郑慧玲、杨兴春与郭国乾房屋租赁合同纠纷一案

河南省郑州市中级人民法院
民事判决书
（2010）郑民三终字第599号
上诉人（原审被告，反诉原告）郑慧玲。
委托代理人王书斌，河南开通律师事务所律师。
上诉人（原审被告，反诉原告）杨兴春。
委托代理人王书斌，河南开通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郭国乾。
委托代理人赵韶松，河南省新密市青屏法律服务所法律工作者。
上诉人郑慧玲、上诉人杨兴春因与被上诉人郭国乾房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省新密市人民法院（2010）新密民再字第01号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。郑慧玲、杨兴春及其共同委托代理人王书斌，郭国乾的委托代理人赵韶松到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审查明：郑慧玲与杨兴春系夫妻关系。2006年12月9日，郭国乾与郑惠玲签订了一份房屋租赁合同，合同约定，郭国乾将位于新密市青屏大街东段临街楼房（包括地上六层、地下二层、后院停车场和三层小楼及三间平房）租赁给郑慧玲使用，期限从2007年1月1日起至2021年12月31日，共计15年。租金为，第一个五年，每年25万元，第二个五年，每年
27.5万元，第三个五年，每年租金30万元。每年的12月31日前，以现金形式付清第二年房租。合同签订后，郭国乾即把租赁房屋交付给郑慧玲使用，郑慧玲也将承租房屋进行了转租。在合同履行过程中，因郑慧玲没有按时支付租金，杨兴春于2008年1月16日，给郭国乾出具了承诺书一份“2007年原房租10万元腊月十九日还完，2008年房租25万元分两次付清，2008年5月30日前饭店张泰峰承包款16万元全部交郭总，余下9万元同2009年房租34万元一并交齐，否则放弃一切投资。”后，郑慧玲将2007年房租全部付清，2008年房租支付了5万元，因郑慧玲欠2008年房租20万元及2009年房租25万元未交，双方形成诉讼。
本案在原审中，郭国乾于2009年4月27日，向原审法院申请，撤回了第二项诉讼请求，即“依法终止双方签订的房屋租赁合同。”原审法院依据郑慧玲、杨兴春的鉴定申请，于2009年4月24日，委托技术管理科对郑慧玲、杨兴春装修价值进行鉴定。同年4月29日，因郑慧玲、杨兴春未交纳鉴定费被退回。在原审开庭审理时，郑慧玲当庭申请，撤回了第三项反诉请求，即“依法判令返还郑慧玲投入的资金1万元（具体数额以鉴定后结果确定）”，并于庭后，又申请撤回了第二项反诉请求，即“依法判令郭国乾退还已收租金25万元。”
原审法院另查明，审理中，郑慧玲又付给郭国乾租金7.5万元。郭国乾的房屋于2002年3月建成竣工，但竣工后未经公安消防部门进行验收，亦未经城建质量监测部门进行监测。
原审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人应具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行各自义务。本案中，郭国乾与郑慧玲签订的房屋租赁合同是在自愿、公平的基础上所签，系双方当事人真实意思表示，郑慧玲应按照合同约定的期限支付租金，故原审法院对郭国乾要求郑慧玲支付所欠2008年和2009年租金的请求，予以支持。郑慧玲以租赁合同违反了《中华人民共和国消防法》第十条的强制性规定，请求确认合同无效，返还已交租金的请求，因其在租赁郭国乾房屋后用于开设餐饮、洗浴、宾馆等项目，依据最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》意见“第二、租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三、租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件”的规定，郑慧玲所租赁的房屋不属于必须要按国家工程建筑消防技术标准进行设计的对象，双方在签订租赁合同时，也未将租赁标的物经消防验收合格约定为生效条件，郑慧玲在装修过程中应当考虑消防设计而未考虑，以致受到公安消防部门处罚的事实与郭国乾无关，在租赁郭国乾房屋长达二年后，以租赁合同违反强制性规定而主张合同无效，不利于房屋租赁市场的稳定，且租赁标的物是否经消防安全验收合格，不是认定租赁合同效力的必要条件，故双方签订的租赁合同，不具备合同无效的法定情形，对郑慧玲的反诉请求原审法院不予支持。杨兴春虽然不是租赁合同的一方当事人，但其作为郑慧玲的丈夫，向郭国乾作出支付租金的承诺，郭国乾有理由予以相信；杨兴春辩称该承诺是在郭国乾逼迫下所写，因其没有证据予以证明，且未在法定的期限内行使撤销权，故对其辩称意见不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条、第一百八十六条、《中华人民共和国民事合同法》第八条、第二百二十六条之规定，原审法院判决：一、郑慧玲、杨兴春欠郭国乾2008年和2009年租金37.5万元，与判决生效后二十日内付清；二、驳回郑慧玲的反诉请求。
郑慧玲、杨兴春不服原审判决，上诉称：一、原审认定事实、适用法律错误。1.原审未对租赁物是否属合法建筑，是否达到法定使用条件进行审查，导致认定错误。2.郭国乾的房屋因未经竣工验收、消防验收、未达到法定使用条件，其出租行为无效。3.郭国乾出租的房屋，属于当时的消防法第十条规定的必须经消防机构验收的房屋，应当确认租赁合同无效。4.原审在涉及消防验收时，未区分出租方与承租方的法定义务。二、原审在适用函复时存在的问题。1.本案租赁合同无效。2.原审使用该函复第二条，又适用该函复第三条，认定租赁合同效力，存在错误。请求撤销原判，改判确认租赁合同无效。诉讼费用由郭国乾承担。
郭国乾答辩称：涉案房屋不属于必须按国家建筑消防技术标准设计的对象。适用消防法第十条也是有条件的，第十二条规定，针对的是公众聚集场所的经营者提出的，而非对房屋出租者的要求，处罚的对象也是经营者，而非出租者，从本案中处罚手续也足以说明。承租人的用途不同，决定消防设施状况。从最高院云南复函可看出，法律未将消防验收合格作为合同生效的要件。双方也未约定将经消防验收合格作为合同生效条件。请求驳回上诉，维持原判。
本院查明的事实同原审。
本院认为，涉案房屋领取有土地证、房产证、规划许可证、施工许可证，郭国乾对外租赁合法。《建设工程消防监督管理规定（公安部106号令）》第十三条、第十四条对应当向公安机关消防机构申请消防验收的房屋作了明确规定，本案所涉房屋不在该规定要求的应当申请消防验收的范围。故本案租赁合同并不违反1998年起施行的《中华人民共和国消防法》第十条以及最高院[2003]民一他字第11号函复第一条的规定，且该函复第三条规定了，租赁房屋用于开设经营宾馆等公众聚集场所的，申报消防检查的义务人为该企业的经营者，但经消防验收合格，不是认定租赁合同效力的必要条件。郑慧玲、杨兴春提交的新密消防大队处罚决定书，系针对内部装修工程。故其上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费8050元，由郑慧玲、杨兴春负担。
本判决为终审判决。


审 判 长 李 黎
审 判 员 程 文
代理审判员 王胜利

二０一０年十一月十二日

书 记 员 秦新辉（代）