山东省东营市中级人民法院

民事判决书

（2005）东民四终字第104号

　　上诉人（原审被告）：杨学军，男，1965年10月13日生，汉族，高中文化，利津县城农机大楼东邻"洋子裤行"业主，现住(略)。
　　委托代理人：郭道顺，山东黄河律师事务所东营分所律师。

　　委托代理人：李东英，女，1969年9月23日生，汉族，初中文化，现住(略)，与被告系夫妻关系。

　　被上诉人（原审原告）：吴冬华，女，1966年1月20日生，汉族，初中文化，原百货大楼营业员，现住(略)。

　　委托代理人：孟祥瑞，山东鲁北律师事务所律师。

　　上诉人杨学军因租赁合同纠纷一案，不服利津县人民法院（2005）利民初字第573号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨学军及其委托代理人郭道顺、李东英，被上诉人吴冬华及其委托代理人孟祥瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　一审中，为支持自己的主张，第一次庭审中原告提交2004年8月16日，原被告签订的《房屋租赁合同》一份，该合同主要内容为：第一，农机大楼东邻第一间及院落一处为租赁商品房。租赁期限于签订合同之日起到2006年5月5日止。签订合同之日到2005年5月5日租金为16500元，于合同签订之日起一次交清，2005年5月5日到2006年5月5日为12500元，于2005年5月2日前一次交清，不得拖欠，拖欠视为违规。……。第二，有下列情况之一，甲方（原告）有权解除本合同：1、乙方（被告）不按期交付租金。……。原告以此证实2005年5月2日时间已过，被告没有交付租金。

　　被告对原告的证据在形式上无异议，但在内容上的租金数额有异议，并就原告与原房主张立签订的合同约定2004年至2005年的租金为6500元，而与被告签订的合同租金为16500元，要求原告作出解释。

　　对此，原告的解释为：1、法律没有禁止转租时租金高于原租金；2、从事实上讲，原告在租赁该房屋后，对房屋进行了门面装修以及修缮等投入。

　　被告对原告的解释以与事实不符、原告没有对房屋进行修缮为由不予认可。

　　为支持自己的主张，第一次庭审中被告提交2004年8月12日原告与原房主张立签订的《房屋租赁合同书》复印件一份，该合同第二条约定：租赁期限2004年8月12日至2006年5月5日。第三条约定了租金及租金的支付期限及方式：合同签订之日至2005年5月5日租金为6500元，于合同签订之日一次交清。2005年5月6日至2006年5月5日期间租金为12500元，于2005年5月5日前交清。被告以此证实原告与原房主签订的合同中2004年至2005年的租金为6500元。

　　原告对被告的证据是复印件提出异议，但对其内容予以认可。

　　原告申请证人出庭作证，证人吴宏伟证实：当时被告给原告28000元，其中被告收了原告的货物，货款为12015元外加一件T恤衫，原告在收货款时让了1000余元的货款。 证人李海荣证实：被告给原告的28000元中，租赁费16500元，货款12500元，而原告让了被告1000余元，其实收货款11500元。

　　被告对证人证言分别提出异议：对证人吴宏伟的证言以证人参与旁听已失去证人资格、原告在举证期满前没有提交证人出庭申请、证人与原告系特殊关系、证人受原告的诱导为由不予认可；对证人李海荣的证言以证人与原告系亲属关系、原告在举证期满前没有提交申请、其陈述受原告诱导为由不予认可。

　　二次开庭前，原审法院依法进行调查取证，李建国、綦素贞、孙永进、王桂民证实原被告签合同时，被告到原告处用脚蹬三轮运过货，对其他情况不了解。调取的（2004）利民初字第678号民事卷宗中有关原承租人刘洋与本案原告吴冬华的租赁合同一份，该合同签订日期为2003年5月5日，其中有"本房装饰材料人工费用15000元，与第一年房租一起交清"的内容。

　　原被告双方对以上调查笔录均无异议。被告对调取的刘洋与吴冬华的租赁合同有异议，以本案当中与装饰费用无关、原告没有提供给刘洋15000元装饰费的证据、原告没有履行该合同为由，不予认可。

　　第三次开庭，原告提供刘洋于2005年8月11日的证言一份，其内容为"我共收到吴冬华房屋转让费计40000元正，其中包括货款、装饰费、承租费，转让时也没签合同，也没打任何收据，合同是后补的，这是事实"。以此证实原告在转租刘洋的房子时支付给刘洋40000元，其中包括货款、装饰费 和承租费三项。

　　被告对该证据提出异议：证人应出庭作证，无正当理由不出庭此证人证言无效；没有说明装饰费为15000元，不能证明原告主张 ；对装饰费不予认可。

　　被告提供刘洋2005年8月9日的证言一份，其内容为："我所经营的宏洋裤行转租给吴冬（东）华，转让费用共计40000元。以后吴冬华和我签订的合同是为了和张立打官司签订的假合同，并没有单独讲装修费用15000元。特此证明。刘洋（刘树荣）2005年8月9日。"以此证实刘洋转给原告房屋时并没有单独提出15000元的装修费，原告所说的装修费纯属子虚乌有。

　　原告对该证据提出异议如下：被告早已超过了举证期限，对该证据不予认可；笔迹不同，带有明显的虚假性；该证据出具时间早于原告方证据的出具时间，应以最后出证所书写的内容为准；不认识证据上的刘树荣。

　　被告对此提交了刘洋的身份证复印件，以证实刘洋、刘树荣系同一人。同时认可书证内容是刘洋说着别人写的，但名字是刘洋个人签的。

　　被告还提交了电话录音磁带并当庭播放，以证实刘洋在向原告装让房屋时并没有收取装饰费；刘洋不出庭作证是由原告阻挠造成的。

　　对此证据，原告提出以下异议：证人应出庭作证，否则该证言不能作为定案的依据；证人与被告委托代理人事先接触过；被告是未经证人允许录音，证据来源不合法；无法确认被录音的人就是证人刘洋。

　　经庭审原审认定以下事实：

　　2004年8月12日，原告与房主张立签订《租赁合同》，主要内容：租赁房屋座落在利津县农机公司东（西）邻，间数一间及院落，自签订之日起至2005年5月5日租金为6500元，与合同签订之日一次性交清。2005年5月6日至2006年5月5日租金12500元，于2005年5月5日前交清。同时约定可转租即出租人有权解除合同的条款以及违约责任的承担等。2004年8月16日，原告吴冬华将涉案商品房转租给被告杨学军，签订的合同主要内容：第一，自签订时间起至2006年5月5日止。自签订合同之日起到2005年5月5日租金为16500元，于合同签订之日一次交清。2005年5月5日到2006年5月5日为12500元（约合每日34.25元），于2005年5月2日前一次交清，不得拖欠，拖欠视为违规……。第二，有下列情况之一，甲方（吴冬华）有权解除合同：1、乙方（杨学军）不按期交付租金……。合同签订时，原告共收取被告28000元，双方对此无异议。2005年5月2日过后，原告向被告追索2005年5月5日至2006年5月5日的租赁费，被告主张所有租赁费已全部支付。原告于2005年5月16日诉来我院。

　　原审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原告与房主签订的合同中约定原告可将其租赁物转租，原被告间自愿签订的转租合同不违背法律规定，故为有效合同。该合同明确约定了支付租金的方式为分期付款，即2004年8月16日至2005年5月5日的租金为16500元，于合同签订之日起一次性交清。2005年5月5日至2006年5月5日的租金为12500元，于2005年5月2日前一次交清，且约定如不能按期付款即原告有权解除合同。现约定的付款时间已过，原告要求解除合同，同时要求被告自2005年5月5日起至搬出租赁的商品房之日止按每日34.25元支付租赁费，其主张应予支持。被告主张所有的租赁费已全部交清，其提交的证据不够充分，可待有足够证据时，另行处理。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十七条之规定，判决：一、对原告吴冬华与被告杨学军于2004年8月16日签订的房屋租赁合同予以解除。二、自本判决生效之日起十日内，被告杨学军搬出所转租的商品房。三、被告杨学军自2005年5月5日起至搬出之日按每日34.25元支付租赁费。案件受理费100元，由被告杨学军负担。

　　上诉人杨学军上诉称，一审判决结果与认定事实自相矛盾，从上诉人和被上诉人所签《租赁合同》的内容和一审认定的事实可以看出：自签订合同之日起到2005年5月5日租金为16500元，于合同签订之日一次交清；2005年5月5日到2006年5月5日为12500元，于2005年5月2日前一次交清，二期租金共为29000元；一审法院接着又称，合同签订之时也一并交付了应第二次交的租金，并且被上诉人已经接收，这已经成为不正当事实，法律并未禁止提前交付租金，一审判决既不合情又不合理。如果说租赁期间的租金共为29000元，而上诉人交给了被上诉人28000元，还差1000元的话，被上诉人也只能要求上诉人补交1000元，一审法院对此不加审理就判令解除合同，那么上诉人预先交付的11500元现金到哪儿去了呢？3、当上诉人应法院要求取到被上诉人所说的房屋装修者刘洋的证言时在判决书中却未作任何认定，违反法律规定。请求二审法院撤销原判，依法改判。

　　被上诉人吴冬华辩称，上诉人在一审庭审中，一方面先是不承认在租房的同时购买了被上诉人的货物，后来在证人真言的证实下又承认购买货物，前后自相矛盾。另一方面先是不承认28000元中部包含货款，后又称货款包含在第一年的租金16500元中，又是自相矛盾。如果其交付的28000元是租金，那么其购买货物的货款11500元是怎么交的呢？上诉人购买了被上诉人的货物，货款是11500元，其交付的28000元显然是第一年的租金16500元和货款11500元，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原审判决。

　　二审中，双方当事人均未提交新的证据。

　　二审查明的事实与一审查明的事实一致。

　　本院认为，根据上诉人的上诉与被上诉人的答辩，二审期间双方当事人争议的主要焦点问题是上诉人交付给被上诉人的28000元中是否包括2005年5月5日至2006年5月5日的租金和货款；上诉人认为，该28000元中既包括2005年5月5日至2006年5月5日的租金又包括货款，但其在一、二审期间均未提交证据予以证明；被上诉人认可上诉人交付的28000元是第一年的租金16500元和货款11500元，并提供证人予以作证；本院认为，双方当事人对上诉人支付给被上诉人28000元的事实无异议，只是对28000元中是否包括2005年5月5日至2006年5月5日的租金产生分歧，庭审中，被上诉人对上诉人的抗辩理由不予认可，且上诉人未提供证据证明其抗辩理由的成立，原审在此情况下，对被上诉人的主张予以支持，符合民事诉讼证据的举证责任分配原则。

　　二审庭审前，被上诉人向本院递交了申请证人出庭作证的申请书，本院经审查认为，因其在一审期间未提交请求证人王海霞出庭作证的申请，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》之规定，在二审期间不属于新证据的范畴，故本院其申请不予准许。

　　综上所述，本院认为，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费100元，由上诉人杨学军负担。

　　本判决为终审判决。





　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审　判　长　　杨秀梅

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审　判　员　　于秋华

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审　判　员　　李万海

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二00五年十一月七日

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　书　记　员　　周爱辉