山东省东营市中级人民法院

民事判决书

（2004）东民四终字第2号

　　上诉人（原审被告）：东营市东营区东城街道沙营社区居民委员会。
　　负责人：苏振东，居委会党支部书记。

　　委托代理人：李峰，山东黄河口律师事务所律师。

　　被上诉人（原审原告）：苏广庆，男，1960年1月28日出生，汉族，东营市东营区东城街道沙营社区居民委员会居民，住(略)。

　　委托代理人：郭树进，山东金商海律师事务所律师。

　　委托代理人：杨连海，山东金商海律师事务所律师。

　　上诉人东营市东营区东城街道沙营社区居民委员会（下称沙营居委会）为与被上诉人苏广庆房屋租赁合同租赁费纠纷一案，不服山东省垦利县人民法院（2003）垦民初字第710号民事判决，提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，由审判员宋子美任审判长，审判员纪红广主审，审判员潘霞参加评议，公开开庭进行了审理。上诉人沙营居委会的负责人苏振东、委托代理人李峰，被上诉人苏广庆及其委托代理人郭树进、杨连海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原审认定，原告自1992年起租赁被告位于八分场东营区胜利街道办事处综合商店，双方分别于1995年5月1日、2001年7月13日签订租赁合同。1995年5月1日的合同约定：租赁期限1年，租金为每年56400元，承租期满后在不改造的情况下，按原合同由原告延续租赁。2001年7月13日的合同约定：租赁期限28年，租金每年20万元。2002年4月8日，因政府扩建将原告所租赁房屋拆除，双方终止合同。

　　1998年10月，被告因拖欠银行借款被法院执行，原告代替被告向法院交纳50万元，1999年5月23日被告为原告出具收款证明。2001年7月23日，原告向被告缴纳租赁费14万元。

　　东营区东城街道办事处沙营居民委员会现更名为沙营居委会。

　　双方争议的问题有三个：

　　一、自1995年5月1日至2001年7月13日期间，双方在履行合同过程中对租赁费是否进行了变更。原告主张没有变更，租赁费一直按1995年5月1日双方所签合同履行。被告主张在1998年10月，村两委多次召开会议，决定从1998年按每年20万元缴纳租赁费。被告为此提交1992年双方签订合同书及补充协议复印件一份、苏志刚证言一份、苏增华等17人签名的证言一份以及自带证人苏志刚出庭作证。苏志刚证实：在1998年我是被告村支部书记，当时村里欠银行借款，法院保全了本案涉及的房屋。为保住这块地，村两委研究决定谁先交50万元，谁就取得该房屋的承租权，租金为每年20万元，但20万元租金具体从哪年执行没有定。当时苏广庆没有参加会议，是我会后通知的苏广庆。原告质证认为被告提交的1992年合同书及补充协议复印件不能作为定案依据，苏志刚证言、苏增华等17人签名的证言在形式上不符合法律规定。苏志刚没有告诉我租赁期限、年租赁费20万元等情况。

　　二、原告于1998年10月、2001年7月23日向被告所交共计64万元的性质问题。原告主张1998年10月所交50万元是定金，被告出具的证明也承认是定金；2001年7月23日所交的14万元是2001年7月13日所签合同的租赁费。被告认为2002年6月30日的证明系原告盗开的，并且是先盖章后签字，但未提供证据。同时，被告主张原告所交64万元是为还清所欠被告1992年至2001年7月13日以前的租金。为此，被告提交原告承包费上缴明细表一张，原告质证认为该证据系单方制作，不予认可。另，原告还提供其向被告缴纳租赁费单据五张（共计124237.4元），以证明2001年7月13日前双方租赁合同的履行情况。

　　三、原告主张被告返还485478.1元及利息请求是否合法。原告称欠款金额是按64万元－（20万元÷365天）×282天计算的，并且原告称只向被告主张485478.1元，利息是按欠款本金485478.1元，利率按日万分之2.1从2002年4月9日计算到付清之日，截至2003年6月30日的利息是45673.78元。被告认为本案不存在返还租金问题，原告计算利息的标准也不正确。

　　原审法院认为，原、被告就租赁八分场胜利综合商店共签订三份合同，这些合同所确定的权利义务关系是相互独立的，在内容上没有必然的联系。本案原告所主张的是因履行2001年7月13日双方所签合同产生的权利义务。因此，只就该合同涉及的双方的权利义务关系进行审理，被告虽主张该合同履行问题与1992年、1995年所签两份合同有关，但由于被告就1992年、1995年所签两份合同所涉及的债权、债务关系没有提起反诉，因此，就双方所签该两份合同涉及的权利、义务纠纷，不予审理，双方可另行解决。原告提交的2001年7月13日的租赁合同是双方当事人真实意思表示，经质证双方无异议，该合同合法有效，予以确认，其对双方当事人都具有约束力。任何一方未经协商一致都不得擅自变更、解除合同，否则构成违法。被告主张租赁费于1998年10月变更为每年20万元，但未提供与原告协商的任何证明，原告也不予认可。同时，被告此项主张也不是本案所审理涉及的内容，故本案不予审理。原告主张1999年5月23日被告出具的收款50万元证明是2001年所签合同的预付金并提供被告收据证明以及被告2002年6月30日开具的证明。经质证，被告虽对2002年6月30日开具的证明提出异议，认为该证据系原告盗开，但未提供证据，不予支持。通过苏志刚作证笔录以及被告为原告出具的证明综合分析，能够证明原告的主张，对原告此主张予以确认。原告主张14万元是履行2001年7月13日合同的承包费，予以确认，被告主张该款是原告履行2001年7月13日前租赁费，未提供充分证据，不予支持。原告要求返还租金的计算方法正确，其请求数额485478.1元符合有关法律规定，予以认定。原告要求被告支付利息的请求，因双方就2001年7月13日签订合同终止后的租金返还问题未作约定，故对原告要求被告支付从2002年4月8日至2003年6月30日利息的请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决：一、被告于判决生效后10日内返还原告租金485478.1元；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费10322元、实际支出费5121元，共计15443元，由原告负担1313元，被告负担14130元。

　　沙营居委会上诉称，一、一审程序违法。上诉人于2003年7月9日接到起诉书，原审法院没有指定上诉人的举证期限，未组织证据交换。距离2003年8月7日开庭仅28天，被上诉人开庭时突然提交了2002年6月30日的定金证据，当时因没有超过举证期限，上诉人要求庭后调查举证。2002年6月30日的定金证明是本案关键证据，上诉人庭前不知道，无法根据被上诉人的证据组织举证。上诉人庭后立即组织两委成员调查回忆，确认2002年6月30日的证据是假证据。于是，上诉人在庭后的第3天就向原审法院提交了2002年6月30日证据的反证，并书面要求再次开庭质证。因原审法院不同意对上诉人提供的证据开庭质证，依据被上诉人提供的假证据作出判决。一审开庭时不足一个月，被上诉人虽然有权利在庭上提供一切证据，但是，对于被上诉人在庭上搞突然袭击提供的证据，法庭应当为上诉人组织反证提供时间，一审仅以上诉人没有在开庭时提交反证为由认定上诉人举证失权，是错误的理解证据规则。二、原判采纳2002年6月30日定金证明错误。被上诉人1998年预交50万租金，上诉人1999年5月23日给被上诉人出具的是收取租金的收据，并不仅仅是收款证明。而且，2002年6月30日前双方已经解除了租赁合同，这时，上诉人再认可50万元是续签2001年7月13日租赁合同的定金是不可能的。三、原判仅以2001年7月13日书面租赁合同裁判错误。被上诉人从1992年3月1日至2002年4月8日一直租赁上诉人房屋。期间，双方当事人续订合同时虽然对合同的部分内容作了变更，但合同的主体和标的并未改变，因此，发生纠纷应以双方履行整个合同的情况为裁判依据。特别是续签2001年7月13日书面租赁合同前，双方当事人一直没有对租赁费进行结算，续签2001年7月13日书面租赁合同时，被上诉人1998年交的50万租金已经冲抵租金，双方结清了2001年7月13日以前的租赁费。如果被上诉人交的50万租金是2001年7月13日租赁合同的定金，被上诉人是不会在续签合同后再交14万元租赁费的。根据一审查明的事实，即使按被上诉人的主张计算1992年至2002年的租赁费，被上诉人的主张也不成立。综上，原判程序违法，认定事实错误，请求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求，由被上诉人承担一切诉讼费用。

　　苏广庆提出如下答辩：一、原判认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人自1992年起租赁上诉人的胜利综合商店。1995年5月1日双方签订合同书。1998年10月份，上诉人为筹措资金，决定谁如果能够预交50万元定金，就取得优先承租权，具体事宜以书面合同为准。被上诉人预交定金50万元，取得优先承租权，可是双方却没有重新订立合同，一直按1995年5月1日的合同履行。2001年7月13日，双方当事人经协商签订了房屋租赁合同。2002年4月8日，因政府规划将租赁房屋拆除，双方租赁合同终止。就2001年7月13日的租赁合同租金返还问题双方产生争议。上诉人的主张，就是要求从1998年开始按2001年7月13日才订立的房屋租赁合同约定的标准，从被上诉人所交定金中扣除租赁费，因为2001年合同约定的租金标准比1995年合同高。被上诉人按上诉人的要求预付租赁房屋的定金，是享有优先的承租权而绝不是偿还拖欠以往租赁费或者是履行2001年的合同。因为被上诉人以前根本不欠租金，不存在所谓偿还以往所欠租金问题。双方于2001年7月13日才订立新合同，约定2001年7月1日该合同约定的租期才开始，所以根本不可能从1998年就开始按2001年合同的标准支付租赁费。否则，新合同是2001年7月13日才签订的，而按新标准计取租金的时间提前到了2001年7月1日，为什么不提前到1998年呢？上诉人主张50万元是被上诉人还清所欠其2001年7月13日以前的租金，无任何道理。依据双方签订的合同，被上诉人所交定金的证明及庭审的证人证言，原判认定该款项为被上诉人订立2001年7月13日合同所交定金，合法合理。现在租赁合同因第三方的原因而终止履行，上诉人理应退还余款。因此，原判认定事实清楚，证据充分。二、上诉人的上诉理由不能成立。1、上诉人整个上诉似乎围绕着一个中心，那就是被上诉人提供的2002年6月30日的定金证明，假如被上诉人没有这份证明，依靠其他的证据，仍然会得出原判结论。2、一审在向上诉人送达应诉通知书时已同时送达举证通知书，告知了上诉人有关的权利义务及举证须知，上诉人开庭前及开庭时对举证时限问题都未提出任何异议，且当庭已对被上诉人提交的所有证据进行了质证。在法庭调查阶段法官已充分询问，上诉人明确表示已没有证据提供。既未申请补充举证或者延期举证，也未申请法院调查取证，败诉后又提出质疑，于法于理无据，况且该问题对本案的审理并未产生实质性影响。3、被上诉人提供的2002年6月30日的证明是客观真实的反映，一审采信正确。综合被上诉人所有证据可以证明，上诉人在1998年被法院采取强制执行措施后，为尽快筹集到资金，才允诺只要谁预交50万元，就可以取得房屋的优先承租权，这一点从证人苏志刚的证言中可以得到印证。50万元的预交款项与房屋的优先承租权联系在一起，而且是实际预先支付为前提，完全符合《担保法》的规定，足以证明该50万元是取得房屋承租权的定金。退一步讲，这50万元也是2001年7月份签订合同的预付款项，与以前的合同没有任何的必然联系。2002年6月30日的证明既是上诉人对50万元定金的确认，也是双方解决租赁房屋拆迁协商的结果。4、一审以2001年7月13日租赁合同判决正确。被上诉人自1992年起即租赁上诉人的房屋，但自1992年至2002年被上诉人与上诉人分别订立了三份独立的租赁合同。被上诉人一审只诉请解决2001年7月13日的租赁合同纠纷，与在此之前的两份合同无任何关系。假如上诉人认为被上诉人2001年7月13日之前欠其租金或有其它纠纷，应另行主张，而不能强行与本案联系到一起，这也是与民事诉讼的不告不理相一致的。上诉人声称被上诉人所交50万是用来抵交2001年7月13日以前的租赁费，不但没有任何证据予以证实，而且也不合逻辑。2001年7月23日交纳的14万元租赁费是被上诉人自觉履行合同的结果，因当时双方尚未对定金转化或返还进行协商，上诉人要求被上诉人交纳14万元，被上诉人同意，上诉人也已予接收，这属于双方经协商一致而对2001年7月13日合同租金交纳期限的部分变更。上诉人竟认为"既然已交了50万元，就不必再交这14万元了，你交了这14万元就证明那50万元是还了以前的欠款"，是不合逻辑的。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。

　　经审理，二审查明的事实与一审认定的事实一致。

　　二审过程中，上诉人申请证人苏振杰、苏文堂出庭作证，并提交如下证据：1、现金过付清单，证明被上诉人1998年交纳的50万元已经入帐，入帐凭证上写的是承包费；证据2、记帐凭证，证明被上诉人交的50万元是1998年以后的承包费；证据3、《协议书》一份；证据4、苏振杰、苏文堂出具的《关于2002年6月30日苏广庆证明信的说明》，内容是“2002年春，沙营居委会接到东营市建委拆迁办通知，因东二路八分场转盘扩建，八分场转盘一侧沙营商店妨碍建设，必须拆除。按折迁办通知的有关补偿规定，属集体所有的建筑物一律不给予赔偿。此时的沙营商店已由苏广庆承包多年，为了给集体多争取点利益，经两委会商量决定，以沙营商店已转卖给苏广庆为理由，并与苏广庆达成一致意见，因此居委会给苏广庆出具了一份假合同和转卖假证明，说明1999年5月23日以50万元将沙营商店卖给了苏广庆，并证明50万元是2001年7月13日与居委会签订假购房合同的定金”。证据3、4证明被上诉人提供的2002年6月30日的证明是假证明，无效。证人苏振杰、苏文堂证实《关于2002年6月30日苏广庆证明信的说明》记载的内容属实。

　　本院认为，被上诉人从1992年至2002年4月一直租赁上诉人的房屋，双方曾经为此订立多份租赁合同，这些合同约定的起止时间、租金数额、租赁期限、租金的交付方式、违约责任等内容均不一致，租赁合同各自独立。原判针对苏广庆的诉讼请求，围绕双方2001年7月13日签订的合同产生的纠纷进行审理正确。

　　苏广庆称1998年交纳的50万元是2001年7月13日签订合同的定金，为此其提交了2002年6月30日的证明予以证实。二审过程中，沙营居委会提交了《协议书》和《关于2002年6月30日苏广庆证明信的说明》，并申请证人苏振杰、苏文堂出庭作证，上述证据及证人证言可以证实2002年6月30日的证明是综合商店在折迁过程中因补偿事宜出具的，因此，苏广庆主张50万元是“2001年7月13日签订合同的定金”，本院不予支持。

　　苏广庆交纳50万元的事实发生在1998年，该50万元是否抵顶了苏广庆在2001年6月30日前的租赁费以及抵顶多少数额，不属本案审理的范围，双方应另案解决。

　　另外，苏广庆承认“在签订2001年7月13日合同之后，自2001年7月1日至2002年4月8日终止，履行282天，应付租金154520.54元”，而其实际支付14万元，故苏广庆关于超额支付租金的主张不能成立。

　　原判基于苏广庆提交的2002年6月30日的证明，认定苏广庆超额支付租金并判令沙营居委会返还正确。二审过程中，因沙营居委会提供了多份新证据，本院依法予以改判。

　　综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第三项、第一百五十八条之规定，判决如下：

　　一、撤销山东省垦利县人民法院（2003）垦民初字第710号民事判决；

　　二、驳回苏广庆的诉讼请求。

　　一审案件受理费10322元、实际支出费5121元、二审案件受理费10322元，均由被上诉人苏广庆负担。

　　本判决为终审判决。




　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审　判　长　　宋子美

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审　判　员　　潘　霞

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审　判　员　　纪红广

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二00四年三月十七日

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　书　记　员　　周爱辉