重庆市铜梁县人民法院

民事 判 决 书



（2009）铜民初字第920号



原告吴廷叔，男，1938年1月13日出生（身份证号(略)），汉族，四川万源市人，住(略)。

原告陈普华，女，1940年9月18日出生（身份证号(略)），汉族，江津区人，住(略)。

委托代理人陈朝东，重庆天朗律师事务所律师。

被告周绍银，男，1964年3月9日出生（身份证号(略)），汉族，璧山县人，住(略)。

委托代理人胡建，男，1981年7月26日出生，汉族，铜梁县人，住(略)。

被告吴萍，女，1963年12月11日出生（身份证号(略)），汉族，铜梁县人，住(略)。

原告吴廷叔、陈普华诉被告周绍银、被告吴萍租赁合同纠纷一案，本院于2009年4月2日立案受理后，依法由审判员李云担任审判长，与审判员谭四玲、刘玉梅组成合议庭，共同负责对案件的审判，适用普通程序于2009年6月8日公开开庭进行了审理。原告吴廷叔、陈普华及委托代理人陈朝东、被告周绍银及委托代理人胡建、被告吴萍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告吴廷叔、陈普华诉称，2006年8月2日，原告将其所有的巴川街道中兴路33号门面房租赁给吕中全使用，租期至2009年8月16日。2009年2月12日，原告将该门面出售给王小林，双方约定在2009年8月20日前交房。2009年3月2日，原告外出旅游。2009年3月16日，两被告在未告知原告的情况下签订了该房的租赁合同，租期三年。后原告回家发现被告周绍银在装修该房，原告立即提出异议，但被告周绍银仍继续装修。因二被告未取得原告的同意，擅自签订原告房屋的租赁合同，侵犯了原告的合法权益，故请求确认二被告签订的《房屋租赁合同》无效。

被告周绍银辩称，《房屋租赁合同》是原告之女即被告吴萍与被告周绍银签订，被告吴萍的行为已构成表见代理，该合同应是有效合同。理由如下：一、被告吴萍的身份是原告之女；二、被告吴萍能拿出两原告与吕中全的租赁合同给被告周绍银看；三、被告周绍银询问被告吴萍能否代表原告，被告吴萍说能代表，原告的邻居杰中万也说能代表；四、被告周绍银知道吴萍曾作为原告的代理人收取过原承租人吕中全的租金；五、签订合同后，被告吴萍收取了被告周绍银交付的租金，还叫吕中全将该房交付给被告周绍银使用。综上，被告周绍银虽然没有联系上原告，但被告周绍银完全有理由相信被告吴萍有代理权，被告吴萍的行为已构成表见代理，法院应驳回原告的诉讼请求。

被告吴萍辩称，其与被告周绍银签订《房屋租赁合同》时，未联系上原告，是原告的邻居杰中万与原承租人吕中全一起来找的被告吴萍，称被告吴萍前几年代收过吕中全的租金，能否代替原告签订租赁合同。被告吴萍就直接确定了价格，与被告周绍银签订了租赁合同。因该合同是被告吴萍擅自签订，应当无效。

原告吴廷叔、陈普华在举证期限内向本院提交了以下证据材料：

1、房地产权证，拟证明巴川街道中兴路33号门面房系两原告共同共有。

2、被告吴萍与被告周绍银签订的《房屋租赁合同》，拟证明被告吴萍未经原告同意，将原告所有的巴川街道中兴路33号门面房出租给了被告周绍银。

3、原告吴廷叔与吕中全签订的《房屋租赁合同》，拟证明原告将巴川街道中兴路33号门面房出租给吕中全使用，租赁期至2009年8月16日。

4、原告吴廷叔与王小林签订的《门面房屋买卖合同》、王小林询问笔录，拟证明原告吴廷叔于2009年2月12日，将巴川街道中兴路33号门面房出售给王小林，双方约定在2009年8月20日前交房。

上列证据材料，被告吴萍质证后均无异议。被告周绍银质证后对证据材料1、2、3的真实性无异议；对证据材料4表示不清楚，并认为即使该证据真实，根据“买卖不破租赁原则”，即使该房出售了，该房的租赁合同仍然有效。

被告周绍银在举证期限内向本院提交了以下证据材料：

1、被告吴萍代表原告与被告周绍银签订的《房屋租赁合同》（内含被告吴萍收取租金后出具的收条），拟证明被告周绍银完全有理由相信被告吴萍有代理权，被告周绍银是善意第三人。

2、被告周绍银与杰中万签订的《房屋租赁合同》，拟证明原告的门面房与杰中万的门面房原来是连在一起出租给吕中全的，被告周绍银也是整体承租的。

上列证据材料，原告质证后对证据材料1的真实性无异议，对证据材料2的真实性无异议，但认为是杰中万为了出租自己的门面，与吕中全串通欺骗两被告对原告所有的房屋签订了《房屋租赁合同》；被告吴萍对证据材料1的真实性无异议，对证据材料2未发表意见。

本院结合双方举证和质证，认证如下：原告提交的证据材料1、3具有真实性、合法性及关联性，本院予以采纳；证据材料2具有真实性，本院予以采纳；证据材料4因与本案缺乏关联性，本院不予采纳。被告提交的证据材料1具有真实性，本院予以采纳；证据材料2因与本案缺乏关联性，本院不予采纳。

本院根据当事人举证及陈述，对本案事实确认如下：铜梁县巴川街道办事处中兴路33号门面房（原门牌号为中兴路45号）系原告吴廷叔、陈普华所有。2006年8月2日，原告将该门面租赁给吕中全使用，租期至2009年8月16日，期间，被告吴萍曾代理原告向吕中全收取过租金。2009年3月2日，原告外出旅游。后被告周绍银通过吕中全与两原告之女即被告吴萍见面。2009年3月16日，两被告在被告吴萍无原告的书面委托及未联系到原告的情况下，由被告吴萍确定房屋租金后，被告吴萍以原告陈普华的名义与被告周绍银签订了铜梁县巴川街道办事处中兴路33号门面房的《房屋租赁合同》，租期从2009年3月16日至2012年3月16日。后被告吴萍收取了被告周绍银的房屋租金，吕中全将该房的钥匙交付给被告周绍银。后原告回家，对被告吴萍代签的《房屋租赁合同》不予追认，诉讼来院。

本院认为，本案的争议焦点是被告吴萍代其母即原告陈普华与被告周绍银签订《房屋租赁合同》的行为是否构成表见代理。根据《合同法》第四十九条 “行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”之规定，表见代理是指代理人虽不具有代理权，但因某种表面现象，足以使善意的第三人相信代理人有代理权而与代理人为法律行为，由此产生的法律后果依法直接归本人承担的代理。本案对被告吴萍是在没有原告授权的情况下，以原告陈普华名义与被告周绍银签订《房屋租赁合同》的事实，双方均无争议，因此，本案是否构成表见代理，关键在于本案情况是否足以使被告周绍银相信被告吴萍对原告出租房屋一事享有代理权。本案查明被告周绍银相信被告吴萍有代理权的情形是被告吴萍是两原告的女儿、被告吴萍曾代理原告收取过该房的租金、被告吴萍敢与其签订房屋租赁合同并收取其租金。因房屋是价值较大的财产，是人一生中最重要的财富，故作为承租人，在没有出租人本人书面授权的前提下，负有对代理人是否有代理权的谨慎调查义务。在出租人没有向承租人声明过授予其女代理权，出租人知道其女以自己名义在出租房屋而不作否认表示，出租人将自己的身份证、房地产权证、署名的空白合同、房屋钥匙交给其女的情形下，显然不能单凭代理人是出租人的子女、曾代理出租人收取过租金、敢与承租人签订房屋租赁合同并收取的租金的事实就推定代理人对出租人出租房屋一事必然享有代理权，故被告吴萍的行为不构成表代理，其与被告周绍银签订的合同属于效力待定的合同，而事后原告又拒绝追认该合同的效力，该合同应属无效合同。综上，本院对原告要求确认二被告签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求依法予以支持。因被告吴萍对本案《房屋租赁合同》无效也具有过错，故被告吴萍应当与被告周绍银共同连带承担本案的诉讼费用。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第四十九条之规定，判决如下：

被告吴萍于2009年3月16日以原告陈普华名义与被告周绍银签订的《房屋租赁合同》无效。

本案受理费80元，由被告吴萍、周绍银共同连带承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。









审 判 长 李 云

审 判 员 谭四玲

审 判 员 刘玉梅

二00九年七月三日



书 记 员 张 勇