山东省东营市中级人民法院

民事判决书

（2004）东民四终字第24号

　　上诉人（原审被告）：高同家，男，1960年11月29日生，汉族，胜利石油管理局供水公司管网维修大队职工，住(略)。
　　委托代理人：刘法秀（上诉人之妻），女，无业，住(略)。

　　被上诉人（原审原告）：张汉军，男，1971年3月1日生，汉族，胜利石油管理局渤海钻井总公司二公司买断工龄职工，住(略)。

　　上诉人高同家为与被上诉人张汉军租赁合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2003）东民初字第1056号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2004年2月26日公开开庭进行了审理。上诉人高同家的委托代理人刘法秀及被上诉人张汉军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　原审法院审理查明，2002年10月9日，高同家（甲方）与张汉军（乙方）签订了一份房屋租赁合同，主要约定：一、高同家将坐落在八分场供水新村原供水小学院内的4间平房租赁给张汉军使用；二、房屋年租金为3600元，租赁期限为3年；三、甲方中途终止合同，乙方拒付承包费；乙方中途终止合同，应向甲方交清全部租金；乙方随意改变房屋结构设施或转租、转让或私自交换使用，甲方有权终止合同并收回房屋；政府主管部门指令终止合同时，甲乙双方均不违约，其租金按实际租期计算；房屋因不可抗拒的自然原因导致损坏或造成乙方损失，双方均不承担责任。合同签订后，张汉军按约交纳了第一年的租金3600元，高同家将房屋交付张汉军使用。2003年5月7日，胜利石油管理局供水公司农副业公司总党支部委员会发出通知一份，内容如下：“各住户：接上级通知，供水小学院内的房屋限期清理，限各住户三日内搬走。过期后果自负。”2003年5月12日，该党支部委员会又发出通知一份，内容如下：“防非典时期，供水小学院内严禁人员、车辆进入。确需进入的，须经供水农副业公司防非典办公室批准方可入内，违者，将严肃处理。特此通告。”张汉军租用的房屋系高同家在原供水小学院内自己建造的房屋。

　　张汉军主张2003年5月 8日从房中搬出，高同家对此不予认可，张汉军亦未提供此时搬出房屋的证据。2003年7月 23日的庭审中，高同家同意与张汉军解除合同，且庭审中陈述张汉军没有按原样修复房屋。

　　高同家提交张汉军的弟弟张汉民书写的证明一份，证明张汉军在2003年5月 15日还在房中居住，并非2003年5月8日搬出。张汉军质证认为：证明上的时间有改动，不予认可。

　　2003年6月17日，张汉军以房屋租赁合同已终止为由，诉请原审法院判令高同家返还租金1500元。

　　原审认为，高同家、张汉军签订的房屋租赁合同，不违背法律的强制性规定，双方意思表示真实，且已实际履行，为有效合同，高同家、张汉军均应按合同履行义务。但因“非典”疫情，致使租赁合同无法继续履行，双方对此均无过错。虽不能确定张汉军搬出房屋的时间，但高同家在2003年7月 23日的庭审中，同意与张汉军解除合同，同时陈述张汉军未按原样修复房屋，实际已认可张汉军搬出了房屋。因此，应按高同家同意解除合同的时间确定为解除合同时间。张汉军对合同解除前的房租应当支付，对合同解除后张汉军已交纳的房租，高同家应当返还。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、解除张汉军与高同家签订的房屋租赁合同；二、高同家于判决生效之日起10日内返还张汉军租赁费750元；三、驳回张汉军的其他诉讼请求。案件受理费70元，由张汉军负担35元，高同家负担35元。

　　高同家不服原判上诉称：一、原判认定事实错误。被上诉人租赁上诉人房屋自2002年10月9日到2005年10月8日，期限三年。双方签订的合同合法有效，被上诉人是因生意不好才擅自撤走的。胜利石油管理局供水公司农副业公司总党支部委员会2003年5月7日发出的所谓通知，并非合同上约定的“政府主管部门”，且通知内容只是让暂时搬走，非典过后仍可以继续居住，故被上诉人以供水公司农副业公司的通知来主张解除合同，明显错误。二、原判缺少法律依据。根据《合同法》及相关的法律规定，双方合意达成的有效合同，任何一方不得违约。被上诉人租赁上诉人房屋未到期，上诉人也未先行违约，被上诉人一方擅自违约，依法应承担违约责任，不仅不应当返还租金，其还应交清全部租金。原判认定2003年7月23日双方解除合同并认可被上诉人搬出房屋错误。上诉人开庭时补充请求被上诉人赔偿其房屋损失2000元，之后才同意解除后两年的合同。综上，请求二审法院依法撤消原判。

　　被上诉人当庭答辩称，一、上诉人称被上诉人是因生意不好才搬走是错误的。因为非典疫情，供水农副业公司执行东营市及油田的文件精神，其有权对违章人员进行清理，被上诉人只能搬走。二、上诉人一审中已经同意解除合同，现在翻悔不应得到支持。请求驳回上诉，维持原判。

　　二审查明，被上诉人一审期间维修房屋花费60元，上诉人已将该款支付给被上诉人，该事实有双方当事人的陈述在卷为证。

　　二审查明的其他事实与一审一致。

　　本院认为，上诉人、被上诉人签订的租赁合同，是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，原判认定为有效合同正确。2003年5月份，因出现非典疫情，被上诉人按照供水公司下达的通知搬出租赁房屋，之后与上诉人就解除房屋租赁合同发生纠纷。一审中，2003年7月23日双方均同意解除合同，原判予以准许正确，并以此时间确定上诉人返还房租750元并无不当。二审中，双方均认可房屋修复费用60元已退还被上诉人，鉴于修复房屋是被上诉人应承担的义务，因此，被上诉人应将该修复费用再行支付给上诉人。关于上诉人当庭补充主张的房屋损害赔偿问题，其一审并未主张，故本院依法不予审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第一款第一项、第158条之规定，判决如下：

　　一、维持东营市东营区人民法院（2003）东民初字第1056号民事判决；

　　二、被上诉人张汉军于本判决生效之日起10日内支付上诉人高同家房屋修复费60元。

　　二审案件受理费70元，由上诉人高同家负担。

　　本判决为终审判决。




　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审　判　长　　宋子美

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审　判　员　　潘　霞

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审　判　员　　纪红广

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二OO四年二月二十六日

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　书　记　员　　周爱辉