蔡世纯诉株洲天山房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案民事判决书


湖南省株洲市芦淞区人民法院
民事判决书
（2008）芦法民一初字第279号

原告蔡世纯，男，1970年10月10日出生，汉族，湖南省益阳市人，住湖南省**市****************。身份证号码：************。

特别授权委托代理人邓赟敏，湖南一星律师事务所律师。

委托代理人刘朝霞，湖南一星律师事务所实习律师。

被告株洲天山房地产开发有限公司，住所地：湖南省株洲市芦淞区人民南路42号天山大厦8楼。

法定代表人方志奇，该公司董事长。

特别授权委托代理人彭建钢，男，汉族，1971年3月6日出生，株洲天山房地产开发有限公司工作，住湖南省**县**********。身份证号码：********。

原告蔡世纯诉被告株洲天山房地产开发有限公司（以下简称天山公司）租赁合同纠纷一案，本院于2008年4月29日受理后，依法适用普通程序，组成由审判员谭夏先担任审判长，代理审判员李朝龙、黄爱武参加的合议庭，书记员杜志超担任法庭记录，于2008年6月12日、9月23日、10月23日三次公开开庭进行了审理。原告蔡世纯及其委托代理人邓赟敏、刘朝霞，被告天山公司的委托代理人彭建钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告蔡世纯诉称，原、被告双方于2007年9月7日签订了《解除租赁合同及房屋腾空协议》，约定由原告在炎帝商务服饰节闭幕式后使用其原承租的门面进行洗货，使用期限共计为18天，但被告并未按照约定的时间、期限、场地、面积提供给原告洗货。原告曾与被告多次进行协商，后于2007年12月27日进场洗货。2008年1月10日晚，被告强行将原告用于洗货的门面拆除，此时原告进场洗货的时间仅有14天，离约定时间还差4天。被告的野蛮行为造成原告的衣物货架等被压在门面内，给原告造成了严重的经济损失。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求判令被告赔偿原告130000元及承担本案诉讼费用。

原告为支持其起诉主张，向本院提供如下证据材料：

1、原告的身份证复印件，证明原告的主体资格；

2、被告的工商登记资料，证明被告的主体资格；

3、解除租赁合同及房屋腾空协议，证明原、被告约定并且天山公司同意原告在原承租的门面内再继续使用18天的事实；

4、进、出货清单，证明原告在2007年12月20日至12月27日使用门面和营业额的情况；

5、新闻频道记者报道的手稿，证明被告强行拆除门面造成原告货物损害的事实；

6、公证书，证明原告货物被压的事实及门面使用14天的事实；

7、进、销货的票据，证明原告在使用期内的营业额、利润及被压货物、模特等损失和门面装修损失；

8、调查笔录两份及证人法庭陈述，证明被告违约及侵权行为给原告造成损失；

9、之前在原告诉被告天山公司财产赔偿纠纷案中被告的答辩内容，证明被告认可原告继续承租原门面的事实。

被告辩称，一、原告诉称双方“约定由原告在炎帝商务服饰节闭幕后使用其原承租的门面进行洗货，使用期共计18天”，完全是歪曲事实，实际上原告等人未经被告同意已于2007年12月20日就擅自进入紫荆园购物广场的门面内洗货，至2008年1月10日止，原告已非法临时占用了被告的门面长达22天。二、被告与原告在《解除房屋租赁合同及房屋腾空协议》第四条所约定的条件并未成就，并不是被告不按照约定的时间、期限提供场地给原告使用，被告并未违约。三、被告与原告之间不存在房屋租赁合同关系，因为原告与株洲中海房地产开发有限公司之间的门面租赁合同早已到期且已解除。被告因是外地企业，鉴于本地实际情况以及配合炎帝商务服饰节的召开，已支付了高达39.5万元的补偿款给原告，但原告仍不知足，仍非法占用被告的门面。

被告为支持其抗辩主张，向本院提供如下证据材料：

1、房地产买卖合同，证明被告对紫荆园购物广场的房地产享有所有权；

2、国有土地使用权证，证明被告对位于株洲市人民南路42号的国有土地享有使用权；

3、企业法人营业执照，证明天山公司系依法成立的外资企业；

4、解除房屋租赁合同及房屋腾空协议，证明原、被告在协议签定后，天山公司向原告支付了相应的补偿款。同时，天山公司允许原告临时使用门面十五天，而不是十八天；

5、紫荆园临街门面腾空协议，证明原告须于2008年元月10日晚十点以前自行腾空所有门面及原告可以临时使用门面十五天的事实；

6、天山公司向原告发出的通知，证明天山公司拆除门面后对原告的货物集中堆放，要求原告来认领，如不予认领造成损失均由原告自行承担。

为查明原告在2007年国庆期间是否使用了被告的场地洗货，本院依法调查收集证据，以傅梦辉、文加财、王振元、范芳建为被调查人共制作了四份调查笔录。

被告对原告提交的证据质证认为：对原告提交的证据1、2无异议；对证据3真实性无异议，但该证据不能证明使用期限是18天的事实，协议所约定的临时使用期限是15天，而另外三天时间是要求被告将临时搭建的建筑物自行清除，这并不是门面临时使用期间；证据4不能作为认定被告实际进出货物有效凭证，无法证明原告进货、销货的情况。相反，进一步证实原告在2007年12月20日就在临时门面进行洗货的事实；证据5在未经核实前不能作为定案依据。该报道并未发出，作为新闻报道机构也未进行核实；证据6公证书中的概述不能作为定案依据，该概述是基于原告一方的陈述所作的记录，也是进行证据保全的理由，但不能以此作为认定案件的依据。公证人员所拍摄有关照片是真实的，但不能说明这些衣物属于原告一方。公证书不能认定原告使用临时门面只有十四天；证据7合法性有异议，不能作为原告进、销货物的依据，这些货物销售多少不能以原告的记录来认定。这些货物目前是毁损还是丢弃，原告提供的证据无法证实；证据8中证人龚正提供的证言应结合其他证据综合予以认定。因为证人与被告在一起做生意，有利害关系，他没有看到拆迁的全部经过，他看到的是一个不全面的过程，其判断有片面性。证人崔建伏与原告是老乡，对其证人证言应综合其他事实予以认定。且证人并不清楚压在砖泥下的东西就是原告的，也不清楚是不是原告全部的货物。对证据9无异议。

原告对被告提交的证据材料质证认为：对证据1、2、3真实性无异议，但房地产买卖合同与本案没有关联性；对证据4真实性无异议，但对被告要证明的内容有异议。被告承诺在炎帝商务节闭幕后由原告继续使用原承租门面，但商务节后一直没有让原告使用，同时，使用时间认定为18天是合理的；对证据5关联性有异议，认为腾空协议效力只涉及到签订合同当事人，对原告并不具有效力；证据6的真实性有异议，因为该通知并没有送达给原告，原告也没有看到过。

原告对本院依法制作的四份调查笔录的意见为：被调查人文加财提到国庆期间洗货的是刘建明，其不是本案的被告；被调查人王正元说在元月份之前已洗货一个月与事实不符。

被告对本院依法制作的四份调查笔录所体现的基本事实无异议。

本院的认证意见为：对原告方提交的证据1、2、3、6，符合证据真实性、合法性、关联性特征，对其证明效力，本院予以认定。对证据4、5、7、8、9的证明效力尚须综合全案认定；对被告方提供的证据1、2、3、4，符合证据真实性、合法性、关联性特征，对其证明效力予以认定。对证据5、6的证明效力尚须综合全案认定；对四份调查笔录，本院认为能够证明原告在2007年国庆期间洗货一星期左右的事实。

经审理查明，2007年8月31日，被告与株洲中海房地产开发有限公司签订了《房地产买卖合同》，被告购买后者位于株洲市人民南路42号的紫荆园购物广场，土地面积1281.4平方米，建筑面积为2909.82平方米。虽然原告从株洲中海房地产开发有限公司处承租该广场的第1号门面的租赁期限已届满，但为了迎接炎帝商务节的到来， 2007年9月7日，被告与原告签订了《解除租赁合同及房屋腾空协议》，双方自愿达成如下协议，主要内容有：1、解除临时门面租赁合同；2、被告补偿原告395000元；3、原告于2007年9月7日上午7点30分之前将门面腾空；4、被告允许原告于商务节闭幕后在门面拆除后的空地（范围以原告原承租门面的占地面积为准）搭建摊位洗货18天（包括3天的拆除摊位时间）；5、被告凭有效的凭证将原告已交给株洲中海房地产开发有限公司的租房押金全额退还原告。协议生效后，上述条款除第四条外均得到了履行。但被告没有依约提供场地给原告洗货，直到2007年12月20日，原告才得以入场。

2008年1月3日，原告与被告进行协调搬出的事宜，被告要求原告于2008年1月10日晚腾空所有摊位。被告口头承诺只要其他住户（刘雄明等）按协议搬迁，他们也会搬迁，但没有在协议上签字，后刘雄明按期搬迁。2008年1月10日，被告将原告的摊位拆除。

另查明，2007年国庆长假期间，原告已在被告提供的其他场地上洗货一周左右。被告非法扣押服装1375件、单支架57个、长条桌7张、横杆27根、桌板13块、横衣架6个，以上物品中，原告占四分之一的份额。

本院认为，本案系租赁合同纠纷。2007年9月7日，原、被告双方达成的协议合法有效，对双方当事人均有约束力，双方当事人应依约而行。本案争议的焦点为原告主张的期限违约损失、面积违约损失、物品和装修损失的责任承担主体及具体数额的确定问题，现评述如下：

原告主张被告承担期限违约损失问题，原、被告约定日期为18天，包括3天离场时间，但并没有对原告搭建摊位时间作约定，依合同条款理解，应当认为已包括了搭建摊位的时间。原告方于2007年12月20日进场清货，至2008年1月10日离场，已历时20天。且原告在国庆期间已洗货7天左右，故被告给原告的期限已远远高于合同约定的18天。故对原告请求的要求被告承担期限违约损失的主张不予支持。

原告主张被告承担面积违约损失问题，被告是否减少面积，并没有充实的证据予以证明。而且即使面积减少了，但原告并没有当时提出异议，而是进场洗货，对被告方提供的面积减少的场地，应视为对协议的变更。原告方虽然未用语言或文字明确表示意见，但其进场的行为已表示其已接受，可以认定为默示，产