（2011）陇民一终字第25号



上诉人（原审被告）赵红燕，女，汉族，现年32岁。

被上诉人（原审原告）贾朝朝，男，汉族，现年51岁。

上诉人赵红燕与被上诉人贾朝朝因房屋租赁合同纠纷一案，不服武都区人民法院（2010）武民一初字第552号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院查明，2007年1月1日，原告贾朝朝从武都区妇幼保健站租得该单位门面房一间，租赁期限自2007年1月1日至2013年12月31日止。2008年5月9日，原告贾朝朝与被告赵红燕签订了铺面转租合同，原告贾朝朝将服装、店面及设施一次性转让给被告赵红燕。该合同约定：转让费2.8万元（服装折旧1.8万元，装修费1万元）；租期自2008年5月1日起至2010年5月1日止；甲方贾朝朝如不能保证乙方赵红燕正常使用铺面，须一次性退还一万元的装修费及预交租金，并向乙方赵红燕支付违约金；如乙方赵红燕反悔，甲方贾朝朝不再退还一万元的装修费。同时，双方还约定该房不得转租。2010年5月租赁期限届满后，原告贾朝朝要求被告赵红燕腾出房屋自己经营时，双方发生争执，该房至今仍由被告赵红燕占有经营。

据以上事实，原审法院认为：房屋租赁合同期限届满后，出租人要求收回房屋的，承租人应当返还房屋。因承租人逾期腾房，给出租人造成损失的应予赔偿。租赁合同双方对房屋装修费的承担有约定按约定处理，没有约定时，承租人经出租人同意对房屋进行装修的，租赁期限届满时，承租人请求出租人补偿附合装修装饰费用的，不予支持。原告经出租人武都区妇幼保健站同意，将承租房屋转租给被告，约定期限两年，现原、被告间转租赁合同期限届满，但因原告与武都区妇幼保健站的租赁合同尚未到期，原告贾朝朝仍享有对该房屋使用、收益的权利，现原告要求被告腾出房屋自己经营，其请求符合相关法律规定应予支持。原告要求被告赔偿逾期腾房造成的经济损失每月2000元证据不足，但因被告逾期腾房确给原告造成了一定的经济损失，参照当前同地段，面积相当的商铺出租价，被告应承担相应的逾期房屋占用费。原、被告在签订房屋转让协议时，被告同意支付装修费一万元是原、被告转租合同成立的条件，被告支付该费用后，租赁合同生效,现合同已履行完毕。被告要求原告返还该项装修费用，于法无据。被告要求原告承担其自行装修的费用，因没有提交相关证据也不符合法律规定，其抗辩理由不能成立。遂判决：一、限被告赵红燕于判决生效后一月内腾出从原告贾朝朝处转租的房屋，交原告使用；二、由被告赵红燕给原告贾朝朝支付逾期腾房的房屋占有、使用费每月1500元，从2010年5月1日起算。

原审判处后，被告赵红燕不服，提出上诉称：一、原审认定事实错误，判决显失公正，其理由如下：我与被上诉人贾朝朝签订房屋转租的书面合同，约定租赁期限2年，同时经贾朝朝口头承诺，约定了附条件的租赁期限，只要原出租单位武都区妇幼保健站不收回房屋，在书面合同期限届满后仍由上诉人继续经营。原审认定租赁期限届满，不符合本案事实。上诉人在转租房屋时给付被上诉人装修费1万元，在承租期间经被上诉人同意又对房屋进行了装修，所花装修费用3万元，现被上诉人要求收回房屋，对其装修构成不当得利，原审对装修费用认定错误。原审判决上诉人承担逾期腾房的占有使用费1500元，于法无据。二、本案适用简易程序审理，程序违法，应适用普通程序审理。

被上诉人贾朝朝答辩称：1、我与赵红燕之间签订有书面转租合同，约定期限从2008年5月1日起至2010年5月1日止。该合同依法成立有效，且现已履行完毕。双方之间再不存在任何形式的口头协议，赵红燕在合同期满后应当依法返还该房屋。2、赵红燕要求答辩人返还装修费用，不是诉讼请求，未立案，也未提供返还装修费用的理由和证据，不存在返还的问题。3、逾期房屋占用费1500元，答辩人提供了同等地段、不同面积出租房屋租赁费用涨幅情况，均证明了答辩人要求每月赔偿房屋占用费的合理性。4、一审适用简易程序是合法的，被答辩人以程序违法为借口拖延时间。

二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。

本院认为，除法律、行政法规规定采用书面形式的合同外，可以采用口头形式订立合同或协议。双方都认可的口头协议，在法律上应认定有效。但如果有一方违约，主张一方只能通过举证，形成完整的证据链来证明口头协议的存在，该口头协议才具有法律效力。本案中上诉人赵红燕称与贾朝朝存在口头协议，对房屋租赁期限进行了附条件延展。但在一、二审中并未提供足够的证据，来证明自己的主张。原审依据双方签订的书面合同，认定该房屋租赁期限届满，判处赵红燕依法返还房屋，并无不当，上诉人所持该项上诉理由证据不足，不能成立，本院不予支持。上诉人赵红艳在租赁期限届满后，对该房屋仍继续占有使用，其行为对房屋的合法占有、使用人贾朝朝造成一定的经济损失，应承担相应赔偿责任。原审依据相关证据及当前同一地段房屋租赁情况，认定逾期房屋占用费每月1500元，与当地实际相符合。签订房屋租赁协议时经双方商定赵红燕给付贾朝朝装修费用1万元，是双方意思表示一致的民事行为，依法成立并有效，且该合同已履行完毕。现赵红燕上诉要求返还1万元的装修费用，于法无据。赵红燕上诉要求认定在租赁期间花费房屋装修费用3万元，但没有提供相关证据证明，且不符合相关的法律规定，该项上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，对本案适用简易程序进行审理，并无不当。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人所持上诉理由均不能成立，本院不予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费200.00元，由上诉人赵红燕承担。

本判决为终审判决。









审 判 长 赵江越

代理审判员 王 勇

代理审判员 朱晓剑

二0一一年四月十一日

书 记 员 李海涛