河南省郑州市中级人民法院
民事判决书
（2011）郑民二终字第602号
上诉人（原审原告）翟绍俭
委托代理人王纯，河南天新律师事务所律师。
委托代理人刘新峰
被上诉人（原审被告）张银涛
被上诉人（原审被告）郭素云
二被上诉人共同委托代理人胡玉增，河南裕达律师事务所律师。
上诉人翟绍俭与被上诉人张银涛、郭素云因特殊类型的侵权纠纷一案，翟绍俭于2009年7月20日向郑州市中原区人民法院提起诉讼，请求：1、判令两被告停止侵权，立即将位于中原区华山路92号院1号楼2单元6层西户的房屋返还给原告并搬离出该房屋；2、诉讼费用由被告承担。郑州市中原区人民法院于2010年6月25日作出（2009）中民一初字第2496号民事判决。翟绍俭不服原判，于2011年1月25日提起上诉，本院于2011年3月23日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，二被告张银涛、郭素云系夫妻关系。1995年8月5日，郑州市人民政府郑州矿区管委会（甲方）与郑州市中原区建设综合开发公司（乙方）签订“商品房销售合同”，约定乙方向甲方销售位于华山路东商品住宅楼一栋，自合同生效起五日内，甲方向乙方支付2833905.6元的房款，余款于1995年10月前一次性付清，未办理产权交易时，商品房任何人不得擅自转卖或者变更产权人。2005年8月19日，郑州市住房制度改革委员会办公室作出《对郑州市人民政府郑州矿区管理委员会〈关于出售公有住房的请示〉的批复》：经审查评估，同意将包括华山路东在内的2栋楼54套住房，建筑面积为3891.48平方米，按照《关于出售公有住房实施办法》的规定出售给职工；职工在控制面积内以成本价920元/平方米购房，职工以成本价购房，给予各种政策性折扣平均售房价格为455.49元每平方米，拥有全部产权，获得房屋所有权证后，可依法进入市场，在补缴土地使用权出让金和按照规定交纳有关税费后，收入归个人，出售住房，售房单位应与购房个人签订协议书，由单位凭市房改办的批准文件和协议书自批复之日起到有关部门办理住房过户和产权转让登记手续；职工第一次购买公有住房免征契税和土地收益金。2005年8月26日，原告（乙方）与郑州矿区管委会（甲方）签订“出售公有住房协议书”一份，主要内容为：翟绍俭购中原区华山路92号院1号楼2单元6楼西户，建筑面积79.91平方米，在建筑面积内以成本价920元/平方米购买房屋，售价455.49元每平方米；翟绍俭根据有关规定，享有以下折扣：1.楼层、居室朝向、结构等级、室内设施；2.工龄折扣；3.年折旧率，现住房折扣；经计算，翟绍俭一次性付清房款金额为36848.82元，并于2005年7月1日前缴付给甲方；翟绍俭以成本价购得住房产权归个人所有，获得房屋所有权后可以依法进入市场，在补缴土地使用权出让金和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。在出售公有住房登记表上显示，售房标准是920元/平方米，工龄折扣4.57，层次增成3%，朝向增成1%，设施增成2%，每平方米价格455.49元。1995年7月17日，原告向郑州矿区管委会交房款11000元；1995年8月10日，原告向郑州矿区管委会交房款24541.86元；2005年6月20日，原告补交房款13442.08元；2005年9月7日，原告取得本案诉争房屋中原区华山路92号院1号楼2单元6楼西户的产权证；2005年10月19日，原告交纳房产证工本费80元。原告称1996年初被告向其支付45000元后，即在该房屋中居住。1997年2月，被告向原告支付煤棚款2000元，原告又交于单位。被告则称是在1995年10月向被告支付45000元后，即在该房屋中居住。原审法院另查明，原告翟绍俭曾于2006年8月14日以侵权为由起诉二被告从其房屋中搬出，称被告缴纳的45000元系保证金和房租，交保证金是因怕新房结构损坏或被告将房子卖了，并称被告借住原告房屋，原告如需住房，被告便将房屋返还原告。后原告撤回起诉，2007年2月26日，原告又以租赁纠纷为由起诉二被告搬出房屋，称双方存在口头不定期租赁关系，缴纳的45000元是租金和保证金。该院以原告没有证据证明双方的租赁关系，于2008年3月18日作出（2007）中民一初字第1065号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求。原告不服，提起上诉。郑州市中级人民法院作出了（2008）郑民二终字第1329号民事裁定书，以原审判决认定事实不清，撤销原判决，并发回该院重审。该院又另行组成合议庭，原告于2009年6月22日又撤回起诉。现原告于2009年7月20日再次以侵权为由，起诉二被告搬出房屋。被告张银涛对几次诉讼均辩称45000元是被告向原告支付的购房款，双方是经中间人陈秋花、李爱民（二人系夫妻关系）的介绍，原告将房屋卖给被告，因陈秋花与原告爱人是干亲，与被告张银涛是表亲，双方存在亲戚关系，故原、被告未对此签订书面协议。上述事实，有出售公有住房协议书、判决书、裁定书及双方当事人陈述等证据在卷佐证。
原审法院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原告虽然于2005年取得了本案诉争房屋的所有权证，但被告自1996年向原告缴纳45000元后便在该房屋内居住。原告曾两次起诉，但对被告居住房屋的形式陈述不一，并且陈述45000元的性质，也不符合交易习惯和常理。而被告均辩称为购房款，并且该款在1996年较接近于房屋价款，在1997年，被告又缴纳了增建设施煤棚款。故在该种情形下，被告居住房屋不能直接认定为侵权，处理原告诉讼请求的前提是解决原、被告之间因该房屋引起的纠纷问题。现原告直接以侵权起诉，其请求暂无法支持。被告要求办理过户手续及赔偿其精神损失，与本案不属同一法律关系，被告可另行解决。
原审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，经该院审判委员会研究决定，判决：驳回原告翟绍俭的诉讼请求。案件受理费100元，由原告翟绍俭负担。
上诉人翟绍俭上诉称，首先，原审法院认定事实错误。根据本案查明的事实，上诉人的房产在1996年购买时成本价为920元/平方米，而上诉人的房产面积近80平方米，当时的房屋价款接近75000元，且双方并没有任何关于房屋买卖的合意，但是原审法院偏听偏信被上诉人的说辞，在没有任何证据证明的情况下认定本案45000元的款项在1996年较接近于房屋价款这一对被上诉人有利的说法，明显系不符合交易习惯和常理。另外，原审认定被上诉人居住上诉人的房屋不能直接认定为侵权是错误的。本案的事实是：上诉人单位于2005年取得对涉案房产出售给职工的许可，上诉人随后享受单位的福利折扣进行购买并取得了涉案房产的房产证书。根据上诉人与单位签订的合同约定及法律规定，上诉人在2005年之前是不具备将涉案房产出售的权力，是不能擅自转卖或变更产权人的。上诉人也从未将自己的住房出售。同时，我国《城市房地产管理法》第三十八条明确规定，“未依法登记领取权属证书”的房地产不得转让。上诉人的房屋在1996年时因不符合我国法律的规定根本不能进行转让，即使被上诉人所谓的“1996年时将房屋以45000元的价格转让“确实存在，该转让行为不符合法律规定，是无效的。因此，上诉人是涉案房产的合法产权人，有购房协议和房产证为证。本案就该房产的权利归属是没有任何争议的。被上诉人在上诉人的房屋中居住多时，并拒不搬出。被上诉人拒不返还上诉人房产的行为侵犯了上诉人的物权。被上诉人依法应当立即停止侵权，将涉案房产归还给上诉人。此外，庭审中被上诉人没有出示任何合法、真实、有效的证据证明其购买了上诉人的房产。本案上诉人起诉的案由是侵犯物权之诉，故双方应当针对上诉人是否系合法的产权人进行举证。上诉人购得单位房产并取得产权证号为：郑房权证字第0501051653号的房屋产权证书，依照我国法律规定，上诉人是该房屋的合法产权人，对该房产享有物权。被上诉人对该房产不享有任何权利。但被上诉人却长期对上诉人的合法不动产进行侵占，严重损害了上诉人的合法权益。因此，本案侵权事实清楚，证据确实充分，原审不予认定是错误的；其次，原审法院适用法律错误。一、被上诉人提出的4.5万元款项不是上诉人诉请的事实和理由，不属于本案的审理范围，且与本案侵权之诉不是同一法律关系。该款项不是购房款，根据“谁主张，谁举证”的证据规则，被上诉人主张该款项系购房款应当由其承担举证该款项性质的责任。但被上诉人在庭审中并没有提供证据证明该款项的性质。故该款与本案侵犯物权不是同一法律关系，被上诉人应另案主张该款项的性质和归属。二、依照我国《物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”的规定，房产系实行绝对的登记主义的不动产物权范围。所谓绝对的登记主义又称“登记成立要件主义”或者“设权登记”，指非经登记，不动产物权的设定、让与及其消灭绝对不发生法律效力。本案中，郑州市房管局登记的产权人为上诉人，故上诉人是涉案房产的合法产权人。被上诉人无权占有属于上诉人的不动产，其行为已构成侵权。根据《物权法》第三十四条的规定，被上诉人应当返还属于上诉人的房产。三、原审未适用我国《城市房地产管理法》关于房地产转让的一般性禁止规定是错误的，本案中，1996年至2005年期间，上诉人并不具备转让房地产交易客体的合法性，不具备房地产转让行为合法的基本前提。因此，本案不存在合法的房地产转让行为。且双方在事实上也不存在转让房产的合意。因此，原审法院适用法律错误，依法应予改判。综上所述，原审判决认定事实错误，适用法律错误，导致其做出错误的判决。应当撤销原审判决，依法改判。
被上诉人张银涛、郭素云二人均辩称，一、上诉人起诉答辩人侵权无事实和法律依据。被上诉人系1995年经中间人陈秋花、李爱民介绍，以45000元价格向上诉人购买了诉争房产。购买后答辩人即在该房居住至今，被上诉人根本不存在对上诉人的侵权。上诉人就涉案诉争房产已三次起诉，第一次以侵权起诉，称被上诉人交其的45000元系保证金。该案上诉人撤诉后又以租赁纠纷起诉，称双方系不定期租赁关系，上诉人交其的45000元系保证金和租金。该案经一审判决，原告不服上诉至郑州市中级人民法院，二审裁定发回重审，上诉人又撤诉后该案告终。本案已是围绕该房的第六次审理。上诉人之所以再三提起诉讼的根本原因是近年来房价暴涨，其认为该房买卖价低了，想获得更大利益的手段；二、本案为买卖合同纠纷。上诉人于1995年8月10日向所在单位交纳24541.86元购房款后，已实际取得了该房产权，其于1996年通过陈秋花、李爱民牵线，将该房以4.7万元出卖给了被上诉人。虽然上诉人和被上诉人及中间人之间未签订书面买卖合同，但从该买卖时上诉人发出要约通过中间人传递给被上诉人，被上诉人对该房考查后表示承诺购买，中间人提出4.7万元价格后，上诉人和被上诉人均同意，此时双方合同成立。被上诉人将购房款4.7万元交付上诉人，上诉人收款后将房钥匙交被上诉人。被上诉人交付全部购房款，对合同的义务已履行完毕，上诉人将所售房屋交付给被上诉人，履行了该合同主要义务。《合同法》第36条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”据以上事实和法律规定，本案中，双方争议的焦点应是买卖合同是否成立，是否有效，本案的性质当然应是买卖合同纠纷。被上诉人取得该争议房的使用权是依附其已购买的该房产权产生的，因此本案应是该房产权买卖之纠纷，如果上诉人对该房没有所有权，当然不会有使用权；三、双方买卖合同合法有效受法律保护。上诉人出售的房产，是依法批准开发的商品房，其单位购买时手续齐全，且已取得该整栋楼的集体产权证。双方签订买卖协议时，上诉人虽未取得该房产权证，但这仅仅是取得的迟早，并非不应或不能取得的问题。况且事实证明，上诉人于2005年9月取得了该房产权证。当事人双方在签订买卖合同时，虽然上诉人尚未取得产权证，当时该合同属于效力待定合同，未生效的效力待定合同并不等于无效合同，未生效是合同当时现状，无效是对合同的定性。本案买卖合同在上诉人取得产权证（即处分权）后合同生效。最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见第八十五条规定：“财产所有权合法转移以后，一方反悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方反悔无正当理由，协议又能够履行的，应继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应负赔偿责任。”上诉人在房产所有权未依法办理过户手续时以合同无效为由反悔，有悖诚实信用原则，有损交易的安全，应不予支持。四、上诉人应全面履行合同义务，为被上诉人办理产权过户手续。郑州市住房改革委员会办公室文件郑房改审（2005）339号于2005年8月15日批复了上诉人单位售房请示，该文规定：职工以成本价购房，拥有全部产权，获得房屋所有权证后，可依法进入市场，……收入归个人所有。上诉人2005年8月26日与郑州矿区管委会签订的“出售公有住房协议书”第六条也作出了与339号文相同的规定。依前文规定和合同约定，上诉人自2005年8月起完全有权将该房卖出。双方当事人之间自1996年签订的效力待定合同至2005年8月生效后，上诉人应依法继续履行合同，为被上诉人办理该房产过户手续。被上诉人夫妻均系下岗职工，生活极其困难，且因已购该房产而放弃了单位房改房购买权，如该房返还上诉人，被上诉人将失去一生中最重要的生活保证，还可能毕生也无力再拥有自己的住房。为维护正当交易，请求法庭维持原判，维护被上诉人合法权益。
本院查明事实与一审法院查明事实相同。
二审期间双方当事人均未提供新的证据。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人翟绍俭称其拥有郑州市中原区华山路92号院1号楼2单元6楼西户房屋的所有权，二被上诉人张银涛、郭素云应停止侵权，将涉案房屋返还给上诉人并搬离出该房产，但上诉人翟绍俭对二被上诉人向其支付的45000元即在涉案房屋中居住和煤棚款2000元这些事实的成因作出符合交易习惯和常理的解释。故，上诉人翟绍俭以二被上诉人张银涛、郭素云侵权为由提起诉讼的理由，因缺乏足以推翻以上事实的有力证据，而无法得到支持。
综上，原判认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人翟绍俭负担。
本判决为终审判决。

审 判 长 王建亭
审 判 员 吴雪贤
代理审判员 扈孝勇

二○一一年五月二十四日

代理书记员 崔顺龙