山东省东营市中级人民法院

民事判决书

（2007）东民四初字第46号

　　原告(反诉被告)东营市华泰奇石油机械有限责任公司，住所地：东营市济南路新世纪步行街乙段。
　　法定代表人孙新民，经理。

　　委托代理人杨启祥，山东黄河口律师事务所律师。

　　委托代理人张继孝，山东齐征律师事务所律师。

　　被告（反诉原告）东营市新世纪工贸有限责任公司，住所地：东营市西四路218号。

　　法定代表人刘昌海，董事长。

　　委托代理人张道文，男，1961年3月27日出生，汉族，东营市新世纪工贸有限责任公司副经理，住(略)。

　　委托代理人宋培凤，齐鲁律师事务所律师。

　　原告东营市华泰奇石油机械有限责任公司（以下简称华泰奇公司）与被告东营市新世纪工贸有限责任公司（以下简称新世纪公司）商品房买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。在审理过程中，被告新世纪公司向本院提起了反诉，并交纳了反诉费。原告华泰奇公司的委托代理人杨启祥、张继孝、被告新世纪公司的委托代理人张道文、宋培凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告华泰奇公司诉称，2000年3月初，原告与被告达成购房协议一份，约定：1、原告购买被告开发的位于广利河岸边、在济南路和北一路之间的商品房。2、该楼房面积约1000平方米左右，房价按照对外销售的最优惠价格计算，总房款约200万元左右。3、原告预交定金30万元。4、交房期限：2001年上半年。协议签订后，原告按照约定向被告交付了30万元定金。2001年1月19日，按照被告的要求，原告又向被告交付了购房号款30万元。2001年上半年，被告未按照约定交付房屋。在原告的催促下，双方于2001年10月12日签订《商品房买卖合同》一份，约定：1、双方确认了原告于2000年3月份交付被告购房定金30万元的事实。2、楼房面积约1700平方米左右。3、双方重新确定交房日期为2001年12月1日。随后，被告收回了以上双方签订的《购房协议》和30万元定金收到条。因被告未按照约定的时间交付房屋，原告又急于使用涉案房屋，2002年3月25日，原告又与被告签订《售房合同补充条款（合同）》一份，约定：1、原告再次向被告支付购房款30万元。2、被告保证在2002年4月5日前将涉案房屋施工完毕，达到竣工条件，交付给原告。到了交房期限，被告仍未完成涉案房屋的施工。原告在要求被告退还房款无望的情况下，被告让原告自己聘请建筑公司对涉案房屋进行整修、装修，经过原告4个月的施工，到2002年9月初，涉案房屋才竣工，原告因此共花费装修及配套款100多万元。后原告为购置配套设施花费了数10万元。涉案房屋虽然具备了办公和酒店经营的条件，但是被告对整个步行街的开发建设没有达到使用条件，造成以上酒店闲置浪费达5年，更不能达到原告的经济目的。综上，请求：1、依法确认双方签订的商品房买卖合同和售房合同补充条款(合同)无效。2、被告新世纪公司依法返还购房款90万元、赔偿经济损失43.172万元，两项合计133.172万元。3、被告新世纪公司承担本案的诉讼费。

　　被告新世纪公司辩称，1、我方仅收到原告方60万元房款，并非原告诉称的90万元。2、原告所主张的赔偿经济损失无事实依据和法律依据，并且计算方式不明。

　　反诉原告新世纪公司诉称,2001年10月12日，反诉原告与反诉被告签订商品房买卖合同，反诉被告购买反诉原告正在开发的新世纪步行街家具批发市场乙段一座套楼，面积约1700平方米，总价款约340万元，反诉被告仅向反诉原告分两次支付预付款60万元，余款至今未付清。反诉被告于2002年4月接受房屋并已实际入住，用于公司办公和酒店经营，至2007年8月，反诉被告已实际居住并使用该房屋达5年零4个月，反诉原告认为，反诉被告已实际入住并使用原告方房屋，被告方应向原告支付房屋使用费。请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付房屋使用费983577元；2、诉讼费用由反诉被告承担。

　　反诉被告华泰奇公司辩称，1、由于反诉原告从开始出售其开发的商品房到2007年8月份涉案商品房被拆迁之时没有办理商品房预售许可证，根据有关法律规定，双方当事人签订的《商品房买卖合同》为无效合同，根据合同法第58条之规定，反诉原告仅仅有权向反诉被告主张返还财产，而没有要求反诉被告赔偿的权利，即反诉原告无权向反诉被告主张房屋使用费。反诉原告却存有多处过错，至今未办理商品房预售许可证，延期交付房屋等，反诉原告的过错行为给反诉被告造成了巨大的的利润损失。2、假设双方签订的合同有效，但由于涉案房屋周围环境不具备办公和酒店经营条件。因此，涉案房屋对反诉被告来说没有任何使用价值。3、对涉案楼房，反诉被告已经支付了绝大部分购房款及装修款。在此情况下，既使原告正常使用了，也不应向反诉原告支付使用费。4、反诉原告无证据证明反诉被告已经使用该楼房用于办公和酒店经营。5、反诉原告主张的使用费计算方式没有法律依据和事实依据。综上，反诉原告的诉讼请求无事实依据和法律依据，请求驳回反诉原告的反诉请求。

　　原告为支持其诉讼请求，提交了以下证据：

　　证据1、原、被告双方于2001年10月12日签订的商品房买卖合同，证明：1.原告所购买的商品房位置坐落在新世纪步行街家居批发市场乙段；2.该房面积1700平方米左右；3.签订合同以后被告一直没向原告提供商品房预售许可证。

　　证据2、2002年3月20日双方签订《售房合同补充条款》，证明：1、被告认可涉案的房屋没有竣工；2、约定原告再交购房款30万元；3、违约方须承担返还本金和本合同额的108%的罚金。

　　证据3、收据一份，证明：2001年1月19日原告向被告交付购房号款30万元。

　　证据4、收据二份，证明：原告向被告补交房款30万元。

　　证据5、损失的计算方式。

　　被告质证后认为，对原告提交的证据1、2的真实性没有异议，但对证据1中体现的30万元定金，原告方并没有向法庭提供收据而其后提供的证据3数额也是30万元，因此合同中约定的30万元已转化为购房号款，对证据4没有异议，对证据5有异议，因为合同并没约定按照银行同期贷款的利率支付违约金，该违约金也非法定违约金，因此不能参照银行利率计算。

　　本院认为，原告提交的证据1-证据4，被告均无异议，对其真实性予以确认。证据5系银行同期贷款利率的证明，被告虽不予认可，但该证据是原告计算其损失的依据，予以采信。

　　针对原告的本诉，被告未提交相关的证据。

　　反诉原告为支持其反诉请求，提交了以下证据：

　　证据1、评估报告一份，证明：反诉被告所用的房屋在同年度同等地段同等条件下房屋租赁价格983577元，从2002年5月被告接收房屋入住计算到2007年7月份。

　　证据2、评估报告一份，证明：该房屋在拆除时委托专业评估机构到现场进行了勘测，说明了所使用房屋的面积以及基本状况。主要证明涉案房屋的面积。

　　反诉被告质证后认为，对证据1不予认可。该证据不适用于本案，因为本案是商品房买卖合同并非租赁关系，不管买卖合同是否有效，反诉被告取得的是涉案房屋的所有权和使用权，不会再向反诉原告交纳租赁费。评估是建立在反诉被告对该楼房进行装修增加水电设施的基础上，同时该报告书并没有考虑其环境条件极差不具备商业经营的现实。报告书并没有考虑反诉被告在该楼房中支付90万元购房款，总之该报告书与事实不符，反诉原告拿着反诉被告投入的绝大部分资产向反诉被告主张租赁费是错误的。认可证据2对反诉被告涉案房屋的评估价格，装修费用不是反诉原告支出的，评估价值与反诉原告诉状中所陈述的相差太多。证据2反映的装修价值低于反诉被告实际投入，反诉被告已向评估公司提出了异议。

　　本院认为，反诉原告提交的证据，证明了同涉案房屋同等条件下的房屋的租赁价格及涉案房屋的面积。经审查，该证据与本案无关，不予采信。

　　针对反诉原告的诉讼请求，反诉被告提交了以下证据。

　　证据1、东营市公证处于2007年8月份录制的涉案商品房周围环境的状况、(2007)东渤海证明第20号证据保全中的光盘，证明：涉案商品房楼前是臭水河，楼后是泥泞小路，不具备办公、酒店经营的条件。

　　证据2、原、被告双方签字认可的反诉被告两次装修项目的明细表，证明：原告对涉案商品房的装修价值远远大于反诉原告提交的证据2反映的价值。

　　证据3、证人姚爱军的证言，证明：涉案楼房不具备办公、酒店的环境条件，也证明原告没有在涉案商品房内办公经营。

　　反诉原告质证后认为，对反诉被告提交的证据1载明的内容及附录光盘所载明的客观情况没有异议，但是对反诉被告所证明的问题有异议，涉案房屋的开发用途是家具批发而不是反诉被告用来搞酒店经营的。楼前的河道是广利河而不是反诉被告所称的臭水沟，反诉原告向法庭提交的证据1，其中就载明在同一地段也是由反诉原告开发的商品房进行了对外租赁，楼后的路面已经进行了硬化处理，车辆完全可以通行。对于该证据中二次勘测明细表是反诉原、被告双方对装修情况同时进行的确认，这其中有一部分是反诉原告进行的装修。反诉被告虽对涉案房屋进行了装修，但这不能改变被告实际占用该房屋的现状，原告方为开发方，原告方没有义务按被告使用用途进行进一步的装修。对证据3的真实性有异议，从该询问笔录看，姚爱军系反诉被告的工作人员，与反诉被告有利害关系，不符合证据要件，但该证据同时也说明反诉被告已实际入住占有该栋房屋。

　　本院认为，反诉被告提交的上述证据，反映了涉案房屋的周围环境状况、反诉被告对涉案房屋进行了装修、反诉被告没有对涉案房屋使用等事实，结合反诉原告对涉案房屋开发的状况及其他证据佐证，对上述证据予以采信。

　　经审理查明，2000年3月初，原告（反诉被告）华泰奇公司与被告（反诉原告）新世纪公司签订购房协议，由原告购买被告的在建商品房一套。协议订立后，原告按照约定向被告交纳了定金30万元。2001年1月19日原告又向被告交纳购房号款30万元。双方于2001年10月12日正式签订《商品房买卖合同》，主要约定：本合同所指房屋座落于东营市东营区"新世纪步行街"家具批发市场乙段的一座套楼，楼高为三层，面积为1700平方米，框架结构；确认原告于2000年3月向被告支付30万元定金的事实，除定金之外的其他款项，原告以向被告提供建筑材料的方式折抵应向被告支付的房款；被告于2001年12月1日向原告交付房屋。合同签订后，因被告未按照约定的时间交付房屋，原告又急于使用涉案房屋，2002年3月25日，原告又与被告签订《售房合同补充条款（合同）》，主要约定，原告于2002年3月27日向被告支付购房预付款30万元，专门用于涉案房屋剩余工程施工款的支付；被告保证在40天内将涉案房屋施工完毕，达到竣工条件，交付原告使用；双方不管谁违约，违约方须承担返还本金和本合同额的108%的罚金等事项。到了交房期限，被告仍未完成涉案房屋的施工。原告在要求被告退还房款无望的情况下，经协商，被告让原告自己聘请建筑公司对涉案房屋进行整修、装修。因被告对整个步行街的开发建设没有达到使用条件，涉案房屋一直闲置。后因广利河改造，涉案商品房于2007年8月8日被拆除。

　　另查明，被告新世纪公司直至2007年8月8日涉案商品房被拆除时仍未取得商品房预售许可证和涉案商品房的产权手续。

　　本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》和《售房合同补充条款（合同）》，虽系双方当事人的真实意思表示，但作为涉案商品房出卖人的被告，直至2007年8月8日涉案商品房被拆除，仍未取得商品房预售许可证和涉案商品房的产权手续，致使双方当事人签订合同的目的不能实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，双方当事人签订的《商品房买卖合同》和《售房合同补充条款（合同）》均为无效合同。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，被告收取原告30万元购房定金、30万元购房号款、30万元预付购房款事实清楚，应当返还原告。被告虽主张原告于2001年1月19日交纳的30万元购房号款系从原告交纳的30万元定金转化而来，但未提交相关证据证实，对其此项主张，本院不予支持。关于原告诉请判令被告赔偿损失的问题，因涉案合同为无效合同，造成合同的无效，过错在被告，被告收到原告90万元款项并占用、使用该款项事实清楚，被告应当赔偿原告因其占有、使用该款项期间的利息损失。原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于反诉原告诉请判令反诉被告赔偿其房屋使用费的问题，经审查认为，双方当事人签订的是《商品房买卖合同》，双方当事人订立合同的目的是反诉被告交纳购房款，反诉原告向反诉被告交付房屋。反诉被告向反诉原告交纳购房款后，反诉原告应当按照合同约定向反诉被告交付房屋，反诉被告虽未全额交纳购房款，但其占有、使用涉案房屋符合合同约定，反诉原告要求反诉被告支付房屋使用费无法律依据，且反诉原告亦未提交证据证实反诉被告实际占有、使用了涉案房屋。反诉原告提交的赔偿损失的证据系房屋租赁的价格，与本案无关，不予采信。反诉原告的反诉请求依法不能成立，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

　　一、原告东营市华泰奇石油机械有限责任公司与被告东营市新世纪工贸有限责任公司于2001年10月12日签订的《商品房买卖合同》及于2002年3月25日签订的《售房合同补充条款（合同）》为无效合同；

　　二、被告东营市新世纪工贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告东营市华泰奇石油机械有限责任公司购房定金30万元、购房号款30万元、预交购房款30万元，共计90万元，并支付上述款项实际支付日至返还日的利息损失（按中国人民银行同期贷款利率计算）；

　　三、驳回被告东营市新世纪工贸有限责任公司的反诉请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费16786元、反诉费6818元，均由被告东营市新世纪工贸有限责任公司负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。

　　

　　

　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审　判　长　　呼振泉

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审　判　员　　李万海

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审　判　员　　晋　军

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○八年三月十四日

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　书　记　员　　张淑宁