• 法律图书馆

  • 新法规速递

  • (2014)杨行初字第37号

    ——上海市杨浦区人民法院(2014-8-8)



    (2014)杨行初字第37号
      原告张从乐。
      原告宋越芳。
      被告上海市杨浦区住房保障和房屋管理局。
      法定代表人于洋。
      委托代理人杨本和。
      委托代理人应豪。
      第三人上海宝地杨浦房地产开发有限公司,住所地上海市杨浦区昆明路XXX号XXX室
    法定代表人黄孔威,执行董事。
      委托代理人钟建权。
      委托代理人王振华。
      原告张从乐、宋越芳不服被告上海市杨浦区住房保障和房屋管理局(简称杨浦房管局)作出的(2013)杨房管拆裁字第41号房屋拆迁裁决,向本院提起行政诉讼。本院于2014年5月6日受理后,依法向被告送达了起诉状副本、应诉通知书及举证通知书。被告在法定期限内向本院提交了作出被诉房屋拆迁裁决的证据和依据。因上海宝地杨浦房地产开发有限公司(简称宝地公司)与本案有利害关系,本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭,于2014年6月5日第一次公开开庭审理。经原告申请,本院委托上海市房地产估价师协会房地产估价专家委员会(简称专家委员会)对居住房屋拆迁估价分户报告及拆迁安置房地产估价分户报告进行鉴定,并于同年8月8日再次公开开庭审理本案。原告张从乐、宋越芳,被告杨浦房管局的委托代理人应豪,第三人宝地公司的委托代理人王振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
      被告杨浦房管局于2013年12月11日作出(2013)杨房管拆裁字第41号房屋拆迁裁决,主要内容:支持宝地公司采用价值标准房屋调换方式补偿安置张从乐户本市唐山路XXX弄XXX号XXX室、同弄同号704室两套房屋,建筑面积分别为75.80平方米、114.75平方米,市场总价为人民币2,508,999.15元,安置房屋归张从乐及其同住人共有;张从乐应在宝地公司提供前条所规定的安置房时一次性向宝地公司支付房屋调换差价款计784,503.30元;宝地公司应在提供裁决所规定的安置房时一次性向张从乐发放被拆迁人上海卫百辛(集团)有限公司承诺放弃的被拆迁房屋的公房补偿款,即被拆除房屋的房地产市场价的20%,计401,009.40元;宝地公司应在张从乐搬离原址后的一个月内一次性向张从乐支付按照拆迁规定计算其应得的搬家补助费、设备迁移费及装饰评估费等;张从乐自接到裁决书之日起十五日内携使用人一起腾退本市昆明路XXX弄XXX号所租公房,交宝地公司拆除。
      原告张从乐、宋越芳诉称:原拆迁裁决被撤销后,被告杨浦房管局未接到申请即重新作出裁决,行政程序违法;裁决书将房屋类型认定为新工房,不符建筑物本身实际情况,且在工业用地上也不能建造新工房;大产证记载的面积与实际情况不符,裁决书对房屋建筑面积认定错误;被拆迁房屋评估单价过低,而安置房屋评估单价过高,且安置房屋于评估时点尚未建造,要求重新鉴定;安置方案未考虑到两原告已离婚等情况,安置方案不合理。据此,两原告要求撤销被告杨浦房管局作出的(2013)杨房管拆裁字第41号房屋拆迁裁决的具体行政行为。
      被告上海市杨浦区住房保障和房屋管理局辩称:被告重新作出房屋拆迁裁决,无须另行提交申请书;拆迁人提供了原地安置两套商品房的方案,满足了原告户需求;拆迁裁决认定事实清楚、证据确凿充分,适用法律、法规正确,程序合法,在坚持合法的情况下,体现了合理性和可操作性,故请求维持被诉具体行政行为。
      第三人上海宝地杨浦房地产开发有限公司述称:同意被告的答辩意见。
      被告为证明被诉房屋拆迁裁决的合法性向本院提交了下列证据和依据:
    一、被告作出房屋拆迁裁决的职权依据
    《城市房屋拆迁管理条例》第十六条和《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第二十四条。
      二、被告作出房屋拆迁裁决认定事实的证据
    第一组证据:1、房屋拆迁许可证;2、房屋拆迁公告;3、房屋拆迁期限延长公告;4、房屋拆迁期限延长许可通知及延长期限的批复;5、拆迁人营业执照、组织机构代码证;6、拆迁人法定代表人身份证明、授权委托书;7、拆迁实施单位房屋拆迁资格证书。证明被拆迁房屋在拆迁许可证范围内,房屋拆迁裁决在拆迁期限内作出;拆迁人的法定代表人的身份情况以及授权委托情况;拆迁实施单位具有房屋拆迁资格。
      第二组证据:8、租用公房凭证、上海卫百辛(集团)有限公司公函;9、上海市房地产权证、上海市房地产资料登记册;10、房屋分套面积计算成果表;11、上海市房地产买卖合同、协议书;12、上海市城市居住房屋拆迁估价分户报告单;13、户籍资料摘录单、离婚证、情况说明。证明被拆迁房屋承租人为原告张从乐,房屋所有权登记在上海卫百辛(集团)有限公司名下,2002年6月20日该公司下属的上海杨浦房地产开发经营有限公司和原告张从乐签署了房屋使用权协议;房地产权证记载被拆迁房屋建筑面积为155.43平方米,房屋类型为新工房,拆迁公告公布之日该房屋的市场评估单价为12,900元/平方米;上海卫百辛(集团)有限公司承诺选择货币补偿,并同意由拆迁人将公房补偿款直接发放给张从乐户;拆迁公告公布之日被拆迁房屋内有常住户口6人;2013年7月20日张从乐与宋越芳登记离婚;张从乐户拒绝评估人员入户进行室内装饰评估。
      第三组证据:14、送达回证;15、看房单;16、谈话笔录。证明拆迁人将被拆迁房屋的估价报告、安置房估价报告以及看房单等材料送达给原告户;拆迁双方就房屋补偿安置问题多次进行协商,但协商未成。
      第四组证据:17、房屋拆迁裁决申请书;18、受理通知书;19、调查、调解通知;20、行政复议决定书;21、调查记录;22、调解笔录;23、安置房产权证、房地产登记簿;24、安置房屋分户估价报告单;25、增补房源批复及公示。证明因拆迁双方协商不成,第三人向被告提出房屋拆迁裁决申请,被告受理后,向第三人送达受理通知书,向原告户送达调查、调解通知;被告于2013年6月3日作出(2013)杨房管拆裁字第18号《房屋拆迁裁决书》;上海市住房保障和房屋管理局以沪房管复决字(2013)第220号行政复议决定予以撤销后,被告重新组织调查、调解,审理过程中,拆迁双方仍未达成协议;裁决安置房屋权属清晰,无权利负担,适于安置;拆迁公告公布之日唐山路XXX弄XXX号XXX室房屋市场评估单价为13,128元/平方米、704室房屋市场评估单价为13,193元/平方米,两套房屋系增补房源,经批复同意予以增补,并由拆迁人将上述增补房源清单在基地公示栏里公示。
      三、被告作出房屋拆迁裁决的法律适用依据
    《城市房屋拆迁管理条例》第十六条、第二十三条、第二十四条、第二十五条、第三十一条和《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第二十条、第二十四条、第二十七条、第三十二条、第三十三条、第三十四条、第三十七条、第四十二条、第五十三条、第五十四条、第五十六条。
      四、被告作出房屋拆迁裁决的程序依据和证据
    《城市房屋拆迁管理条例》第十六条和《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第二十四条;被告另将上述事实证据中的证据17、18、19、20以及送达回证作为程序证据。证明2013年4月24日,第三人向被告提交了房屋拆迁裁决申请书,被告于5月3日收到申请,经审核后于5月6日受理,向第三人送达了受理通知书,向拆迁双方送达调查、调解通知,原告缺席两次调查、调解会;被告遂作出(2013)杨房管拆裁字第18号房屋拆迁裁决;原告不服,向上海市住房保障和房屋管理局申请复议,该局撤销了被告作出的上述房屋拆迁裁决;后被告重新组织双方进行调查、调解,因调解不成,被告于2013年12月11日作出(2013)杨房管拆裁字第41号房屋拆迁裁决,并送达拆迁双方;被告执法程序合法。
      经庭审质证,原告对被告的职权依据不持异议。对被告的法律适用有异议,认为裁决适用法律错误。对被告的执法程序有异议,认为只收到了2013年11月25日的通知和(2013)杨房管拆裁字第41号房屋拆迁裁决书,其他材料都没有收到,而且(2013)杨房管拆裁字第18号房屋拆迁裁决被撤销后,第三人未重新提出申请。对认定事实方面的证据,对证据1的合法性有异议,认为被告提供的证据中没有动迁的审批材料,在审批过程中可能隐瞒了昆明路611弄房屋情况,只是以旧房改造的理由申报材料并取得拆迁许可;对证据2无异议;对证据3的合法性和真实性有异议,认为被告超期了,而且有的文件没有编号,存在伪造篡改情形,该证据无效;对证据4、5、6、7无异议;对证据8,认为公房租赁凭证形式上真实,但该房屋载明公租房与实际情况不符,对公函不清楚;对证据9有异议,房地产权证上显示是划拨土地,而划拨土地按照规定不能建造新工房,不能建居住房屋,因此该房地产权证违反了国家土地法律,是非法的;对证据10的认定面积不认可,公示栏、租赁卡、产权证所记载面积都不一致,缺乏可信性;对证据11,认可协议书,但房地产买卖合同不是原告签的,原告也从未看到过;对证据12的评估单价不认可,认为评估单价过低,不科学;对证据13,户籍资料和离婚证无异议,情况说明不清楚,原告不知道评估人员上门的情况;对证据14有异议,所有材料原告都没有收到过,也没看到过;对证据15有异议,原告没看到过看房单;对证据16均不认可,是谈过几次话,但对谈话内容记录不认可;对证据17认为与本案无关,被告未重新送达裁决申请书,违反了法律规定;对证据18、19有异议,原告收到过2013年11月25日的调查、调解通知,也到了现场,但包括2013年5月10日、5月11日通知在内的其他材料都没有收到过;对证据20的真实性无异议,接受结果但不接受某些措辞;对证据21、22,原告当时是要求重新鉴定的,调查记录写明原告不要求重新鉴定是错的,对其他的内容予以认可;对证据23无异议;对证据24有异议,不认可评估单价;对证据25,增补批复并没有公示过,原告没有看到过,不知道公示在何处。
      第三人对被告的职权依据、认定事实的证据、法律依据和执法程序均不持异议。
      起诉时,原告提供了以下证据:
    1、2013年11月25日被告的调查、调解通知,证明原告只收到该份材料,没有收到裁决申请书;
    2、上海市房地产权证,证明工业用地不能建造居住房屋,且建筑面积与实际不符;
    3、订房协议书、购房发票、收条、字据、承诺书、房屋全权转让书,证明被拆迁房屋系原告通过中介转让而来,原告全额付款,并支付了中介费和差价费;
    4、施工图纸、住宅建筑外形及内部的影印件,证明原告房屋类型不是新工房,而是联立住宅;
    5、拆迁期限延长许可通知,证明拆迁许可延期违法;
    6、被拆迁居民房屋基本情况表公告影印件,证明原告房屋公示的面积与裁决书中的面积不一致,裁决书很不严谨;
    7、被拆迁房屋的现场照片(13张),证明原告房屋类型不是新工房。
      经庭审质证,被告对以上证据的真实性均无异议。对证据1所要证明的内容有异议,认为被告已于2013年5月将裁决申请书送达了原告。对证据2,认为产证真实、合法、有效。对证据3无异议,认为合同双方都认可买卖关系,买卖合同应当成立。对证据4、7,认为从图纸和照片无法判断出房屋类型,房屋类型应以产权记载为准。对证据5,认为拆迁期限延长是连续且合法有效的。对证据6,认为房屋建筑面积应以产证认定的面积为准,而非以公示的居住面积为准。第三人同意被告的质证意见。
      审理中,第三人未提供事实证据。
      审理过程中,因两原告申请,本院委托专家委员会对被拆迁房屋和安置房屋的估价报告单进行鉴定,结论分别为:估价机构的资质和估价师执业资格在注册有效期内,估价报告基本规范,评估价格基本合理,维持原估价结果;估价机构的资质和估价师执业资格在注册有效期内,估价报告规范,评估价格合理,维持原估价结果。经质证,被告和第三人对此均无异议,原告仍认为评估价格不合理。
      经审查,本院对证据和依据作如下确认:被告提交的依据系现行有效的法律规范,适用的具体条文均与被诉具体行政行为的职权、程序及处理结果相关联,本院予以确认。被告提供的证据、原告提供的证据3来源及形式合法、内容真实,与本案待证事实有关联,符合定案证据的必备要件,本院亦予以采信。原告提供的其他证据形式合法、内容真实,但与待证事实缺乏关联性,本院不予采信。专家委员会鉴定结果报告系由资质合格的专业机构出具,鉴定程序及鉴定结论无明显不当,本院予以采信。
      根据以上有效证据,本院确认以下事实:
    经被告杨浦房管局杨房地拆许字(2005)第09号《房屋拆迁许可证》核准,自2005年11月1日起,由宝地公司委托上海鑫马城市建设服务有限公司,对包括原告张从乐所承租的房屋在内的基地房屋实施拆迁。根据上海市杨浦区人民政府杨府发(2005)27号文规定,该地块属三类A级地段,最低补偿单价为8,000元/平方米(建筑面积),价格补贴系数为25%。被拆迁居民的房屋调换地点为本市唐山路XXX弄XXX号、XXX号、浦东新区民耀路、川沙路326弄、康桥镇创业路、华夏东路、宝山区月浦等处。
      本市昆明路XXX弄XXX号房屋所有权登记在上海卫百辛(集团)有限公司名下。原告张从乐于2002年6月20日与上海卫百辛(集团)有限公司下属的上海杨浦房地产开发经营有限公司签订了房屋使用权协议,办理了相关租赁手续,故该房屋系公有出租居住房屋,房屋类型为新工房,租用公房凭证记载的承租人为张从乐。根据沪房地杨字(2002)第024227号房地产权证记载,宝地公司认定的建筑面积为155.43平方米。经上海房地产估价师事务所有限公司评估,该房屋房地产市场单价为12,900元/平方米(建筑面积),估价时点为2005年11月1日。按政策规定张从乐户应得货币补偿金额为1,724,495.85元。上海卫百辛(集团)有限公司承诺选择货币补偿,并放弃被拆迁房屋的公房补偿款,即被拆迁房屋的房地产市场价的20%,计401,009.40元,同意由拆迁人将该公房补偿款直接发放给张从乐户。张从乐户拒绝评估人员入户进行室内装饰评估。拆迁公告公布之日,该房屋内有常住户口6人,即张从乐、宋越芳、张圣鹏、宋寿富、陶桂仙和王鹤(其户口于2007年8月迁出被拆迁房屋)。2013年7月20日,张从乐与宋越芳登记离婚。
      因宝地公司与张从乐户经协商达不成拆迁补偿安置协议,宝地公司报请被告杨浦房管局作出房屋拆迁裁决,并提供本市唐山路XXX弄XXX号XXX室、704室,建筑面积分别为75.80平方米、114.75平方米两套房屋作为原告的裁决安置房,该房屋经上海房地产估价师事务所有限公司评估,房地产市场单价分别为13,128元/平方米(建筑面积)和13,193元/平方米(建筑面积),估价时点为2005年11月1日。被告受理后,于2013年6月3日作出(2013)杨房管拆裁字第18号房屋拆迁裁决,并将裁决书送达拆迁双方。张从乐不服,向上海市住房保障和房屋管理局提出行政复议。上海市住房保障和房屋管理局受理后认为,被告对张从乐户应安置人口的认定错误,遂作出沪房管复决字(2013)第220号行政复议决定,撤销了被告作出的(2013)杨房管拆裁字第18号房屋拆迁裁决。嗣后,被告于2013年11月28日重新进行调查与调解,双方均参加调查、调解会,因原告与第三人各执己见,调解未成。被告经审查,认为第三人提出的以价值标准房屋调换方式补偿安置原告户本市唐山路XXX弄XXX号XXX室、704室两套产权房并结算差价的补偿安置方案于法有据,遂依据《城市房屋拆迁管理条例》第十六条、第二十三条、第二十四条、第二十五条、第三十一条和《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第二十条、第二十四条、第二十七条、第三十二条、第三十三条、第三十四条、第三十七条、第四十二条、第五十三条、第五十四条、第五十六条之规定,于2013年12月11日作出(2013)杨房管拆裁字第41号房屋拆迁裁决,并将裁决书送达拆迁双方。两原告不服,向本院提起行政诉讼。
      本院认为:根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条和《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第五十二条的规定,《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目,继续沿用原有的规定办理。本案第三人宝地公司于2011年1月21日前取得房屋拆迁许可证,故根据《城市房屋拆迁管理条例》第十六条和《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第二十四条之规定,被告杨浦房管局具有作出房屋拆迁裁决的法定职权。第三人宝地公司经杨房地拆许字(2005)第09号房屋拆迁许可证及房屋拆迁期限延长批复核准,对原告承租房屋所在地块进行拆迁,因未能与原告户达成拆迁补偿安置协议,向被告申请房屋拆迁裁决,具有申请人主体资格。被告受理申请后,曾作出(2013)杨房管拆裁字第18号房屋拆迁裁决,在该房屋拆迁裁决被复议机关撤销后,被告重新进行调查和调解,因调解不成,在法定期限内作出被诉房屋拆迁裁决,执法程序合法。被诉房屋拆迁裁决对被拆迁房屋的性质、类型、建筑面积、评估价格、应得货币补偿款的计算以及安置房屋的建筑面积和评估价格等认定,有相应的证据予以佐证,认定事实清楚。被告对原告户以价值标准房屋调换方式予以补偿安置,并支付其他应得补贴及奖励费用,所作裁决符合法律、法规规定,未损害原告户合法权益。
      关于原告对被拆迁房屋和安置房屋评估价格提出的异议,本院认为,上述房屋价值评估系由资质合格的评估机构根据相关估价程序规定,依据专业评估方法所作的估价,并无不当。并且在诉讼中,本院委托专家委员会对上述房屋的评估单价进行鉴定,鉴定结论为维持原估价结果,被告按照评估价格计算安置费用符合法律规定,故本院对原告的异议不予采纳。关于原告提出的第三人未重新提出申请,被告即再次作出裁决,程序违法的异议,本院认为,被告根据第三人提出的裁决申请作出原房屋拆迁裁决,该裁决因认定应安置人口错误被复议机关撤销后,被告即应重新进行审理,在第三人未改变补偿安置方案的情况下,无需附加第三人重新提出申请之义务,被告裁决程序并无不当。关于原告对房屋面积及类型提出的异议,本院认为,依据相关规定,房屋建筑面积以房地产权证记载的建筑面积为准。根据沪房地杨字(2002)第024227号房地产权证及房地产资料登记册记载,被拆迁房屋的土地用途为工业,房屋类型为新工房,建筑面积为155.43平方米,且原告购房时签订的上海市房地产买卖合同中所明确的房屋建筑面积及房屋类型亦与其相印证,被告据此认定被拆迁房屋的类型和建筑面积,认定事实清楚,并无不当。关于原告提出的裁决方案不合理的异议,本院认为,被告对原告户采用价值标准房屋调换方式予以安置,符合相关规定,且上海卫百辛(集团)有限公司承诺放弃20%的公房补偿款,亦有利于原告户的权益,故本院对原告提出的该项异议不予采纳。综上,原告的诉讼请求缺乏事实证据和法律依据,本院不予支持。据此,依照《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第五十六条第(四)项之规定,判决如下:
    驳回原告张从乐、宋越芳的诉讼请求。
      本案案件受理费人民币50元,由原告张从乐、宋越芳负担;评估鉴定费人民币4,152元,由原告张从乐、宋越芳负担。
      如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。

    审 判 长 李凌云
    代理审判员 韩 磊
    人民陪审员 陈 蓓
    二〇一四年八月八日
    书 记 员 周 圣


    ===================================================
    声明:
    本站收录的二十万件裁判文书均来自法院官方网站公开信息,
    本站裁判文书栏目不会接受任何个人或企业提供的裁判文书。
    如您认为内容涉及个人或企业隐私,要求修改或删除的,
    请将网址发邮件至:
    我们将在一个工作日内和您联系妥善处理
    ===================================================

    Copyright © 1999-2021 法律图书馆

    .

    .