重庆市黔江区人民法院民事判决书

(2012)黔法民初字第03641号


原告黎XX，女，生于1973年12月29日，汉族，户籍所在地湖南省XX县XX乡XXX居委会XXXXX号，现住重庆市黔江区XX街道XX巷XXX号，身份证号码XXXXXXXXXXXX。

原告常XX，男，生于1969年2月6日，汉族，住址同上，身份证号码XXXXXXXXXXX。

二原告共同委托代理人庞XX，重庆XX律师事务所律师。

被告刘X，男，生于1975年5月14日，汉族，住重庆市渝北区XXX街道XX村XX组，现住重庆市黔江区XX市场XX-XX号XXX门市部，身份证号码XXXXXXXXXXX。

委托代理人李XX，重庆XX律师事务所律师。

委托代理人黄XX，重庆XX律师事务所律师。

原告常XX、黎XX诉被告刘X返还原物纠纷一案，本院于2012年11月27日受理后，依法由代理审判员谢枭独任审判，于2012年12月14日适用简易程序公开开庭进行了审理，在庭审中，因原告变更诉讼请求，被告要求新的答辩期，本院予以准许。在答辩期届满后，依法由代理审判员谢枭独任审判，于2013年1月4日公开开庭继续进行了审理。后因本案案情复杂，转入普通程序，由代理审判员谢枭担任审判长，与代理审判员刘英、人民陪审员刘维声组成合议庭，于2013年3月1日再次公开开庭进行了审理。原告常XX、黎XX及二原告的共同委托代理人庞XX、被告刘X及其委托代理人李XX、黄XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告常XX、黎XX诉称，原告黎XX于2008年2月28日购买黔江区XX街道XX路XX家居市场XXXX号门面，购房合同载明原告常XX为房屋共有人。由于原告购房时部分首付款系重庆市黔江区XX家居市场有限责任公司垫付，该公司为了收回垫付资金，于是与原告黎XX于购房当日签订《XX家居市场商铺代理出租协议》，以收取的三年租金抵扣垫付款。因银行按揭迟缓，XX家居市场的“以租抵款”的代理租期延长至2012年10月26日，XX家居市场在代理出租期间，将原告的门面出租给被告经营XX漆至2012年10月26日，XX家居市场在代理出租期届满前三个月，就有关代理出租时间届满等事宜给被告予以告知。原告也曾找到被告要求收回门面自己经营，遭到被告拒绝，不得已，原告于2012年10月27日给被告邮寄了《腾退房屋通知》，明确要求被告在接到通知之日起20日内腾退房屋，交由原告自己经营。被告于同月28日收到通知，但至今不予理睬。现在原、被告间就诉争房屋不存在租赁关系，原告拥有完全的产权，被告占用原告房屋经营没有合法根据，故原告诉至法院，并在庭审中将诉讼请求变更为：判令被告腾退房屋并按90元/㎡/月的标准支付从2012年10月27日起至腾退房屋之日止的租金损失，并由被告承担本案诉讼费用。

原告常XX、黎XX为证明其所主张的事实，在庭审中向本院提交了以下证据材料：

1、房地产买卖合同；

2、抵押合同；

3、商铺代理租赁协议；

4、2011年5月25日签订的房屋租赁合同；

5、情况说明；

6、邮件详情单；

7、腾退房屋通知；

8、查询回单；

9、购房收据两张；

10、302房地证2009字第XXXXX号房屋产权证。

被告刘X辩称，被告曾与XX家居市场形成房屋租赁关系，至租赁期满前一日即2012年10月25日，原告说他们买了门面，只临时告知被告，没有与被告形成租赁关系；被告与XX家居市场在合同中约定有优先购买权，至今仍享有，被告已起诉要求撤销原告与XX家居市场的买卖合同，本案处理结果应以另一案处理结果为依据，应当中止审理；原告要求被告搬房，属于突袭行为，不具有预期性，被告不存在赔偿原告损失的问题，是原告找被告收取转让费无果后才收回门面，给被告造成了损失，如一定要求被告搬，应该给被告补偿相应的损失，包括停产、装修、搬运等。

被告为证明其所主张的事实，在庭审中向本院提交了以下证据材料：

1、2004年11月20日签订的房屋租赁协议；

3、2009年1月1日签订的房屋租赁合同；

4、2012年8月2日的房屋租赁合同；

5、民事起诉状、受理案件通知书及预缴诉讼费收据复印件。

经审理查明，2008年2月28日，原告黎XX与重庆市黔江区XX家居市场有限责任公司（以下简称“家居市场”）签订了《房地产买卖合同》，购买位于重庆市黔江区XX街道办事处官坝路399号XX家居市场A栋一层十八号商铺。同日，双方签订《XX家居市场商铺代理租赁协议》及《补充协议》，约定将原告黎XX购买的位于XX家居市场XXXX号商铺委托家居市场出租三年，三年租金直接冲抵购房款，租期从原告黎XX结清购房总款或银行按揭贷款放达家居市场账户之日起计算，因银行贷款延迟，实际代理出租期限为2009年10月27日至2012年10月26日。2009年8月30日，重庆市黔江区国土资源和房屋管理局就坐落于黔江区城东官坝路399号A栋总层数3房号XXXX的商业用房向所有权人即本案原告黎XX、常XX颁发房地产权证（302房地证2009字第XXXXX号）。

2004年11月20
日，被告刘X与威远县XXXX建设公司黔江分公司就XX家居市场内XXXX房签订《房屋租赁协议》，约定租期从2004年11月30日至2007年11月30日。2009年1月1日，被告刘X与家居市场就XX家居市场内XXXX房签订《房屋租赁合同》，约定租期从2009年1月1日至2010年12月31日。2011年5月25日，被告刘X与家居市场就XX家居市场内XXXX房补充签订《房屋租赁合同》，租期从2011年1月1日至2011年12月31日。2012年8月2日，被告刘X与重庆市黔江区XX家居市场有限责任公司就XX家居市场内XXXX房补充签订《房屋租赁合同》，约定租期从2012年1月1日至2012年10月26日，租金为56元/㎡/月。

2012年10月26日，家居市场出具一份《情况说明》，证实原告黎XX将诉争房屋委托家居市场代为出租三年，期间被告刘X租赁使用该房屋，租期至2012年10月26日止，公司已提前三个月将该房屋于2012年10月26日到期一事告知被告刘X，并要求其与原告黎XX联系租赁事宜，同时明确家居市场代为出租期限已到期，该门面交由原告黎XX自己管理。

2012年
10月27日，原告黎XX、常XX向被告刘X邮寄《腾退房屋通知》，要求其于接到通知之日起二十日内将房屋腾退并交还，如逾期，将诉诸法律解决。2012年10月28日，被告刘X签收该通知。到期后，被告刘X未腾退房屋，原告黎XX、常XX遂诉至法院。2012年12月28日，被告刘X向本院另行提起诉讼，要求确认其就本案诉争房屋享有优先购买权并要求确认本案原告黎XX、常XX与家居市场签订的房屋买卖合同无效，2013年1月31日，被告刘X撤回前述起诉。

另查明，自2012年10月26日起，被告刘X未向任何人支付诉争房屋租金。

上述事实，有原、被告提交的证据及在案陈述予以佐证，足以认定。

本院认为，作为重庆市黔江区城东官坝路399号A栋总层数3房号XXXX的商业用房的所有权人，原告黎XX与家居市场签订的《XX家居市场商铺代理租赁协议》，将诉争房屋委托家居市场出租，2012年10月26日代理租赁期限届满之后，家居市场就诉争门面不再享有对外出租的权利。在代理租赁期间，家居市场与被告刘X签订的《房屋租赁合同》合法有效成立，2012年10月26日，该合同已到期，双方的租赁合同关系依法终止。房屋所有权人即原告黎XX、常XX已于2012年10月27日向被告刘X邮寄《腾退房屋通知》，对其继续使用诉争房屋提出异议，并要求其于接到通知之日起二十日内将房屋腾退并交还，被告刘X亦已签收该份通知，故双方并未形成房屋租赁合同关系，本院亦依法将本案案由由立案时所确定的房屋租赁合同纠纷变更为返还原物纠纷，并重新开庭进行了审理。

在庭审中，被告刘X未提供直接证据证明原告黎XX与家居市场于2008年2月28日签订房屋买卖合同时，其与家居市场存在房屋租赁关系，也无直接证据证明上述房屋买卖合同存在无效的情形，加之原告黎XX、常XX已就诉争门面取得房屋产权，且被告刘X就其对诉争房屋享有优先购买权及确认上述房屋买卖合同无效主张权利一案已撤诉结案，故被告关于本案应当中止审理的抗辩于法无据，本院不予采信。

自2012年10月27日起，被告刘X系非法占用诉争房屋，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。”故原告黎XX、常XX要求被告刘X腾退位于重庆市黔江区XX街道办事处官坝路399号XX家居市场A栋一层十八号商铺的诉讼请求于法有据，本院予以支持。

根据《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿……”故原告黎XX、常XX有权要求被告刘X赔偿占用诉争房屋造成的损失；因诉争房屋系商业门面，参照门面正常租金计算损失较为合理。在庭审中，原告黎XX、常XX将租金损失计算标准变更为90元/月/㎡系其行使正当诉讼权利，本院予以确认，但在庭审中原、被告双方均未提供2012年10月26日后家居市场同类门面租金标准，损失参照原家居市场与被告刘X在2012年8月2日补充签订的《房屋租赁合同》中约定的56元/㎡/月进行计算较为合理，故对原告要求按90元/㎡/月计算租金损失的诉讼请求中超出部分，本院不予支持；房地产权证上登记房屋面积为43.79㎡，租金损失应为2452.24元/月（56元/㎡/月×43.79㎡）。

综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十七条、第二百四十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告刘X于本判决生效之日起十日内腾退原告黎XX、常XX所有的位于重庆市黔江区XX街道办事处官坝路399号XX家居市场A栋一层十八号商铺，并按照2452.24元/月的标准赔偿原告黎XX、常XX从2012年10月27日起至腾退房屋之日止的损失。

二、驳回原告的其他诉讼请求。

如果被告刘X未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。

案件受理费130元，减半收取65元，由被告刘X负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效