李某妻子黎志兰与被告王某于2015年5月13日的电话通话录音光盘及通话内容文字整理稿一份。证明：（1）虽然被告欧某蕾签订协议承租房屋，但履行租赁协议的承租人实际为王某，且欧某蕾与王某为夫妻关系，原告将王某列为本案的共同被告，有事实依据；（2）王某认可有拖欠原告租金的情况，其中2015年1月至5月租金未交，2014年租金尚未交清的事实。被告质证后认为该证据不符合证据的形式要件，对其真实性、合法性、关联性均有异议。
7、原告李某妻子黎志兰与被告王某于2015年5月14日的电话通话录音光盘及通话内容文字整理稿一份。证明：（1）被告认可拖欠了房屋租金，要求原告起诉；（2）被告与其合伙人之间存在矛盾；（3）承认其自行张贴了招租启事招租的事实；（4）被告以张贴招租启事的行为明确表示将不再租赁承租房屋，原告请求解除租赁协议有事实依据及法律依据。被告质证后认为该证据不符合证据的形式要件，对其真实性、合法性、关联性均有异议。
8、视频资料一份。证明：（1）至视频拍摄之日2015年5月22日，被告已经将租赁房屋内的全部财产清空；（2）至视频拍摄之日2015年5月22日，被告租赁店面的招牌广告“新景家居生活馆”均完好无损；（3）被告在租赁店面玻璃上喷绘黑体字“空转，电话13767893055，850平方”，承认在当时店面内是空置的；（4）被告在搬空财物后损坏了租赁房屋内附着在地面上不可动部分装修设施（地板）。被告质证后对该证据的真实性无异议，但认为，室内装修是被告装修的，包括地板在内，被告有权搬走。租赁的店里还有一些家具店的产品介绍资料及所有的灯具没有带走。
9、证人黎志兰的证言。证明证据8中的视频拍摄当天证人在拍摄现场，租赁店面内的物品基本上搬空。被告质证后认为证人是原告李某的妻子，其陈述不可信。店内物品搬空不属实，租赁的店里还有一些家具店的产品介绍资料及所有的灯具没有带走。
10、证人李雪珍的证言。证明证据8中的视频拍摄当天证人在拍摄现场，租赁店面内的物品基本上搬空。被告质证后认为店内物品搬空不属实，证人陈述不客观、不全面，租赁的店里还有一些家具店的产品介绍资料及所有的灯具没有带走。
被告（反诉原告）欧某蕾、王某为支持其抗辩理由及反诉请求，向法庭举证及原告（反诉被告）质证情况如下：
1、原告李某、黎某光与被告欧某蕾于2012年9月15日签订的租赁协议一份。证明合同对于租赁期限、租金支付方式、违约责任等均有明确的约定，且被告已向原告交纳押金30760元。原告质证后对该证据的真实性、合法性、关联性无异议。
2、萍乡市安源区人民法院（2014）安民初字第1250号民事调解书一份。证明原、被告之前因房屋租金问题也发生过纠纷，并经法院调解结案。原告应补偿被告6万元，2014年之前补偿了被告3万元，还有3万元没有补偿给被告。原告质证后对该证据的真实性、合法性、关联性无异议。
3、证人潘志华的证言。证明被告租赁的店面一直到2015年4月还在营业，2015年5月14日与房东协商房租的时候在场，房东说是拖欠的房租是9万元，王某提出金额有误，并要求房东把账号发给王某。原告质证后无异议。
反诉被告李某、黎某光未向法庭提交证据。
根据以上原、被告举证情况，本院对证据分析、认证如下：原告提交的证据1、3、4，被告质证后对上述证据的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以认定。原告提交的证据2与被告提交的证据1一致，原、被告双方只是证明目的不同，本院予以认定。原告提交的证据5，系原告自己书写，本院不予认定。原告提交的证据6、7，作为通话记录的录音资料，原告不仅提交了录音的音频，也将通话当事人的通话记录已书面的形式提交法庭，且该两份音频均反映了被告已拖欠房租的情况，与被告本人在庭审中的陈述也相互印证，故本院对被告已拖欠原告房租的事实予以认定。音频反映的其他内容，本院将综合本案案情予以考虑。原告提交的证据8、9、10，原告认为被告已搬空店面，而被告认为租赁的店里还有一些家具店的产品介绍资料及所有的灯具没有带走。从视频的内容可以看到，店内尚有部分物品未搬出，故本院对该三份证据不予认定。被告提交的证据1、2、3，原告质证后对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以认定。
综合以上对证据的分析、认定及当事人的陈述，可证实如下法律事实：2012年9月15日，原告李某、黎某光与被告欧某蕾签订租赁协议。协议约定：被告承租原告位于萍乡市金山角洪山大道利得楼一、二层用于家具销售。租赁期限从2012年9月16日至2017年9月15日，月租金15380元，租金前三年不变，三年后递增10%（即2015年9月16日起租金为16918元）。被告应于每月5日前交付当月的租金，被告逾期支付应支付的租金，自逾期之日起每日按交付租金的千分之五向原告支付违约金。被告如拖欠租金达20天以上，原告有权单方终止合同，并收回房屋。根据合同约定提前终止合同或合同期满，被告应在收到原告通知之日起15天内搬出。签订协议之日，被告应向原告交30760元作为押金。2012年10月，被告发现租赁房屋出现漏水现象，之后，原告进行了维修。2013年11月、12月，被告以房屋漏水为由，分别只交纳租金13800元、14000元，之后未再交房屋租金。经原告向被告多次催缴租金未果，原告于2014年3月31日诉至本院，请求依法判令：一、被告欧某蕾支付原告租金49100元及违约金13542元，二、终止原、被告的租赁合同，三、本案诉讼费由被告承担。被告欧某蕾提出反诉，要求法院依法判令：一、原告立即修缮渗漏水的房屋，并赔偿房屋装修损失及营业损失50000元（含恢复装修原状的费用），二、立即开通消防管路及消防用水，确保房屋符合营业用房的消防安全规定，三、从2012年10月起减少房屋租金50%至修缮好房屋渗漏、恢复原状之日止，四、本案诉讼费由原告承担。该案在审理过程中，原告李某、黎某光与被告欧某蕾自愿达成租赁协议继续履行的一致意见，原告李某、黎某光同意在剩余租期内补偿被告欧某蕾60000元，其中，2014年7月以租金形式补偿30000元，2015年1月以租金形式补偿15000元，2016年1月以租金形式补偿15000元。被告欧某蕾在品除2014年原告应补偿被告的30000元租金后，应于2014年8月5日前向原告一次性付清所欠至2014年7月止的租金80620元。之后，被告继续租赁该店面，但仍屡次拖欠房屋租金。为此，原告诉至本院。
本院认为，合法的租赁关系应受法律保护。原告李某、黎某光与被告欧某蕾于2012年9月15日签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、法规的强制性规定，应属有效合同，合同双方当事人均应依照合同的约定履行各自的义务。本案争议的主要焦点是：1、违约责任的主体认定问题；2、被告拖欠的房屋租金的具体金额；3、合同解除后，租赁房屋的装饰装修物的残值损失应否赔偿的问题。
关于违约的主体认定问题。本院认为，从本案庭审查明的情况来看，原、被告双方在2012年9月签订合同之后，原告已将诉争的店面交付给被告欧某蕾使用，且被告欧某蕾也支付了相应的租金。虽在期间因房屋漏水发生纠纷，但双方就补偿及租金的支付问题在法院的主持下达成一致意见。故双方当事人均应按照租赁协议及调解书的内容来履行各自的义务。庭审中，被告自认其自2015年1月起已没有向原告支付房屋租金，但对于拖欠的房租金额与原告所述有出入，故被告拖欠房租应是事实。被告称其未支付房租的原因有二，一为原告未向其提供正式的发票，导致其无法做账；二为原告在2015年4月未经被告同意的情况下将店面再次出租他人。本院认为，在房屋租赁法律关系中，出租人与承租人互负给付义务。作为合同的出租人，主要义务是将其对房屋所享有的占有、使用、收益的权能让渡给承租人，承租人因此而付出的相应对价是支付租金。出租人在收取租金后是否向承租人开具发票，应由国家税务机关对其行为进行认定，承租人以出租人收取租金后未开具发票为由不交纳房租的理由显然不能成立。被告未支付房租的理由之二是认为原告在2015年4月未经被告同意的情况下将店面再次出租他人，并为证明此事实申请了证人潘志华出庭作证。从被告的发问及潘志华的回复来看，仅能反映出2015年4月中旬，店里来过人量尺寸，来人说是老板，要设计一下房子。该证言不能确定来人的身份，来店里的目的，与被告所称的原告未经其同意将店面出租给他人的情形出入甚远，不能成为其拒交房租的理由，本院对该抗辩不予采信。综上，被告拖欠原告房租的事实清楚，已构成根本性违约，拒交租金的理由不能成立，应承担相应的违约责任。
被告拖欠的房屋租金的具体金额。原告认为，被告在2014年12月31日前尚欠房租41520元，2014年12月31日之后至起诉之日尚欠32300元，上述两项均扣除了调解书中约定的应由原告补偿被告的30000元和15000元，两年累计拖欠的租金为73820元。因被告签订合同时交纳了押金30760元，在抵扣之后，被告还应支付43060元。而被告认为其2015年1月15日之前的房租已全部交清，只欠2015年1月15日之后的房租未交。且调解书中约定的2016年1月以租金形式补偿的15000元也应在拖欠的房租中予以扣除。本院认为，根据被告提出的自2015年1月之后未交房租，按租赁协议约定的月租15380元计算至起诉之日，应为76900元。与原告提出的拖欠租金为73820元相差仅3080元，且原告提出的拖欠金额比被告自认的还低。根据证据规则的相关规定，当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。法庭在庭审中要求被告在指定期限内将其交纳房租的具体凭证提交法庭，被告并未提交。故本院认定被告拖欠的租金应以73820元为准。关于被告提出的调解书中约定的2016年1月以租金形式补偿的15000元应在拖欠的房租中予以扣除的问题。本院认为，该条款是双方对于房屋漏水给被告经营造成损失的一种弥补方式，在2015年1月15日之前的两次补偿原告均已在其应收的租金中予以了扣除，而2016年1月的约定并未到期，故不应在被告拖欠的房租中予以扣除。被告在答辩时称原告曾表示2015年4月的房租可以免除，但因其并未提交相应证据证实，且原告在庭审时也未对此予以确认，故本院对该辩解不予支持。因被告欧某蕾在签订租赁协议时已向原告交纳押金30760元，原告也同意在拖欠的租金总额内扣减该款项，故被告欧某蕾实际还应向被告支付的租金为43060元。
3、合同解除后，租赁房屋的装饰装修物的残值损失应否赔偿的问题。被告认为其在租赁原告房屋期间，装修累计投入40余万元，并主张要求原告赔偿剩余租期的装修费用85000元。本院认为，一般而言，承租人在房屋租赁合同约定的租赁期限履行完毕或是合同解除后，应视为完全使用了租赁房屋，也就是同时完全享用了附合的装饰装修物的价值。当合同履行期限届满或合同解除后，附合的装修装饰物价值对于承租人来说已经在租赁期限内使用完毕，即附合的装修装饰物对于承租人已完全丧失了使用价值。因此，在房屋租赁合同履行期限届满或是合同解除后，出租人不用对附合的装饰装修予以补偿，但是，出租人自愿补偿的，另当别论。根据诚实信用原则，承租人既然在明知该装饰装修物将来很难拆回，无法收回残值的情况下，仍愿意进行装饰装修，可见其已将该费用作为实现租赁合同目的的必要成本在合同期内分摊完毕。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）、……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）、……”本案中，因原、被告双方在租赁协议中并未对补偿附合装修装饰物的费用进行约定，且合同违约的主体为本案被告，故对被告要求原告赔偿其装修费用85000元的诉讼请求，本院不予支持。
关于原告主张的解除租赁协议并要求被告支付违约金30309元的问题。根据租赁协议第十五条约定“被告应于每月5日前交付当月的租金，被告逾期支付应支付的租金，自逾期之日起每日按交付租金的千分之五向原告支付违约金。被告如拖欠租金达20天以上，原告有权单方终止合同，并收回房屋。”，该条款为原、被告双方在租赁协议中的约定解除条件，当解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，被告亦自认其自2015年1月15日起即未在交纳房租，符合合同约定的条件，故原告主张解除双方签订的租赁协议的诉讼请求，本院予以支持。考虑到被告未及时给付房租对原告造成的经济损失有限，而双方约定的违约金过分高于原告损失，根据公平合理原则，本院参照中国人民银行发布的同期同类贷款利率5.6%予以计算，违约金应为717.73元。
关于反诉原告欧某蕾提出要求反诉被告赔偿其在租期内将房屋租给他人而造成反诉原告无法营业的损失15000元的反诉请求。本院认为，反诉原告并未在法庭指定的举证期限内提交反诉被告是否存在将其租赁的房屋再次租给他人以及其无法营业的损失是否合理、如何计算的相应证据，根据“谁主张，谁举证”的原则，反诉原告应承担举证不能的责任。反诉原告的该项反诉请求，本院不予支持。
关于反诉原告欧某蕾提出要求反诉被告自2015年4月起免交剩余租期房租的反诉请求。本院认为，反诉原告于2015年5月15日发现反诉被告在其租赁的店面上张贴了反诉被告已单方终止合同，并要求反诉原告在15日付清房租及搬出店面的通知，该通知落款时间为2015年4月30日。如上文所述，本案的反诉被告在反诉原告未按照合同的约定支付相应租金的情况下，行使了合同约定的解除权，反诉被告也认可其在2015年5月15日知晓该通知的内容，故双方所签订的租赁协议自2015年5月15日即已解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。故反诉原告欧某蕾提出要求反诉被告自2015年4月起免交剩余租期房租的反诉请求，本院依法不予支持。
关于原告主张要求被告欧某蕾、王某共同向被告支付拖欠的租金及违约金的诉讼请求。本院认为，根据合同的相对性原则，合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼。本案系房屋租赁合同纠纷，合同的一方当事人为李某、黎某光，另一方当事人为欧某蕾。故对于原告主张要求被告欧某蕾、王某共同向被告支付拖欠的租金及违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
原告李某、黎某光与被告欧某蕾于2012年9月15日签订的租赁协议予以解除。
二、被告欧某蕾应在本判决书生效之日起三日内支付所拖欠原告李某、黎某光的房屋租金43060元并支付拖欠房租的违约金717.73元。
三、驳回原告李某、黎某光的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告欧某蕾的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1634元，财产保全费1100元，反诉费2300元，由被告欧某蕾承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。自本判决内容生效之日起，权利人可向原审人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。
审　判　员　　杨启根
二〇一五年七月二十日
代理书记员　　何　涛