魏勇与朱廷宝及郑州银基商贸城回迁区管委会租赁合同纠纷

河南省郑州市中级人民法院
民事判决书
（2011）郑民四终字第250号
上诉人（原审被告、反诉原告）魏勇，男，1966年2月8日出生，汉族，个体工商户，住郑州市管城回族区铁路印刷厂街35号楼1单元402号。
委托代理人李梦琳，河南路德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）朱廷宝，男，1953年8月10日出生，汉族，个体工商户，住郑州市管城回族区铁路印刷厂街35号楼402号。
委托代理人李庆华，女，郑州火车站退休职工，住郑州市管城回族区铁路印刷厂街35号楼402号。
原审被告郑州银基商贸城回迁区管委会。住所地：郑州银基商贸城。
负责人马桂花，主任。
上诉人魏勇因与被上诉人朱廷宝、原审被告郑州银基商贸城回迁区管委会租赁合同纠纷一案，不服郑州市管城回族区人民法院（2010）管民二初字第164号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院经审理查明：2002年8月30日，朱廷宝（乙方）与魏勇（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，双方主要约定：1、魏勇将银基商贸城一期南区二楼2071、2072、2073、2074号商铺租赁给朱廷宝经营安踏、乔丹等运动旅游鞋，营业面积215平方米，签订本合同时乙方向甲方交纳经营保证金40000元；2、租赁期限10年，自2002年10月1日起至2012年9月30日至；3、每3个月或年交纳一次租金，每次应提前5日交纳。逾期按日5%的违约金予以计收。逾期五日未交纳者，视为乙方自动放弃商铺使用权。甲方收回商铺，经营保证金不退，合同期满如无违约事项。经营保证金如数退还或冲抵租金。合同签订后，朱廷宝于2002年8月31日交纳经营保证金40000元，回迁区管委会出具了收据。2002年11月16日，朱廷宝（乙方）和魏勇（甲方）签订《房屋租赁合同的补充协议》一份，协议主要约定：1、从2002年11月15日起至2003年5月15日止的半年时间，最少不短于三个月，乙方享受甲乙双方协商后的优惠价格，即每月3万元（其中包含物业费、水电费）；2、在优惠期内，原《房屋租赁合同》及原《补充条款》除租赁费用外的其他条款仍然生效。补充协议签订后，朱廷宝于2002年11月16日和2002年11月27分两次向魏勇交纳房租、物业和水电费30000元，魏勇之妻李复予在2002年11月27日收条中注明是2002年11月15日至2002年12月15日的房租、物业、水电费。2002年12月16日，朱廷宝正在营业中的房门被魏勇加锁，致使朱廷宝无法正常经营。2003年1月15日，魏勇委托许德平向郑州市管城回族区公证处申请办理《物品清单》公证，清点朱廷宝位于银基商贸城二层回迁区2071、2072、2073、2074四个商铺的物品。清点后，将朱廷宝货物存于回迁区管委会的仓库内。2003年1月17日，公证处出具了公证书，公证书中载明：清点过程由许德平、鲁天佑、李旺、孟宪宽进行，丁妍洁记录，公证员马海涛和两名证人宋振伟、郑延辉参加。公证书中载有清点物品的情况并附有清点物品清单一份。另查明，朱廷宝租赁魏勇的房屋后进行了装修。2002年9月10日，郑州（东）建材大世界东风装饰材料商行向朱廷宝出具发票一份，载明：朱廷宝购买森象地板，金额9500元。2002年9月22日，郑州市管城区旭艺工艺装饰部向朱廷宝出具发票21份，金额1800元。2002年9月13日，浙江安吉金坤座俱厂郑州经销处向朱廷宝出具发票一份，载明：朱廷宝购买办公桌椅一套，金额2000元；2002年9月12日，河南省国美电气有限公司向李庆华（朱廷宝妻子）出具发票一份，载明：李庆华购买长虹彩电G2110三台，金额2520元；2002年10月3日，郑州市中州商场一楼南厅附155号向银基运动广场出具发票一份，载明：购买小票本、订书机、夹子等，金额367.6元。
还查明，福建省名乐体育用品有限公司名乐产品郑州分公司、福建省晋江乐登鞋业有限公司、泉州市三兴体育用品有限公司河南总代理、福建省乔丹体育用品有限公司郑州总代理向朱廷宝出具鞋类价格证明。
原审法院认为：朱廷宝与魏勇签订的房屋租赁合同、补充条款及补充协议系双方真实意思表示，合法有效。朱廷宝要求解除合同，魏勇同意，该院予以准许。朱廷宝要求魏勇赔偿被扣押的鞋款154259.6元。该院认为，魏勇实施了扣押行为，其本应将扣押的鞋予以返还，但因扣押物品是消费品，扣押时间过长对物品价格及质量影响很大，且根据我院的调查，魏勇扣押朱廷宝的鞋现被封在银基商贸城的墙壁内，已经无法查清其品种和规格，也无法确认鞋目前的状况。因此，朱廷宝要求魏勇赔偿损失理由正当，但数量应以2003年11月15日郑州市管城回族区公证处出具的公证书及2003年3月10日经朱廷宝签字确认的我院在2003年审理此案时制作的笔录上载明的数量为准（两个文书上记载的鞋数量相同）。同时，鞋的价格应依照代理商提供的平均价格计算，故朱廷宝要求魏勇赔偿鞋款的数额应酌定为66300元为宜，超出部分该院不予支持。朱廷宝要求赔偿办公用品73832.6元，根据我院的调查，被扣押的办公用品现在已经不存在，故魏勇应赔偿扣押办公用品的价款。朱廷宝提供能够证明办公用品价格的有效证据载明的款额为4887.6元，其余无提供相应票据，但根据公证书上记载的办公用品的数量，该院酌定魏勇应赔偿朱廷宝13000元为宜，超出部分证据不足，该院不予支持。朱廷宝租赁魏勇的房屋后进行了装修，魏勇应当对朱廷宝装修的损失予以补偿，故朱廷宝要求魏勇支付装修费11300元的诉讼请求该院予以支持，但过高部分因朱廷宝提供的证据不足，该院不予支持。朱廷宝要求魏勇退还经营保证金40000元，该院认为，依据朱廷宝与魏勇签订的合同约定，该经营保证金应予退还，该经营保证金虽然是回迁区管委会出具的收条，但依据合同约定该保证金是朱廷宝履行与魏勇签订合同交纳的，故该保证金应由魏勇负责退还，回迁区管委会负连带清偿责任。魏勇辩称，其申请公证机关对朱廷宝的货物进行公证，是基于其与朱廷宝所签合同行使合同解除权的正当行为，不是侵权行为不应当承担朱廷宝诉称运动鞋款等费用的民事责任，理由不当，该院不予采信。魏勇反诉称，朱廷宝只交纳了2002年11月15日至2002年12月15日的房租、物业、水电费，反诉请求朱廷宝交纳2002年10月1日至2002年11月15日和2002年12月16日至2003年1月15日的房租。朱廷宝虽然只提供了2002年11月15日至2002年12月15日的房租、物业、水电费收据，但依照交易习惯应认定朱廷宝交纳了2002年10月1日至2002年11月15日的租金。2002年12月16日至2003年1月15日的房租，朱廷宝提供的录音资料在第一次审理时要求魏勇配合鉴定，但其不予配合，结合朱廷宝提供的证人证言及录间资料应认定魏勇将朱廷宝营业房上锁，朱廷宝不应交纳该期租金。故魏勇反诉要求朱廷宝支付租金78375元的诉讼请求理由不当，证据不足，该院不予支持魏勇要求朱廷宝给付违约金，因其提供的证据不能证明朱廷宝存在违约行为，该院亦不予支持；魏勇要求朱廷宝将其仓库的货物和办公用品立即拉走，并恢复隔断装修费14935元的诉讼请求理由不当，证据不足，该院不予支持。朱廷宝针对魏勇的反诉辩称朱廷宝已按照约定交纳了租赁费，魏勇锁门属于侵权行为，合同约定装修不准拆走，所以其不用恢复隔断，被扣押的货物时间过长已经不能使用，所以其不同意拉走货物的意见，理由正当，予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十六条、第一百三十条及有关法律之规定，经该院审判委员会研究决定，原审判决：一、解除朱廷宝与魏勇于2002年8月30日签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充条款》和2002年11月16日签订《房屋租赁合同的补充协议》的租赁合同；二、魏勇于本判决生效后十日内赔偿朱廷宝货物损失66300元、办公用品折损费13000元，共计79300元；三、魏勇于本判决生效后十日内赔偿朱廷宝房屋装修款11300元；四、魏勇于本判决生效后十日内退还朱廷宝经营保证金40000元，郑州银基商贸城回迁区管委会承担连带清偿责任；五、驳回朱廷宝的其他诉讼请求；六、驳回魏勇的反诉请求。
宣判后，魏勇不服，向本院上诉称：原审判决事实不清，证据不足，经营保证金不应退还；违背我是法院指定的保管人的客观事实，适用交易习惯作为定案依据，适用法律不当，故请求撤销原审判决，依法支持我的反诉请求，判决朱廷宝承担商铺租金和违约金共97968元。
朱廷宝辩称：原判事实清楚，证据充分，请求依法予以维持。
郑州银基商贸城回迁区管委会未到庭未答辩。
本院认为：朱廷宝与魏勇签订的房屋租赁合同、补充条款及补充协议系双方真实意思表示，合法有效。朱廷宝要求解除合同，魏勇同意，该院予以准许。朱廷宝要求魏勇赔偿损失理由正当，但数量应以2003年11月15日郑州市管城回族区公证处出具的公证书及2003年3月10日经朱廷宝签字确认的我院在2003年审理此案时制作的笔录上载明的数量为准（两个文书上记载的鞋数量相同）。同时，鞋的价格应依照代理商提供的平均价格计算，故朱廷宝要求魏勇赔偿鞋款的数额应酌定为66300元为宜，超出部分本院不予支持。朱廷宝要求赔偿办公用品73832.6元，根据的调查，被扣押的办公用品现在已经不存在，故魏勇应赔偿扣押办公用品的价款。朱廷宝提供能够证明办公用品价格的有效证据载明的款额为4887.6元，其余无提供相应票据，但根据公证书上记载的办公用品的数量，该院酌定魏勇应赔偿朱廷宝13000元为宜，超出部分证据不足，不予支持。朱廷宝租赁魏勇的房屋后进行了装修，魏勇应当对朱廷宝装修的损失予以补偿，故朱廷宝要求魏勇支付装修费11300元的诉讼请求予以支持，但过高部分因朱廷宝提供的证据不足，不予支持。朱廷宝要求魏勇退还经营保证金40000元，依据朱廷宝与魏勇签订的合同约定，该经营保证金应予退还，该经营保证金虽然是回迁区管委会出具的收条，但依据合同约定该保证金是朱廷宝履行与魏勇签订合同交纳的，故该保证金应由魏勇负责退还，回迁区管委会负连带清偿责任。魏勇反诉称，朱廷宝只交纳了2002年11月15日至2002年12月15日的房租、物业、水电费，反诉请求朱廷宝交纳2002年10月1日至2002年11月15日和2002年12月16日至2003年1月15日的房租。朱廷宝虽然只提供了2002年11月15日至2002年12月15日的房租、物业、水电费收据，但依照交易习惯应认定朱廷宝交纳了2002年10月1日至2002年11月15日的租金。2002年12月16日至2003年1月15日的房租，朱廷宝提供的录音资料在第一次审理时要求魏勇配合鉴定，但其不予配合，结合朱廷宝提供的证人证言及录间资料应认定魏勇将朱廷宝营业房上锁，朱廷宝不应交纳该期租金。故魏勇反诉要求朱廷宝支付租金78375元的诉讼请求理由不当，证据不足，本院不予支持魏勇要求朱廷宝给付违约金，因其提供的证据不能证明朱廷宝存在违约行为，不予支持；朱廷宝针对魏勇的反诉辩称朱廷宝已按照约定交纳了租赁费，魏勇锁门属于侵权行为，合同约定装修不准拆走，所以其不用恢复隔断，被扣押的货物时间过长已经不能使用，所以其不同意拉走货物的意见，理由正当，予以采信。原判决认定事实清楚，审判程序合法，实体处理适当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7388元，由魏勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 任 一 鸣
审 判 员 马 常 有
审 判 员 周 国 华
二○一一年四月二十五日


书 记 员 刘 霞