（2013）杨行初字第74号

原告肖之相，男。
委托代理人肖之焕，男。
被告上海市杨浦区住房保障和房屋管理局，住所地上海市杨浦区。
法定代表人于洋，上海市杨浦区住房保障和房屋管理局局长。
委托代理人杨本和，上海市杨浦区住房保障和房屋管理局副局长。
委托代理人应豪，上海市杨浦区住房保障和房屋管理局工作人员。
第三人上海宝地杨浦房地产开发有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人张建中。
委托代理人严韵辉，宝钢集团有限公司法律事务部工作人员。
委托代理人王振华，上海宝地杨浦房地产开发有限公司工作人员。
原告肖之相因不服被告上海市杨浦区住房保障和房屋管理局作出的房屋拆迁裁决，向本院提起行政诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。因上海宝地杨浦房地产开发有限公司与被诉具体行政行为有利害关系，本院依法追加其为第三人参加诉讼。原告肖之相及其委托代理人肖之焕，被告上海市杨浦区住房保障和房屋管理局委托代理人应豪，第三人上海宝地杨浦房地产开发有限公司委托代理人严韵辉、王振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被告上海市杨浦区住房保障和房屋管理局于2013年6月20日作出（2013）杨房管拆裁字第25号房屋拆迁裁决，认定经被告杨房地拆许字（2005）第09号《房屋拆迁许可证》核准，申请人上海宝地杨浦房地产开发有限公司于2005年11月1日起委托拆迁单位上海鑫马城市建设服务有限公司对包括被申请人肖之相所住房屋在内的房屋实施拆迁，因双方在拆迁期间无法达成一致意见，遂裁决：一、支持申请人上海宝地杨浦房地产开发有限公司采用价值标准房屋调换方式补偿安置被申请人肖之相户本市唐山路xx弄x号xx室、xx室，建筑面积分别为115.00平方米、75.96平方米产权房二套，市场总价为人民币2,475,005.00元，安置房屋归被申请人肖之相及其同住人共有；二、被申请人肖之相应在申请人提供前条所规定的安置房时一次性向申请人支付房屋调换差价款计人民币750,509.15元；三、申请人应在提供本裁决所规定的安置房时一次性向被申请人肖之相发放被拆迁人承诺放弃的被拆迁房屋的公房补偿款，即被拆除房屋的房地产市场价的20%，计人民币401,009.40元；四、申请人应在被申请人搬离原址后的一个月内一次性向被申请人肖之相支付按照拆迁规定计算其应得的搬家补助费、设备迁移费及装饰评估费等；五、被申请人肖之相自接到裁决书之日起十五日内携使用人一起腾退本市昆明路xx弄xx号所租公房，交申请人拆除。
原告肖之相诉称，被告于2013年6月3日作出的房屋拆迁裁决书认定事实不清，法律程序错误：原告于2002年10月24日与上海卫百辛（集团）有限公司（以下简称卫百辛公司）签署上海市杨浦区昆明路xx弄xx号房屋（以下简称系争房屋）买卖合同并支付了购房款和中介费，由于卫百辛公司严重违约，至今不为原告办理产权证，致使原告权益收到伤害；被告将卫百辛公司列为产权人，原告为系争房屋承租人，不符合事实，也违反法律程序。第三人从2005年11月1日取得房屋拆迁许可证，在延长至2013年10月31日期间，曾在2007年10月31日至2007年11月5日发生中断，故第三人应重新申请房屋拆迁许可证，并在新的许可证生效后某个时间点，对系争房屋进行重新评估，为此，2005年11月1日的房屋评估是过时效的，不能作为征收的评估依据。被告认定系争房屋为新工房，不符合建筑物本身的实际情况，系争房屋应属联列住宅。系争房屋租赁凭证上记载的面积是套内使用面积，被告应折算成居住面积乘相应系数，才能合理计算出建筑面积。第三人低估系争房屋市场单价（七年前联列住宅的评估报告），高估现在安置房市场单价。裁决书中关于房屋调换方式补偿安置方法极不公平，扣去原告支付款项的折算面积等，低于原告租用公房凭证记载的套内使用面积，严重侵犯原告合法权益。裁决书中记录的建筑面积少算，租赁公房凭证中也少算套内使用面积。系争房屋独立使用面积有三楼阳台、晒台、花园、四楼部分面积，原告要求每一个面积都应得到相应补偿。系争房屋系原告独自出资购买，其后收益包括动迁收益理所当然归原告所有，裁决书中“归同住人共有”违反《物权法》规定，侵犯原告利益。综上，原告要求撤销被告作出的（2013）杨房管拆裁字第25号房屋拆迁裁决书。
被告上海市杨浦区住房保障和房屋管理局辩称，上海市房地产权证和房地产资料登记册是法定的证明房屋类型的凭证，系争房屋类型应该以该两份证明记载为准。拆迁裁决认定事实清楚、证据确凿充分，适用法律、法规正确，程序合法，故请求维持被诉具体行政行为。
第三人上海宝地杨浦房地产开发有限公司述称，同意被告的答辩意见。
审理中，被告提供以下职权依据：《城市房屋拆迁管理条例》第十六条和《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第二十四条。经质证，原告和第三人对被告提供的职权依据均无异议。
审理中，被告对被诉具体行政行为提供以下事实证据：
第一组证据：1.房屋拆迁许可证；2.房屋拆迁公告；3.房屋拆迁期限延长公告；4.房屋拆迁期限延长许可通知及延长期限的批复；5.拆迁人营业执照、组织机构代码证；6.拆迁人法定代表人身份证明、授权委托书；7.拆迁实施单位房屋拆迁资格证书。证明系争房屋拆迁裁决在拆迁期限内作出，系争房屋在拆迁许可证范围内；第三人的法定代表人的身份证明以及相关授权委托情况，上海鑫马城市建设服务有限公司持有核发的房屋拆迁资格证书，具有从事房屋拆迁业务的资格。
第二组证据：8.租用公房凭证、卫百辛公司公函；9.上海市房地产权证（大产证）、上海市房地产资料登记册；10.房屋分套面积计算成果表；11.上海市房地产买卖合同、使用权协议书；12. 房屋拆迁估价分户报告、装潢评估报告；13.拆迁公告公布之日系争房屋的户籍资料摘录。证明系争房屋房屋产权人为卫百辛公司，2002年6月原告和卫百辛公司下属的上海杨浦房地产开发经营有限公司签订系争房屋使用权协议，办理相关租赁手续，租用公房凭证上记载的承租人为原告，该房屋大产证上记载的系争房屋类型为新工房、建筑面积为155.43平方米；经评估公司评估，2005年11月1日系争房屋的评估单价为人民币12,900元每平方米，装潢评估为人民币103,071元，卫百辛公司自愿承诺选择货币补偿并放弃该房屋的公房补偿款，同意由拆迁人将公房补偿款直接发放给原告户；拆迁公告公布之日，该房屋内常住户口5人，即原告、其妻子、儿子、岳父、岳母。原告岳父于2008年12月去世。
第三组证据：14.送达回证；15.看房单；16.谈话笔录。证明拆迁人将系争房屋的评估报告、装潢评估报告、安置房的评估报告、看房单等材料送达给原告户；谈话笔录证明拆迁双方就系争房屋的补偿安置问题进行协商，但未达成一致意见，未签订拆迁补偿安置协议。
第四组证据：17.房屋拆迁裁决申请书；18.受理通知书；19.调查调解通知；20.调查记录；21.调解笔录；22.安置房产权证；23.动迁安置房屋分户估价报告单；24.增补房源批复及公示。证明拆迁双方协商不成，第三人于2013年5月29日向被告提出拆迁申请，并提交具体请求裁决事项，被告审核后予以受理，向拆迁人出具受理通知书，向原告方送达调查调解通知，原告户第一次调解缺席，后又送达调查调解通知，第二次调解原告出席。裁决安置房两套：一套唐山路xx弄x号xx室、建筑面积115平方米，评估单价每平方米人民币12,935元；一套唐山路xx弄x号xx室，建筑面积75.96平方米，评估单价每平方米人民币13,000元；裁决安置房权属清晰，无权利负担，适于安置。裁决安置房系增补房源，经批复同意予以增补，并由拆迁人将上述增补房源清单在基地公示栏里予以公示。
经质证，原告对被告提供的第一组证据中证据1有异议，房屋拆迁许可证不在有效期内。证据2、3有异议，2008年房屋拆迁许可证公告及期限延长公告有效否由法院审核为准；证据4有异议，证据不全，缺少2007年拆迁许可证，拆迁许可证延长不连续；第一组证据其他证据无异议。对第二组证据中证据9有异议，大产证与事实不符，原告小区没有25号，大产证记载了25号并有面积标注，总面积也不对；上海市房地产资料登记册记载也与事实不符；证据10证据部分缺失，原告小区还有6号等；证据12有异议，估价报告程序不合法，特别告知中第一条规定了估价报告的程序，即被拆迁人拒绝估价人员实地查勘或不同意在实地查勘记录上签字，应当由被拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明；第二组证据其他证据无异议。对第三组证据中证据14、15有异议，虽有居委干部见证签名，但居委干部从未来原告家，且原告没有看到过看房单；证据16有异议，谈话的时候没有见到做笔录，内容都是事后编写，笔录内容不真实。对第四组证据中证据17有异议，原告在裁决中收到的裁决申请书版本和被告诉讼中提交证据中的裁决申请书版本不一致，主要区别在于，现诉讼提交裁决书申请中说原告要三套宝地东花园的房屋，且不支付差价；而原告裁决中收到的裁决申请书上没有此内容；证据20有异议，被告选择性记录，未能真实反映原告的合理诉求，因此原告没有签名，原告有录音为证，且已递交法庭；证据23有异议，估价报告中估价不合理，起诉状中已经写明，不认可该估价结果；第四组证据其他证据无异议。第三人上海宝地杨浦房地产开发有限公司对被告提供的事实证据没有异议。
审理中，原告对事实部分提供以下证据：
1.购买系争房屋凭证（广告、订房协议、中介费、合同书、房屋全权转让书、承诺书、房地产买卖合同、发票）。证明系争房屋系从二手市场购买的联体别墅，且是产权房。
2.房屋拆迁申请裁决书第二页第22-23行。证明系争房屋动迁单价计算按使用权房屋执行，但又未完全执行使用权房屋的全部规定，拆迁人按动迁成本最低的方法选择性执行。
3.租用公房凭证。证明在取得系争房屋产权证前，为落户需要临时证明原告是合法居住户，但不代表系争房屋产权属性。
4.系争房屋基本情况表公示照片影印件。证明系争房屋套内使用面积为149.53平方米。
5.系争房屋外形照片影印件。证明原告的房子符合沪房地资市（2003）141号文规定的联列住宅外形特征。
6.（2006）杨行初字第12号行政判决书。证明系争房屋属联体别墅，原、被告、第三人必须遵守。
7.房屋拆迁裁决书中第三页第5行。证明安置房评估的市场单价高于同期宝地东花园一期房屋销售价格，估价不合理。
经质证，被告对原告提供的证据1中的广告，是案外人中介公司通过报纸发布的，内容不真实，相应责任由发布者承担，对证据1中的其他证据无异议，能反映原告购买房屋支付了对价。对证据2有异议，被告向原告送达的裁决申请书和被告诉讼中提交裁决申请书是相同的，被告调查的时间在送达裁决申请书之后，因此不存在两份不一致的裁决申请书。证据3能证明原告是系争房屋使用人，而非产权人。证据4反映的是系争房屋套内建筑面积，房屋的建筑面积应当以大产证记载为准。证据5能反映房屋现状，但不能确定房屋类型。证据6判决书真实性无异议，但被告一直认定系争房屋是新工房。证据7是原告的猜测，无相关事实证据证明。
第三人上海宝地杨浦房地产开发有限公司对原告提供证据1买房过程无异议，但根据买房过程不能认定所买房屋的性质就是联列别墅，且在房地产买卖合同中明确写明系争房屋类型是新工房，可见原告明知系争房屋不是联列别墅，是新工房。证据2真实性存疑，拆迁过程中，第三人提交给被告和原告的裁决申请书版本应该是一样的，没有必要提供两个版本，且原告提供的证据原件已经拆开过。证据3真实性无异议，只能证明系争房屋不具有流通性，且大产证标明系争房屋地块为工业用地，因此只能证明系争房屋是新工房而非联列别墅。证据4房屋的面积应当以房产证和测绘成果表上数据为准，而非以公示数据为准。证据5根据沪房地资市（2003）141号文，房屋要成为联列别墅，首先必须是商品房，而非仅仅根据房屋外观。证据6判决书中代理人对于房屋性质的认定，不代表法律上的认定。证据7估价报告是通过法定程序由有资质的评估机构估价出来的，具有合法有效性，且与其他商品房的价格没有可比性。
审理中，第三人对事实部分提供以下证据：
测绘成果认签表一份。其中的附图中证明xx弄xx号，四层的面积加起来正好是房地产租赁凭证上的面积，据此可认定房地产租赁凭证上记载的面积非使用面积而是建筑面积。
经质证，原告认为测绘成果认签表既无公章又无签名，无相应效力，要求重新测定系争房屋的建筑面积。
被告认为无异议，能够证明系争房屋租赁公房凭证上记载的是套内建筑面积；由于系争房屋是经过产证登记的，原告要求对经过产证登记的房屋进行重新测绘没有道理，系争房屋的建筑面积应当以产权证记载为准，不需要重新测绘。
审理中，被告提供以下法律依据：《城市房屋拆迁管理条例》第十六条、第二十三条、第二十四条、第二十五条、第三十一条和《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第二十条、第二十四条、第二十七条、第三十二条、第三十三条、第三十四条、第三十七条、第四十二条、第五十三条、第五十四条、第五十六条。经质证，原告、第三人无异议。
审理中，被告提供以下程序依据：2013年5月29日，第三人向被告提交了房屋拆迁裁决申请书，被告经审核同日予以受理，向第三人送达了受理通知书，向原告送达裁决申请书和调查调解通知，原告缺席第一次调查调解，后原告参加了2013年6月13日第二次调查调解，但调解未果。被告于2013年6月20日作出了房屋拆迁裁决书，并于2013年6月27日将裁决书送达了原告、第三人。
经质证，原告认为长达8年动迁过程中，拆迁人没有和居民开过一次会，但对被告程序依据中的时间节点无异议。第三人无异议。
针对原告、被告、第三人质证意见，本院对事实证据作如下确认：被告提供的事实证据能客观地反映案件的真实情况，来源及形式合法，本院确认其证据效力。原告提供的证据不能证明其需证明的事实，本院不予采纳。第三人提供的证据能反映客观事实。
根据以上有效证据及庭审质证，本院确认以下事实：经被告杨房地拆许字（2005）第09号《房屋拆迁许可证》核准，自2005年11月1日起，由申请人委托的拆迁单位上海鑫马城市建设服务有限公司，对包括被申请人所承租的房屋在内的基地房屋实施拆迁。根据上海市杨浦区人民政府杨府发（2005）27号文规定，该地块属三类A级地段，最低补偿单价为人民币8,000.00元/平方米建筑面积，价格补贴系数为25%。被拆迁居民的房屋调换地点为本市唐山路xx弄x号、x号、浦东新区民耀路、川沙路xx弄、康桥镇创业路、华夏东路、宝山区月浦等处。本市昆明路xx弄xx号房屋所有权登记在被拆迁人上海卫百辛（集团）有限公司名下，由于历史原因，居住于此的居民无法申领小产证，被申请人于2002年6月20日与被拆迁人属下的上海杨浦房地产开发经营有限公司签订了房屋使用权协议，办理了相关租赁手续，故该房屋系公有出租居住房屋，房屋类型为新工房，租用公房凭证记载的承租人为肖之相。根据上海卫百辛（集团）有限公司房地产权证沪房地杨字（2002）第024227号相关记载，认定的建筑面积为155.43平方米。经上海房地产估价师事务所有限公司评估（估价时点为2005年11月1日），该房屋每平方米建筑面积房地产市场单价为人民币12,900.00元。装饰评估价值人民币103,071.00元。按政策规定被申请人户应得的货币补偿金额为人民币1,724,495.85元。被拆迁人上海卫百辛（集团）有限公司承诺选择货币补偿，并放弃被拆迁房屋的公房补偿款，即被拆除房屋的房地产市场价的20%，计人民币401,009.40元，同意由拆迁人将该公房补偿款直接发放给被申请人户。拆迁公告公布之日，该房屋内有常住户口5人。即被申请人肖之相、妻何建玲、子肖何、岳父何介成、岳母赵秀桂。其中何介成于2008年12月被报死亡。第三人提供本市唐山路xx弄x号xx室、605室，建筑面积分别为115.00平方米、75.96平方米二套作为被申请人的裁决安置房。经上海房地产估价师事务所有限公司评估（估价时点为2005年11月1日），该房屋每平方米建筑面积房地产市场单价分别为人民币12,935.00元、人民币13,000.00元。在裁决审理中，因拆迁双方各执己见，致使调解无法成功。被告于2013年6月20日作出（2013）杨房管拆裁字第25号房屋拆迁裁决书，并于同年6月27日送达原告。原告不服，向上海市住房保障和房屋管理局申请行政复议，上海市住房保障和房屋管理局于2013年10月21日作出行政复议决定书，维持被告作出上述房屋拆迁裁决书的具体行政行为。后原告又向本院提起诉讼。
另查，原告于本案审理期间起诉请求撤销上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局2002年8月20日作出的沪房地杨字（2002）第024227号《上海市房地产权证》，2014年1月上海市杨浦区人民法院作出（2014）杨受初字第2号行政裁定书，对原告的起诉以其无法律上的利害关系，不具备行政诉讼的原告主体资格为由裁定不予受理，原告不服提起上诉，上海市第二中级人民法院维持了原裁定。
本院认为，因第三人上海宝地杨浦房地产开发有限公司于2011年1月21日前取得房屋拆迁许可证，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条和《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第五十二条的规定，本案所涉项目继续沿用原规定办理。根据《城市房屋拆迁管理条例》第十六条和《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第二十四条之规定，被告具有作出房屋拆迁裁决的法定职权。第三人上海宝地杨浦房地产开发有限公司经批准取得房屋拆迁许可证，具有拆迁人的资格。系争房屋在该拆迁许可证批准的拆迁范围内，因拆迁双方就拆迁补偿安置事宜未达成一致意见，第三人上海宝地杨浦房地产开发有限公司向被告申请房屋拆迁裁决，被告5日内受理，并进行调查和调解，30日内作出房屋拆迁裁决，程序合法。被告依据系争房屋所涉的沪房地杨字（2002）第024227号房地产权证记载，系争房屋类型为新工房，并就此认定系争房屋类型和面积，事实清楚，并无不当。对原告户价值标准房屋调换方式安置，符合相关规定，且补偿安置费计算未损害原告户的权益。被告所作房屋拆迁裁决适用法律、法规正确，依法应予支持。综上，原告的诉讼请求缺乏事实证据和法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决如下：
驳回原告肖之相的诉讼请求。
本案案件受理费人民币50元，由原告肖之相负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。



审 判 长 徐芳芳
审 判 员 强 康
人民陪审员 章好全
二〇一四年二月二十四日
书 记 员 周 圣