原告黄伟与被告鹰潭市房地产有限公司商品房买卖合同纠纷一案

月湖区人民法院
民事判决书
（2008）月民一初字第243号
江西省鹰潭市月湖区人民法院




原告黄伟，男，1983年6月21日生，汉族，江西省永丰县人，身份证号码(略)，南昌铁路局职工，住(略)。

委托代理人汤莲花，女，系原告黄伟的母亲。

委托代理人童文德，江西胜利律师事务所律师。

被告鹰潭市万福房地产有限公司，住所地鹰潭市胜利西路112号3楼。

法定代表人郑和洁，董事长。

委托代理人周永生、邓华成，江西华星律师事务所律师。

原告黄伟（以下简称原告）与被告鹰潭市万福房地产有限公司（以下简称被告）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人汤莲花、童文德，被告的委托代理人邓华成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2006年8月24日，原告与被告签订了一份商品房买卖合同，由原告购买被告开发的万福新城A区3栋1单元502室房屋一套，此后原告付给被告购房款288684元（其中公积金贷款180000元），契税、维修基金等费用20343元，至2008年4月28日贷款利息13566.26元。但被告欲交付给原告的房屋存在屋顶、外墙等处质量低劣、到处渗水，严重不合格。被告虽多次修理，质量问题仍未解决，原告至今未接收房子。要求解除合同，由被告赔偿原告431103.26元并承担诉讼费用。本案法庭调查终结前，原告变更诉讼请求，要求被告赔偿原告金额由431103.

26元增至514222.37元后又变更为499458.15元，其中房屋按每平方米2100元计算为397194元、鉴定费16000元、钻芯费100元、房产证查档费20元、照片费600元、复印费195元、2006年10月至2008年11月28日的贷款利息23381.27元和投入的房贷17637.83元、支付的办房产证、维修基金和契证等费用19888元及这笔费用的利息2660.32元、首付款的利息21781.73元。

被告辩称，江西齐助建筑工程质量安全司法鉴定所的鉴定报告无效，不能作为证据使用。原告主张解除合同并赔偿其损失没有事实和法律上的依据，假如原告的诉请成立，损失赔偿也只能是一定期限同地段同类房屋的租金，被告已将房屋交付给了原告

。请求驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，原被告于2006年8月24日签订了商品房买卖合同，合同约定了原告购买被告开发的位于鹰潭市龙虎山大道东40号路南的万福新城第3幢1单元跃式502号室，底层高3米，顶层高2.6米，建筑面积189.35平方米，每平方米建筑面积单价1526.78元，总金额289000元，原告签约时付款109000元，余款180000元办理银行按揭支付，被告于2007年5月28日将经验收合格的房屋交付原告等内容。合同签订后，原告付给被告购房款288684元，其中自有资金108684元，贷款180000元。

2007年9月22日，原告取得购房发票，发票中注明的建筑面积为189.14平方米，单价和总价分别为1526.298元和288684元。被告于同年11月5日为原告办理好了鹰房权证月湖字第B-2007

3097号房屋产权证，产权证上注明的房屋坐落为：天洁东路15号万福新城A区3栋一单元502室，建筑面积为：189.14平方米。原告支付了契税11547元、房屋维修基金5774元、评估费900元、测绘费260元、工本费7元、所有权证登记费80元、有线电视初装费500元、收费项目为“100㎡以下”的费用100元、收费项目为“住房”的费用720元，合计19888元。另原告提交了2张面额为10元，日期为2008年3月6日的定额发票，均未加盖出具单位发票专用章，以证明其交纳了20元的房产证查档费。被告于2007年6月4日书面通知原告于当月10日至次月10日办理交房手续，同年6月6日，原告所购房屋所在楼栋验收合格，原告于同月14日第一次对所购房屋进行了检查，发现多处有渗水等问题而拒绝收房，被告对原告所提问题进行多次维修，但原告于2007年6月17日、25日、2008年4月18日经检查后仍然提出了房屋多处渗水等问题而始终拒绝收房。期间，原被告曾数次协商换房，均因诸多原因无果。诉讼期间，本院召集原被告双方对房屋雨后渗水情况现场进行了查看，仍有多处渗水情况。经江西齐助建筑工程质量安全司法鉴定所鉴定，认为：1、该房屋渗漏有设计未作交待、交待不清的原因，但主要系施工不规范、粗糙造成。2、钻芯实测部位的楼板厚度符合设计要求。楼板混凝土现浇结构外观质量存在疏松的缺陷。3、房屋五层层高符合设计及合同要求；跃层楼梯基本符合要求；坡屋面无保温层，平屋面保温隔热层材料设计未标明，不便评价。4、该房屋质量问题目前严重影响正常的居住使用，建议责成开发单位组织力量限期修复。5、该房屋现状不符合交付使用的条件。被告对该鉴定提出了异议并要求重新进行鉴定。经鹰潭鑫明司法鉴定中心鉴定，原告所购房屋2008年4月起诉时和同年的12月委托鉴定时的销售价格分别为1955元/㎡和2032元/㎡，原告以价格偏低为由对该鉴定提出了异议。两次鉴定，原告分别支付鉴定费16000元和5500元，并支付了钻孔费100元。诉讼期间，本院召集双方当事人进行调解，被告最终同意由原告退房，被告退还所收房款并补偿原告50000元，因原告不同意调解无果。

另查明，原告为取得证据及诉讼，支出照相费600元、打字复印费195元、查档费20元。原告为购买该房屋，向银行借款180000元，自2006年10月始按月还本付息，截止2009年1月1日，原告已还款25732.97元，其中利息为19421.41元。

上述事实，有原被告均提交的商品房买卖合同、原告提交的购房和评估费、测绘费共10张发票，契证和维修资金、所有权证登记费、工本费、收费项目为“100㎡以下”及“住房”的收费共5张收据，未加盖单位公章的2张10元面额的发票，照相和打字复印发票32张，有线电视收费证明，钻孔费收条，原告的中国建设银行个人贷款还款计划表和存款单，所购房屋渗水的照片，由物管工作人员签名的房屋检查书，换房协议等，被告提交的工程竣工验收报告和备案证，交房通知书，交款通知书和原告交纳维修基金的交款单，住宅质量保证书和使用说明书等，江西齐助建筑工程质量安全司法鉴定所齐司鉴字[2008]26号鉴定报告和鹰潭鑫明司法鉴定中心鹰鑫资鉴字[2008]第011号鉴定意见书及二次鉴定的费用发票，证人黄伟、陈冲（均为涉案房屋所在小区的物管人员）的证言，经庭审举证、质证、认证，能够证明上述事实。

本院认为，原被告签订的商品房买卖合同为有效合同，原告按合同的规定履行了交纳购房款义务，但被告因所交房屋多处渗水，虽经多次维修仍未解决，导致原告始终拒绝收房，属被告违约。经鉴定，原告所购房屋现状不符合交付使用的条件，房屋质量问题严重影响正常居住使用。因此，虽然鉴定部门建议责成开发单位组织力量限期修复，但鉴于该房屋多处渗水状况已经多次维修但并未消除，故原告要求解除合同并由被告按房屋现行市场销售价格赔偿房屋折价和赔偿其办理房屋产权证支出的相关税费、维修基金、支付的照相费、打字复印费、查档费、鉴定费和钻孔费的诉讼请求，本院予以支持。以鉴定结论中的2008年12月份的房屋销售价格计算房屋折价更为合理。原告的损失主要体现在房屋的增值和已付房款的利息，原告可选择其中的一项主张权利，原告已首先主张所购房屋因价格上涨而产生的增值部份的赔偿权利，现该房屋的增值大于原告已付钱款的利息及为贷款已支付利息之和，原告自主采取自筹和贷款方式支付房款是原告取得房屋增值利益应当付出的代价和成本，故对原告又同时提出要求被告赔偿其利息损失的诉讼请求，本院不予支持。评估费是因原告自主选择贷款后所产生的费用，应由原告自行负担。对被告提出的房屋质量鉴定结论有问题并要求重新鉴定的辩驳主张和原告提出的房屋销售价鉴定结论偏低的辩驳主张，因双方均未提出证据证明鉴定结论存在需重新鉴定的情形，且两份鉴定结论是具备相关鉴定资格的鉴定机构和鉴定人员依法鉴定的，对原被告的上述辩驳主张本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，经合议庭评议决定，判决如下：

一、解除原告黄伟与被告鹰潭市万福房地产有限公司于二00六年八月二十四日签订的商品房买卖合同；

二、被告鹰潭市万福房地产有限公司返还原告黄伟购房款二十八万八千六百八十四元、赔偿原告黄伟房屋增值利益计人民币

九万五千六百四十八元四角八分[（2032元／㎡－1526.298／㎡）×189.14㎡]、赔偿原告黄伟支付的契税一万一千五百四十七元、房屋维修基金五千七百七十四元、测绘费二百六十元、工本费七元、所有权证登记费八十元、有线电视初装费五百元、收费项目为“100㎡以下”的费用一百元、收费项目为“住房”的费用七百二十元、照相费六百元、打字复印费一百九十五元、查档费二十元、钻孔费一百元，合计人民币四十万四千二百三十五元四角八分，分二期支付：第一期于本判决生效后十日内支付三十九万四千二百三十五元四角八分，第二期于原告黄伟履行完本判决书第三项义务的当日支付一万元；

三、坐落于鹰潭市天洁东路15号万福新城A区3栋一单元502室房屋的产权过户手续由被告鹰潭市万福房地产有限公司为主办理并负担所需全部税费，原告黄伟应予配合；

四、驳回原告黄伟的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费一万四千四百二十六元、邮寄费二十五元、鉴定费二万一千五百元，合计人民币三万五千九百五十一元，由原告黄伟负担一千二百九十八元，被告鹰潭市万福房地产有限公司负担三万四千五百五十三元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。



审 判 长 何 小 平

审 判 员 江 秋 莲