李林安与康付民租赁合同纠纷一案

河南省郑州市中级人民法院
民事判决书
（2010）郑民四终字第1524号
上诉人（原审被告）李林安，男，1957年8月12日生，汉族，住郑州市管城回族区十八里河镇郎寨村6号。
委托代理人方艳萍，河南国银律师事务所律师。
委托代理人张可扬，河南国银律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）康付民，男，1968年4月20日生，汉族，住郑州市管城回族区南关街285号。
委托代理人康洪勋，男，69岁，住郑州市管城回族区陇海东路120号。
上诉人李林安因与被上诉人康付民租赁合同纠纷一案，不服郑州市管城回族区人民法院（2010）管民二初字第449号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人李林安及其委托代理人方艳萍，被上诉人康付民及其委托代理人康洪勋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2002年6月27日，郑州市管城回族区十八里河镇八郎寨村一组（甲方）与李林安（乙方）签订土地承包合同一份。合同主要约定：甲方向乙方提供土地一块（原苹果园地、面积30亩），地上现有附属物房屋5间归乙方使用。乙方应先交钱后使用，每年承包金计款4500元整；承包期限25年（自2002年5月1日至2027年5月1日止）。2005年10月16日，康付民（乙方）与李林安（甲方）签订《租地协议书》一份，约定：甲方将其个人承包的位于八郎寨村南西南角和教养所对面的非耕地30亩租给乙方使用。2、租用期20年，从2006年元月1日到2026年元月1日止，甲方和乙方不得单方违约，如一方违约，按照国家合同法的规定赔偿对方，赔偿最低为30%的经济损失费，合同使用到期后各方的建筑物归各方，不得单方无理占用，若乙方继续使用甲方优先乙方。3、甲方向乙方提供电源、排水畅通无阻，道路宽8米，通行无障碍；乙方按时交纳租金，不得拖欠，若拖欠租金，甲方有权收回土地使用权。4、租金为每年120000元，分为两次交纳，每半年交60000元，乙方保证按时交纳，本着先交款后使用的原则。5、甲方提供现有厂房办公楼和住房，第一年租金乙方筹建，不再交给甲方；合同有效期内如遇国家占有，双方无条件服从，甲方代表乙方与国家有关部门统一进行补偿结算，所赔款项甲方财产归甲方，乙方财产归乙方，不得无理由占用他人财产。协议书签订后，康付民在承租土地上建造了厂房、办公室等设施，开始经营，并向李林安交纳了2007年度的租金共计120000元。后因双方发生纠纷，引起争讼。在诉讼过程中，康付民向法院提出申请，要求对租赁场地范围内康付民所建房屋、地坪及附属设施工程造价进行司法鉴定，河南华明工程造价咨询有限公司于2008年6月28日作出豫河南华明司鉴[2008]建价字第19号司法鉴定书，鉴定结论：康付民在郑州市管城回族区十八里河镇八郎寨村西南租赁场地范围内的地坪、康付民所建房屋及附属设施的工程造价为819392.48元；租赁场地外康付民污水管道工程造价10955.1元。另查明：1、根据双方均提供的《八郎寨村基本农田保护块图》图例记载，李林安出租给康付民用于建厂经营的土地性质为农村集体所有的果园地，属农用地范畴；2、2006年8月17日，郑州市管城回族区国土资源局向李林安发出管国土资监字（2006）第729号土地行政处罚告知书。责令其立即停止土地违法行为。限令其在十五日内退出非法占用的土地、自行拆除在非法占用土地上新建的建筑物及其它设施，并恢复土地原状，处以罚款92000元。同年12月7日，郑州市管城回族区国土资源局向李林安发出关于履行处罚决定补办用地手续的通知，李林安未予办理。3、发生纠纷后，李林安部分拆除了康付民在租赁土地上建造的房屋，将土地及剩余的地上附属物交与第三方使用。以上事实，有当事人提供的证据、庭审笔录等在案佐证。
原审法院认为：农用地是农村集体经济组织的重要生产资料，是农民赖以生存的物质基础，属不可再生资源。十分珍惜、合理利用土地是我国的基本国策，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续；第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《中华人民共和国农村土地承包法》第八条规定：农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。康付民、李林安签订的租地协议书，因李林安将其承包的属农用地范围的果园出租给康付民用于非农建设，将农用地转为建设用地，且未经批准，违反了上述国家法律的强制性规定，应认定无效。合同被认定无效后，基于合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。李林安作为涉案果园地的承包方和租地协议的出租方，明知出租的土地属农用地，也明知康付民租地后用于非农建设，仍与康付民签订租地协议书，对导致协议书的无效和造成的损失存在过错；康付民作为承租方，明知自己承租土地后的用途用于非农建设，在不查明所租土地性质的情况下即在农用地上投入大量资金进行非农建设，对导致协议书的无效和造成的损失亦存在过错。因此，双方对因协议无效造成的损失均应承担相应的责任，综合考虑租地协议书签订前双方对土地性质的认知程度、签订后康付民投资建设的情况、康付民退出后土地及地上附属物的现状和李林安使用的情况等各种因素，康付民、李林安承担损失的比例以三比七较为适宜。鉴于康付民投资总工程造价为830347.58元，李林安应当赔偿康付民损失581243.31元，康付民请求超出李林安应赔偿的部分应由其自行承担，其要求李林安赔偿，理由不足，不予支持。李林安辩称其在租赁合同中承诺租给康付民的是非耕地，不存在过错，康付民主张的830347.58元经济损失完全应当由其自己承担，理由不足，不予采信。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条，《中华人民共和国农村土地承包法》第八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及相关法律之规定，并经院审判委员会研究决定，判决：一、康付民和李林安于2005年10月16日签订的《租地协议书》无效；二、李林安于判决生效后十日内赔偿康付民损失人民币581243.31元；三、驳回康付民的其他诉讼请求。诉讼费25103元（含鉴定费13000元），由康付民负担7531元，李林安负担17572元。
李林安不服原审判决，向本院上诉称：康付民承认在建房前去办理相关手续时，因土地性质问题没有批准，其对土地不是建设用地是明知的。康付民知道不是建设用地就应及时停止建房行为，其损失不是由合同无效造成的，而是其自身的违法行为造成的，康付民主张的损失是不合法的，李林安不应当对康付民承担赔偿责任。康付民在使用土地期间不缴纳相关税费；调解过程中又觉得继续履行合同对自己有利要求继续履行合同。请求二审法院撤销原判，依法改判。
康付民答辩称：康付民没有去办理过报建手续，报建手续应由李林安去办；李林安欺骗康付民土地性质，致使康付民投资数百万元，其应承担过错责任；康付民无法律和合同义务去缴纳税款；康付民在法庭调解过程中的表示不能认定为是要求继续履行合同，实为减少损失的无奈之举。原审法院认定事实清楚，请求二审法院维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。
本院认为：2005年10月16日，康付民与李林安签订的《租地协议书》，因系李林安将其承包的属农用地范围的果园出租给康付民用于非农建设，将农用地转为建设用地，且未经批准，原审以此认定无效正确，应予维持。《租地协议书》无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原审以李林安作为涉案果园地的承包方和租地协议的出租方，明知出租的土地属农用地，也明知康付民租地后用于非农建设，仍与康付民签订租地协议书，对导致协议书的无效和造成的损失存在过错；康付民作为承租方，明知自己承租土地后的用途用于非农建设，在不查明所租土地性质的情况下即在农用地上投入大量资金进行非农建设，对导致协议书的无效和造成的损失亦存在过错。原审在综合考虑租地协议书签订前双方对土地性质的认知程度、签订后康付民投资建设的情况、康付民退出后土地及地上附属物的现状和李林安使用的情况等各种因素的基础上将康付民、李林安承担损失的比例以三比七的比例进行划分并无不当，李林安上诉称康付民主张的损失是不合法的，李林安不应对此承担赔偿责任的请求，证据不力，本院不予支持。原审查明事实清楚，适用法律正确，实体处理适当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9612元，由李林安负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 贵 斌
审 判 员 刘 红 军
审 判 员 刘 静
二○一○年十一月三日

书 记 员 王 雷