（2012）浦民一(民)初字第21647号
　　原告XX，男，1984年1月22日生，汉族，住上海市XX区XX村32号103室。
　　委托代理人XX，上海XX律师事务所律师。
　　被告XX，男，1958年10月14日生，汉族，住上海市XX区XX路146弄7号302室。
　　委托代理人XX，男，住上海市XX区XX村68号101室。
　　委托代理人XX，上海XX律师事务所律师。
　　第三人XX，男，1969年8月23日生，汉族，住上海市XX区XX镇XX路80弄56号102室。
　　原告XX与被告XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年7月5日受理后，本案依法适用简易程序，本院于2012年8月1日公开开庭进行了审理。案件审理中，XX申请作为本案第三人参与诉讼，因案件审理需要，本案后转由普通程序，于2013年7月25日公开开庭进行了审理。原告XX的委托代理人XX，被告XX的委托代理人XX、XX及第三人XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告XX诉称，原、被告双方于2011年10月17日关于本市XX区XX镇XX路80弄56号102室房屋（以下统称系争房屋）签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同），约定由原告购买被告所有的系争房屋。2012年3月26日，被告将系争房屋过户至原告名下，但却迟迟不向原告交付系争房屋。因此，为维护原告的合法权益，原告起诉至法院要求：1、判令被告将系争房屋交付原告；2、判令被告支付原告违约金人民币10万元（以下币种相同）；3、本案诉讼费由被告承担。
　　被告XX辩称，系争房屋目前并非由被告居住，而是由被告的朋友居住在里面，出售系争房屋前被告跟其朋友说好的，系争房屋一旦出售，需要朋友立即搬离，其也表示同意，但目前由于被告的朋友尚未找到住所，拒绝腾出房屋，致使被告目前没有向原告交付系争房屋。对原告要求被告交付房屋的请求，被告并无异议，但对原告所主张的逾期交房违约金，被告认为，首先房屋不是被告居住，被告不存在违约，该违约责任应当由第三人承担，如果要承担该违约金，认为违约金约定过高，应当依照房屋租金损失承担。
　　第三人XX诉称，系争房屋是第三人动迁分配所得，一直由第三人及其家人居住。第三人不认识被告XX，也从未对外出售过房屋，未向他人授权出售系争房屋，没有收到任何的房款，也没有人上门来看过房屋，直至法院通知第三人时，第三人到相关部门查询，才得知系争房屋已经被转卖，甚至连第三人所持有的系争房屋产证也被他人调换为假的。根据第三人的回想，其兄弟的朋友曾跟第三人说可以赚点钱，当时在很多人的陪同下，去过一个担保公司签署了一些材料，并被告知是用做他证的，对签署的内容第三人没有看到也不清楚，当时产证原件也被拿走。之后，有人到第三人的家中来讨债，但第三人并未借过钱，也想不到房屋会被他人卖掉。第三人认为，出售房屋必须要第三人签字才可以，两次的买卖均存在问题，由此要求1、确认以第三人名义与被告之间就系争房屋的买卖合同无效；2、确认原、被告就系争房屋签订的买卖合同无效；3、系争房屋权利恢复登记至第三人XX名下。
　　原告XX辩称，原、被告间就系争房屋的买卖合同应当合法有效，原告XX是善意的购房方。被告与第三人之间的买卖合同效力，原告不清楚，也与原告无关。不同意第三人的请求。
　　被告XX辩称，第三人向案外人出具了公证委托书，被告是凭借着第三人出具的公证委托书与代理人签订系争房屋的买卖合同，合同真实合法有效。被告向第三人的代理人支付了全额的房款，并办理了系争房屋的过户手续。之后，被告将系争房屋挂牌出售，原告通过中介的居间购买了系争房屋，由此被告不同意第三人的请求。
　　经审理查明，2011年10月，原、被告双方就对买卖系争房屋签订了买卖合同，约定：被告向原告出售系争房屋，房屋转让价款为110万元，原告于2011年10月18日前支付3万元作为定金，于2011年10月19日前支付30万元，2012年2月29日前支付77万元;原、被告双方同意，被告于2012年2月15日前腾出系争房屋并交由原告进行验收交接；被告逾期未交付房屋的，原告应书面催告被告，自收到原告的书面催告之日起5日内，被告仍未交付系争房屋的，原告有权单方面解除合同，并书面通知被告，被告除应在收到书面通知之日5日内向原告返还已收款及利息外，还应按已收款的2%向原告支付违约金，若被告违约给原告造成经济损失的，原告实际经济损失超过被告应支付的违约金的，实际经济损失与违约金的差额应由被告据实赔偿；……。2011年10月15日，被告向原告出具收据，确认收到原告3万元的购房定金，同年10月18日，被告又行出具收据确认收到原告支付的30万元。2012年2月27日，原、被告双方为系争房屋交付签订补充协议，约定被告应于2012年4月30日前交付房屋，逾期交付的，应向原告支付10万元的违约金，双方于2011年10月17日签订的买卖合同中关于逾期交房的违约规定与本补充协议有冲突的，以本协议约定的违约金为准。2012年4月5日，系争房屋权利核准登记至原告名下。2012年4月16日，原告向被告支付房款12万元。剩余的房款65万元，系原告向中国XX银行股份有限公司上海XX支行办理贷款予以支付，与此同时，银行作为抵押权人在系争房屋上设定债权抵押登记。银行放贷后，直至2013年7月本案第二次开庭时原告归还银行贷款均为正常。2012年4月30日前，被告并未如约向原告交付系争房屋，由此原告于2012年7月提起诉讼，诉如所请。
　　另查，系争房屋原系第三人XX房屋拆迁后以补偿安置款购得，2008年8月，系争房屋的权利核准登记至第三人XX名下，产证附记记载“配套商品房，自登记日起5年内不得转让、出租”，房屋由第三人XX及家人居住使用。2011年8月12日，案外人XX以第三人XX代理人的身份与被告XX就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定房地产转让价款为80万元，就具体付款方式及时间无约定。在交易中心查询的第三人XX与被告XX间就系争房屋的买卖合同，关于交房日期为空白；由被告XX所提供的该买卖合同中关于交付房屋条款填写为买卖双方2011年6月1日验收交接。2011年8月12日，双方向相关部门递交了房产转移登记申请书。后系争房屋权利登记至被告XX名下。在办理系争房屋整个交易手续，案外人XX所提供一份由第三人XX作为委托人于2010年12月9日形成的《委托书》一份，委托事项为我（XX）名下有坐落在上海市XX区（现XX区）XX镇XX路80弄56号102室[上海市房地产权证编号：沪房地XX字（2008）第019781号]房屋一套，现委托XX代为办理上述房屋的如下事宜：代为办理上述房地产抵押登记手续；代为归还上述房地产中的银行及其他债权人的借款，并办理注销抵押登记手续；代为签订上述房地产的买卖合同、领取房地产转让价款，并协助买方办理按揭贷款及其他相关手续；代为办理上述房地产的交易、过户登记手续；代为办理维修基金的交割、物业进出户手续；……。对于受托人为此签署的一切相关文件、合同，委托人都予以承认，并愿意承担由此产生的一切责任。委托期限：自2011年8月12日起至2012年8月11日止。该《委托书》由上海市嘉定公证处办理公证。案件审理中，第三人XX对该份《委托书》中“XX”的签名提出异议并申请要求进行笔迹鉴定，本院委托上海市XX中心司法鉴定所对此进行鉴定，鉴定意见为署期“二○一○年十二月九日”的《委托书》委托人处“XX”签名字迹是XX本人所写，对该鉴定意见，原、被告及第三人均无异议。
　　被告XX关于购买系争房屋过程表述为：2011年4月经朋友介绍认识第三人XX的委托代理人XX，整个交易期间，都没有见过第三人XX，关于交易细节均与代理人XX商谈，当月双方就系争房屋签署《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同）。其在商谈中询问XX为何不到场，XX表示有公证委托书，权利人无需到场。经打听，XX有不良嗜好，为确实公证委托书系XX形成，被告XX还至公证处核实了公证委托书的真实性。对房款的支付，被告XX陈述房款均支付代理人XX，2011年5月11日向代理人XX支付定金5万元，其中4.50万元通过转账方式支付，同年5月20日通过转账方式支付30万元，剩余的房款通过现金方式一次性支付XX。对看房情况，被告XX表示，在与XX进行交易时，系争房屋为空管，XX处存有钥匙，也去看过房，但不知第三人XX是何时搬回去的。房子买得比较便宜，房子到手后，被告XX便通过中介挂牌出售，系争房屋过户后被告XX发现第三人XX居住在其中，因要出售系争房屋，并未向第三人XX主张过交房，由此目前无法向原告交付房屋。第三人XX则表示，其与妻子、儿子一直居住在系争房屋中，从未搬出过，曾经数次确实有人到家中来，但并非是为买卖系争房屋，而是表示要第三人还钱。况且当时房屋市价不可能这么便宜。
　　以上事实，由《上海市房地产买卖合同》、补充协议、房款收据、个人业务凭证、银行贷款合同及放款凭据、还贷账户交易明细、上海市房地产登记簿、公证委托书、司法鉴定意见书、《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》、上海市房地产权证、上海市房地产登记申请书等以及当事人陈述在案佐证。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。就本案第三人XX与被告XX关于系争房屋《上海市房地产买卖合同》的效力，分析如下：根据相关司法鉴定，第三人XX确实曾向案外人出具了由其亲笔签名并具有出售系争房屋事项的公证委托书，但委托书的内容仅指向授权案外人代为办理系争房屋买卖手续，并不表示案外人有权代为第三人作出出售系争房屋的决定。如第三人XX出售房屋是得到其同意且与之协商的结果，应不会存在交房上的障碍，被告XX虽提出第三人XX在其购买系争房屋时不居住在系争房屋内，是房屋过户后才发现第三人XX居住其中的意见，对此本院认为，首先从相关交易中心调取的《上海市房地产买卖合同》来看，关于付款、交房等主要条款均为空白，即使依照被告XX提供的其持有的《上海市房地产买卖合同》中对系争房屋交付约定为买卖双方于2011年6月1日验收交接房屋，那么至2011年8月系争房屋过户前，如房屋内无人居住，且案外人持有房屋钥匙下，系争房屋应当已交付并在被告XX的控制下，又如何会发生房屋过户后第三人XX居住其中情况；其次，2011年8月在系争房屋权利登记在被告XX名下后，被告XX并未正常实际取得房屋，也并未与居住在房屋内的原权利人进行交涉，主张自己在房屋上的相关合同权利，在被告XX有足够的条件详细了解系争房屋实际的情况并确认房屋权利人的意见下，被告XX在明知交易可能存在履行障碍下，仍径自直接将房屋挂牌，于同年10月就将系争房屋以高出其购买价30万元的价格另行出售，有悖常理；再则，在本院第一次庭审中，被告XX并未如实向本院陈述房屋是由之前的房屋权利人居住其中并存有纠纷，却自称免费借给朋友居住；综上，种种情形均显示被告XX并不具备善意，其行为及表述亦不符合一个正常购房人的常态，况且根据被告XX表示所有的房款均未直接支付过第三人XX，由此本院难以认定关于第三人XX与被告XX之间的系争房屋买卖系第三人XX的真实意思表示，故该《上海市房地产买卖合同》当属无效。
　　关于原、被告间就系争房屋签订的买卖合同的效力，分析如下：第一，系争房屋在原、被告建立买卖关系时，房屋权利人已登记至被告XX名下，原告XX根据房屋权利情况，与被告XX建立买卖关系；第二，买卖双方约定的房屋价款在合理的市价范畴，原告XX向被告XX履行了付款义务，根据原告XX提供的相关付款材料、被告XX出具的收条及当事人的陈述等，已有效形成房屋对价支付的证据链，同时就原告通过贷款支付的房款部分，从还贷日至本院最后一次开庭时，原告的还贷情况均属正常；第三，系争房屋交房争议存在第三人与被告之间，根据被告XX的陈述，其并未将房屋交付的争议告知过原告，并表示房屋内居住为其朋友，在房屋出售给原告后会叫他人搬离并按约交付，由此买卖双方为交房问题进行了两次约定，在第三人XX无相关证据证明原告对房屋交付存有争议的事实为明知下，难以推断原告XX的购买不具善意。由此，第三人XX要求确认原、被告就系争房屋的买卖关系无效，本院难以支持。
　　鉴于上述合同效力的认定，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据原、被告双方签订的买卖合同及补充协议约定，被告XX最迟应于2012年4月30日前将系争房屋交付于原告。但经本院审理查明，被告XX与第三人XX之间的买卖确认为无效，房屋由第三人XX占有使用，于此原告XX要求被告XX履行相应交房的合同义务，因被告XX至始至终未合法取得系争房屋而客观履行不能，由此由被告XX交付房屋的请求，本院难以支持，原告可基于其物权的获得而另行行使相关权利。鉴于被告在原告履行合同义务后未能向原告履行交房义务，其行为已构成违约，依约应当承担相应的违约责任，被告提出违约责任应由第三人XX承担，根据合同相对性原则，被告的意见依法无据，本院不予采纳。现原告要求按照双方补充协议的约定，由被告向其支付10万元的违约金，符合合同约定。被告提出该违约金过高的意见，本院认为，违约金的金额是否过高应根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，并以被告违约给原告造成实际损失为基础，综合考虑，至目前为止原告因被告的违约行为所造成的损失与双方违约金的约定相比，明显过低，故被告提出违约金过高的意见，本院予以采纳，本院将根据公平原则、诚实信用原则及目前实际的发生对违约金酌情予以确定。
　　根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，所发生的损失根据过错承担相应的责任。现第三人XX与被告XX就系争房屋间的买卖无效，基于该无效行为发生的权利转移应恢复原状，但鉴于被告XX将系争房屋已转让给本案原告XX，且系争房屋的权利已登记至原告XX名下，客观无法恢复至房屋权利原始状态，故第三人XX要求确认两份买卖合同无效后将系争房屋产权恢复登记至第三人XX名下的请求，本院不予支持。对于系争房屋不能返还，第三人可就其所受到的损失，有向相关人员另行提出主张的权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》 第一百零六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
　　一、确认以第三人XX名义与被告XX就上海市XX区XX镇XX路80弄56号102室房屋订立的《上海市房地产买卖合同》无效；
　　二、被告XX应于本判决生效之日起十日内向原告XX支付逾期交房违约金30,000元；
　　三、驳回原告XX的其余诉讼请求；
　　四、驳回第三人XX的其余诉讼请求。
　　负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费8,200元，鉴定费2,300元，合计10,500元，由被告XX负担8,200元，第三人XX负担2,300元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　　

审 判 长 闵 纯
代理审判员 张 盈
人民陪审员 马顺山
二〇一三年八月十九日
书 记 员 李黎黎