浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书


　　　（2013）浙台民终字第294号



　　　　上诉人（原审被告）：林××。
　　　　委托代理人：郭×。
　　　　被上诉人（原审原告）：李甲。
　　　　委托代理人：李乙。
　　　　上诉人林××因房屋买卖合同纠纷一案，不服仙居县人民法院（2012）台仙民初字第728号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年8月7日公开开庭进行了审理。上诉人林××及其委托代理人郭×、被上诉人李甲及其委托代理人李乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　　　原审法院认定：被告林××因资金紧张陆续向原告李甲借款，至2011年10月1日，经结算被告林××尚欠原告李甲本息200万元。因被告林××无力归还，双方于同日签订了一份《房屋买卖合同》，约定：一、被告林××将其兄林某转让给的位于仙居县东某某雅苑9幢2单元的房屋一座（两间半别墅式）出卖给原告李甲。二、房屋价款为260万元，在当天支付购房款200万元，余款待被告林××归还清房屋的按揭贷款后3日内支付；三、被告林××在2012年10月1日前将房屋交付给原告李甲；四、被告林××确保该出卖的房屋不存在产权纠纷及瑕疵，出卖的房屋如存在产权纠纷，由被告林××承担全部责任；五、被告林××应配合原告李甲办理房产过户登记手续，如办理房产证、土地使用证等首次物权登记手续及相关门牌、证件需被告林××协助的，被告林××应在原告李甲提出要求之日起3日内无条件予以协助。双方一致同意2012年10月1日起可办理房产登记及过户手续，将土地使用权及房产过户至原告李甲名下，如在办理房产过户登记手续前，被告林××将房款全额返还，双方可解除本协议；六、被告林××因本转让房产办理的按揭贷款由其负责偿还，在上述约定的房产可过户之日3前，被告林××必须办理妥贷款的归还手续；七、本协议应切实履行，如有违约，违约方支付转让款项的20%。本协议自签字起生效。上述买卖合同签订后，被告林××即出具给原告李甲收到购房款200万元（即原所欠的借款转为房价款）的《收条》一份。被告林××将与兄林某之间于2007年10月10日订立的《房屋买卖合同》原件亦交付给原告李甲。至2012年10月1日，因被告林××既未将上述房屋交付给原告李甲，也未按约定将房款全额（即260万元）返还给原告李甲。为此，原告李甲诉至该院，提出上述诉讼请求。因仙居县天一房地产开发有限公司在开发××东河塘雅苑房地产过程中未按规划要求建造，相关行政管理某某一直在对仙居县天一房地产开发有限公司某某过程中，导致仙居县城区东某某雅苑购房户的房地产权属证书不能办理。直至2013年1月15日，仙居县住房和城乡建设规划局作出（2013）3号会议纪要，东某某雅苑才可以开始办理产权证。
　　　　原审法院认为：原、被告签订的房屋买卖合同，双方意思表示真实，其内容不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。双方均应全面履行合同约定的义务。原告李甲已按约支付了房价款200万元，被告林××未按照双方合同约定的时间即在2012年10月1日将房屋交付给原告李甲，应属违约，应负本案纠纷的主要责任。原告李甲要求被告林××交付房屋并协助办理房产登记及过户手续，符合双方合同的约定和法律的规定。原、被告双方在《房屋买卖合同》中约定如在办理房产过户登记手续前，被告林××将房款全额260万元归还给原告李甲，被告林××可以要求解除房屋买卖合同，仅是赋予被告林××解除合同的权利，属附解除条件的房屋买卖合同，并不能改变本案房屋买卖合同性质。故被告林××以此为由辩称原、被告之间房屋买卖不是双方的真实意思表示，是名为房屋买卖实属民间抵押借贷合同，理由不能成立，该院不予支持。但该解除合同约定的期限不明确，这对履行原、被告之间的《房屋买卖合同》造成不确定性，故该院酌情再给予被告林××解除合同的适当期限；因被告林××是具有完全独立行为能力的人，如果不是其前期欠原告李甲借款结转房价款，其出具《收条》和同时将与兄林某的《房屋买卖合同》原件交付给原告李甲，是不符合常情的，故被告林××辩称其出具200万元收条后原告李甲并未交付200万元房价款的辩解，该院亦不予采信；被告林××又辩称其房屋当时的市场价值500多万元，却以260万元低价出卖，也没有证据证明，该院不予采信。但根据原、被告双方约定如在办理房产过户登记手续前，被告林××将房款全额260万元归还给原告李甲，被告林××可以解除双方之间的《房屋买卖合同》，以及本案讼争房屋一直来非原、被告双方的原因不能办理产权登记的事实。因此，原告李甲要求被告林××支付违约金520000元不能成立，该院不予支持。为此，依照《中华某某共和国合同法》第四十五条、第一百三十五条和《中华某某共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关甲事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告林××自判决生效之日起一个月内将位于仙居县东某某雅苑9幢2单元的房屋一座交付给原告李甲，并协助将该房产过户至原告李甲名下；二、原告李甲尚欠的房价款60万元在被告林××归还清仙居县东某某雅苑9幢2单某某屋的按揭贷款后3日内支付给被告林××；三、驳回原告李甲的其他诉讼请求。如被告林××自判决生效之日起一个月内将260万元支付给原告李甲，则原告李甲和被告林××于2011年10月1日签订的《房屋买卖合同》解除，上述一、二项判决的履行归于终止。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华某某共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31760元，由原告李甲负担9000元，被告林××负担22760元。
　　　　宣判后，林××不服，向本院提起上诉称：一、原审程序违法。原审法院虚构了开庭时间及到庭参加诉讼的诉讼参与人。（一）原审原定开庭时间为2012年11月23日15：00，后改至2012年12月19日15：00，而原审判决述称“2012年12月23日公开开庭进行了审理。”2012年12月19日15：00，被上诉人李甲本人也未到庭。（二）双方没有申请原审法院调查取证，且原审法院调取的仙居县住房和城乡建设规划局（2013）3号会议纪要迄今未告知上诉人林××，更未按正当程序出示、质证。二、原审认定事实、适用法律错误。（一）本案基础法律关系为民间借贷法律关系。双方之间签订的合同表面上是房屋买卖合同，实是借款抵押性质，并非真正的买卖关系。如是房屋买卖合同，二间半别墅式房屋至少值500多万元，不可能以260万元低价出卖。若是房屋买卖行为，作价260万元出卖，也显失公平，可以撤销。《房屋买卖合同》第五条约定：“甲乙双方一致同意2012年10月1日起可办理房产及相关证件的过户登记手续，将土地使用权证及房产证过户至乙方名下。如在办理房产过程登记手续前，甲方将上述房款全额返还，双方可解除协议”。这表明，本案非房屋买卖关系，实是借款抵押关系，是以合法的房屋买卖行为来掩盖非法抵押的目的。《城市房地产管理法》第三十八条第六项规定，未依法登记取得房屋权属证书的不得转让买卖。因开发商违章开发，不仅上诉人林××未取得涉讼房屋的权属证书，原买主林某也未取得，故《房屋买卖合同》无效。（二）原审认定被上诉人李甲已支付200万元，依据不足。被上诉人李甲一审时表示，200万元款项系部分现金、部分债权组成，但原审认定“原欠的借款转为房价款”。上诉人林××从未结欠过被上诉人李甲借款本息200万元，但原审认定，至2011年10月1日，经结算上诉人林××尚欠被上诉人李甲本息200万元。上诉人林××原只欠被上诉人李甲本息60万元，签订合同时，在被上诉人李甲欺骗之下出具《收条》，实未收到分文。原审认定上诉人林××原有200万元欠款本息，缺乏事实依据，也与被上诉人李甲的部分是现金、部分是债权的陈某某矛盾。原审判决附文中设定：如上诉人林××在判决生效之日起一个内将260万元支付给被上诉人李甲，则《房屋买卖合同》解除，上述一、二项判决的履行归于终止。退一万步说，即使上诉人林××收到200万元，依据《房屋买卖合同》第五条约定，只能返还200万元，而不能返还260万元。综上，一审认定事实和适用法律均存在错误，请求二审法院撤销一审判决，依法驳回被上诉人李甲的诉讼请求。
　　　　李甲辩称：一、一审程序合法。原审判决的笔误不影响实体公正。二、本案没有证据证明，涉案房屋当时价值500多万元。签订协议时，仙居房地产处于涨价前，涉案两间半排屋估价260万元，基本符合市场价格。三、本案协议不是借款协议，而是房屋买卖合同。如将房款全额返还双方可解除协议的约定只是附生效条件的约定，不违反法律规定，应为有效。若是借款协议，则应约定利息。四、《城市房地产管理法》关于没有依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定仅是行政管理某某对不符某某定条件的房屋权属变更登记问题上作出的行政管理性质的规定，而非针对转让合同效力的强制性规定。《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关乙、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。根据该规定，《房屋买卖合同》对双方均有约束力。五、本案200万元购房款已付，当日结算了之前的借款再支付了部分现金，上诉人林××也出具了《收条》。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉。
　　　　二审时，本院依法组织讼争双方对仙居县住房和城乡建设规划局作出的（2013）3号会议纪要进行质证。上诉人林××认为，该文件形式是会议纪要，并不是具体的行政许可行为，不符合法定要求，且根据会议纪要内容，也未允许办理产权证。被上诉人李甲对该会议纪要的真实性、合法性、关联性均没有异议。本院认为，该会议纪要系原审法院依法调取的证据，内容真实，故本院依法予以认定。上诉人林××向本院提供被上诉人李甲2011年9月28日出具的《证明》一份。被上诉人李甲对该《证明》的真实性没有异议，但认为该《证明》只是对之前款项的结算，不能证明双方之间的债权债务已结清。本院认为，被上诉人李甲对该《证明》的真实性没有异议，故依法予以确认，但是，该《证明》仅载明双方之间2011年9月25日前的债权债务已结清，上诉人林××自认出具《证明》时尚欠被上诉人李甲60万元，其对双方之间的款项往来事宜陈述不清，故对该《证明》的关联性和合法性，本院将结合本案其他证据进行认定。
　　　　本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对一审认定的事实本院予以确认。
　　　　本院认为，一、双方在《房屋买卖合同》第五条中约定的“如在办理房产过程登记手续前，甲方将上述房款全额返还，双方可解除协议”，仅是赋予上诉人林××解除合同的权利，即涉案合同为附解除条件的房屋买卖合同，并不能改变该合同的性质，即不能证明该合同是以合法的房屋买卖行为来掩盖非法抵押的目的，不能表明该合同为借款抵押合同。上诉人林××认为，双方之间签订的合同表面上是房屋买卖合同，实是民间抵押借贷合同，但没有提供充分有效的证据加以证明，故本院不予采信。二、根据被上诉人李甲提供的《收条》，上诉人林××已收到200万元购房款。上诉人林××也已将其与林某签订的《房屋买卖合同》原件交付给被上诉人李甲。上诉人林××认为其原只欠被上诉人李甲本息60万元，在欺骗之下出具《收条》，实未收到200万元购房款，但不能提供充分有效的证据加以证明，故本院不予采信。三、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”上诉人林××以涉案房屋未取得权属证书来主张房屋买卖合同无效，显然不符合这一规定，故本院不予支持。四、双方签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，内容也不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约全面履行义务。被上诉人李甲已按约支付购房款200万元，则上诉人林××应按约交付房屋并协助办理房产登记及过户手续。原审法院考虑到涉案合同系附解除条件的合同，但双方约定的解除期限不明确，对履行合同造成一定不确定性，故酌情给予上诉人林××解除合同的适当期限，并无不妥。五、综合分析本案现有证据，只能证明上诉人林××收到200万元购房款，被上诉人李甲也承认尚有60万元购房款未支付，因此，原审判决中的“如被告林××自判决生效之日起一个月内将260万元支付给原告李甲，则原告李甲和被告林××于2011年10月1日签订《房屋买卖合同》解除，上述一、二项判决的履行归于终止。”存在歧义，亦与《房屋买卖合同》第五条不尽一致，故本院依法予以纠正。六、若上诉人林××认为，房屋作价260万元出卖，价格过低，显失公平，则涉及合同是否可以撤销的问题，但其没有提起行使撤销权的相关诉讼，故本院在本案中不予审查。七、一审判决在叙写开庭时间和到庭参加诉讼的诉讼参与人时存在笔误，但不影响本案的实体处理问题。综上，上诉人林××的上诉理由中的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院不予采纳。依照《中华某某共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
　　　　变更仙居县人民法院（2012）台仙民初字第728号民事判决为：
　　　　一、上诉人林××自本判决生效之日起一个月内将位于仙居县东某某雅苑9幢2单元的房屋一座交付给被上诉人李甲，并协助将该房产过户至被上诉人李甲名下；二、被上诉人李甲尚欠的房价款60万元在上诉人林××归还清仙居县东某某雅苑9幢2单某某屋的按揭贷款后3日内支付给上诉人林××；三、驳回被上诉人李甲的其他诉讼请求。如上诉人林××自本判决生效之日起一个月内将支付的购房款返还给被上诉人李甲，则被上诉人李甲和上诉人林××于2011年10月1日签订的《房屋买卖合同》解除，上述一、二项判决的履行归于终止。
　　　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华某某共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　　　二审案件受理费31760元，由上诉人林××负担。
　　　　本判决为终审判决。
　　　　
　　　　
　　　　审 判 长　郭晓明
审判员汤坚强
代理审判员张淑娅
　　　　
　　　　
　　　　
　　　　
　　　　二〇一三年九月二十二日
　　　　
　　　　本件与原本核对无异
　　　　
　　　　代书记员　郭　　　　　　　　巧　　　　　　　　燕