朱传诗与李春荣、曾颖雍、买冬物权保护纠纷一案

河南省郑州市中级人民法院
民事判决书
（2011）郑民一终字第613号
上诉人（原审被告）朱传诗。
委托代理人王连军。
被上诉人（原审原告）李春荣。
委托代理人袁军房。
委托代理人姬来松。
原审第三人曾颖雍。
原审第三人买冬。
上诉人朱传诗因与被上诉人李春荣、第三人曾颖雍、买冬物权保护纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2010）金民一初字第2859号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人朱传诗及其委托代理人王连军、被上诉人李春荣的委托代理人袁军房、姬来松到庭参加了诉讼。原审第三人曾颖雍、买冬经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原审法院查明：1、2002年9月26日，省政府体改办将第三人曾颖雍和买冬夫妇所购位于金水区经五路21号院2号楼1单元5层14号住房分配给被告朱传诗使用。被告与曾颖雍于当天签订住房协议并交付使用权。
2、2002年9月26日，在单位主管张要武的主持下，被告与曾颖雍签订协议，就曾颖雍所购爱人单位一套位于金水区经五路21号院2号楼1单元5层14号的房改房，达成如下协议：曾颖雍仍拥有其房产所有权，在朱传诗使用期间，按每平方米1.2元，面积29.6平方米收取租金；曾颖雍负责房屋的居住、公共部分维修的协调，支付朱传诗入住前的水、电、气等各项费用；朱传诗入住后的各项实际费用由朱传诗负担；朱传诗应按时按协议约定缴纳房租，房租按年缴纳，每年元月一次缴清；协议双方及单位主管同志签字后生效。该协议上有曾颖雍、朱传诗及单位主管张要武的签字。后朱传诗入住至今，但未按协议约定向第三人缴纳房租。
3、2010年4月21日，该房屋由第三人买冬名下过户到原告李春荣名下，原告取得该房屋所有权证。
原审法院认为：被告与曾颖雍签订的金水区经五路21号院2号楼1单元5层14号房屋租赁协议，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效协议。但该租赁合同未约定履行期间，按照《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第四项的规定：履行期间约定不明的，债务人、债权人可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。原告作为该房屋的所有权人，可以随时要求被告搬出该房屋，但应当给对方必要的准备时间。由于被告搬出该房屋后需要另行寻找房屋居住，故法院酌定给予其60日的准备时间。被告应在本判决生效后60日内从该房屋搬出。原告要求被告搬出该房屋的诉讼请求，法院予以支持。原告于2010年4月21日取得该房屋所有权证书。按照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”原租赁合同约定的租金每月为35.52元，被告应按该标准从2010年4月21日开始至搬离之日止向原告支付租金。原告要求被告每月按600元支付房租不符合原租赁合同的约定，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第四项、第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，判决如下：一、被告朱传诗于本判决生效后60日内搬出位于金水区经五路21号院2号楼l单元5层14号的房屋。二、被告朱传诗于本判决生效后十日内按每月35.52元支付原告李春荣从2010年4月21日至判决确定搬出该房屋之日止的租金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由原告李春荣与被告朱传诗各负担75元。
宣判后，朱传诗不服一审判决提起上诉称:一、被上诉人起诉主体错误，本案的实际侵权人和义务人应是第三人曾颖雍、买冬，依证据和事实，上诉人不承担向被上诉人交付房屋的义务以及向其交纳租金的义务。二、被上诉人与第三人串通合谋，非法剥夺上诉人对该房屋所拥有的优先购买权，严重损害上诉人利益，其买卖协议应属无效。三、一审法院认定上诉人与第三人曾颖雍所签订的是房屋租赁协议属认定事实错误。综上，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人答辩称：一、被上诉人起诉主体无误。二、一审认定上诉人与被上诉人房屋租赁关系正确。三、一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。综上，请求驳回上诉，维持原判。
本院查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，金水区经五路21号院2号楼1单元5层14号房屋已从第三人买冬名下过户到被上诉人李春荣名下，李春荣作为房屋的权利义务承受人，是本案适格的当事人，故上诉人认为被上诉人起诉主体错误的上诉请求不成立，本院不予支持。对于上诉人所称其与第三人签订的并非房屋租赁协议而是双方交房前、后的权利和义务分配的主张，因双方在2002年9月26日达成的协议中对房屋的所有权已有约定，为双方真实意思的表示，故上诉人的该项上诉请求不成立，本院亦不予支持。对于上诉人称被上诉人与第三人串通合谋，非法剥夺上诉人对该房屋所拥有的优先购买权，其协议应属无效的该项上诉请求，不属于本案审理的范围，上诉人可另行主张。综上，上诉人朱传诗的上诉请求均不成立，本院均不予支持。原审法院认定事实清楚，处理正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，，由上诉人朱传诗承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 黎
审 判 员 张 磊
审 判 员 马婵娟

二0一一年六月七日

代理书记员 张彪炳