巩义市海盛房地产置业有限公司与张丰普商品房销售合同纠纷一案

河南省郑州市中级人民法院
民事判决书
（2010）郑民四终字第1466号
上诉人（原审被告、反诉原告）巩义市海盛房地产置业有限公司。住所地：巩义市新华路中段。
法定代表人钱海石，董事长。
委托代理人邱波，河南正大永信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）张丰普，男，1974年1月18日出生，汉族，住巩义市大峪沟镇杨里村窑头10号。
委托代理人孟同欣，河南星光律师事务所律师。
上诉人巩义市海盛房地产置业有限公司（以下简称海盛公司）因与被上诉人张丰普商品房销售合同纠纷一案，不服河南省巩义市人民法院（2010）巩民初字第281号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人海盛公司委托代理人邱波，被上诉人张丰普的委托代理人孟同欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2005年3月9日，张丰普与巩义市海盛房地产置业有限公司签订了一份商品房买卖合同，主要约定，由张丰普购买海盛公司的海盛商贸城1层130号房，建筑面积34.477平方米，总价款为332425元，由张丰普于2005年3月9日首付款166425元，余额166000元以银行按揭贷款支付。海盛公司应当在2005年9月30日前将经验收合格的商品房交付张丰普使用。2005年11月16日，双方又签订了一份补充协议，约定张丰普所购店铺由海盛公司租赁，期限2年，年租金为该店铺合同售价的8%，在租赁协议履行期间，海盛公司尽可能与商场一楼中庭业主协商，实现中庭开放式经营，张丰普应在中庭开放式正常营业后付清剩余房款，否则海盛公司有权收回所出售的店铺，如果海盛公司不能在约定的2年内使中庭实现开放式正常营业，则张丰普有权决定退房。上述协议签订后，张丰普于2005年3月9日向海盛公司首付房款166425元。2005年9月30日前海盛公司将商品房130号交付给张丰普，2005年11月16日海盛公司向张丰普交付了2年的租金，该房由海盛公司租赁，之后该商品房闲置。双方交接房屋及海盛公司交付租金给张丰普均未办理书面手续，交付租金的同时交付房屋钥匙。在海盛商贸城开业以后，其设置格局未发生任何变化，海盛公司至今未能与商场一楼业主协商，实现中庭开放式经营。
原审法院认为：2005年3月9日，张丰普与海盛公司所签订的商品房买卖合同、2005年11月16日双方所签订的补充协议，均是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人都应当严格履行。中庭开放式经营，综合补充协议签订的背景及交易习惯等，应为经营场所的设置格局，海盛商贸城自开业至今，其设置格局并未发生任何变化，故海盛公司辩称其已实现中庭开放式经营的理由不成立，法院不予采信。从海盛公司反租张丰普的房屋至今已近4年，海盛公司未能与商场一楼业主协商，实现中庭开放式正常经营，张丰普按照双方所签订的补充协议的约定有权决定退房，故对张丰普请求海盛公司退还所购房款166425元的诉讼请求，法院予以支持。因双方在补充协议中并未约定有违约金条款，故对张丰普请求海盛公司支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。因在补充协议签订后，海盛商贸城的设置格局未发生任何变化，海盛公司至今未能与商场一楼业主协商，实现中庭开放式经营，故海盛公司反诉请求张丰普支付剩余房款及违约金的理由不成立，法院不予支持。因本案不存在迟延交付房屋或迟延交付购房款的违约情形，不适用行使解除权除斥期间1年的法律规定，故海盛公司辩称张丰普行使解除权已超过法定除斥期间的理由不成立，法院不予支持。因双方交接房屋及海盛公司交付租金给张丰普均不办理书面手续，故海盛公司辩称张丰普在收取了2年的租金后并未将房屋交付其租赁的理由不成立，对海盛公司请求张丰普向其返还2年租金53188元的反诉请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、巩义市海盛房地产置业有限公司于本判决书生效之日起十日内退还张丰普购房款十六万六千四百二十五元。
二、张丰普于本判决书生效之日起十日内将所购巩义市海盛房地产置业有限公司的海盛商贸城一层一百三十号房退还给巩义市海盛房地产置业有限公司。三、驳回张丰普的其他诉讼请求。四、驳回巩义市海盛房地产置业有限公司的反诉请求。案件受理费三千六百二十九元，由巩义市海盛房地产置业有限公司负担，反诉费四千五百八十八元，减半收取二千二百九十四元，由巩义市海盛房地产置业有限公司负担。
海盛公司不服原审判决，向本院上诉称：原审法院认定事实错误，我方已实现开放式经营，不存在违约情形。其次，法律未对行使解除权的1年除斥期间进行适用条件限制，张丰普行使解除权超过了1年的除斥期间。请求二审法院撤销原判，改判支持我方诉讼请求。
张丰普答辩称：原审法院认定事实清楚，海盛公司上诉称不存在违约情形的理由，曲解了中庭开放式经营的含义。海盛公司至今没有实现中庭开放式正常经营，故我方没有交付剩余房款的义务。关于解除权行使的除斥期间1年的规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定即确定为迟延交付房屋或迟延交付购房款的违约情形成立时适用。海盛公司未迟延交付房屋，我方没有迟延交付购房款，故不适用海盛公司所引用的法律规定。请求二审法院维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院一致。
本院认为:海盛公司与张丰普签订的商品房买卖合同及补充协议，双方意思表示真实，合法有效。依据补充协议约定，海盛公司在反租张丰普商品房的租赁期内，未实现中庭开放式经营，张丰普有权决定退房。中庭开放式经营的概念，综合补充协议签订的背景及交易习惯等应为经营场所的设置格局。海盛商贸城开业以后，其设置格局未发生任何变化，海盛公司也未能提供已实现中庭开放式经营的相关证据，综上，海盛公司上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5923元，由巩义市海盛房地产置业有限公司负担。
本判决为终审判决。

审 判 长 王 东
审 判 员 王 怡
代理审判员 陈启辉

二○一○年十月二十日

代理书记员 宁 宇