原告罗以洪、陈鸿诉被告原杰确认合同无效、腾退房屋纠纷一案

重庆市黔江区人民法院
民事判决书

（2008）黔法民初字第137号
原告罗以洪，男，1968年8月29日生，土家族，重庆市黔江区人，在读研究生，住(略)，现常住(略)。
原告陈鸿，女，1971年7月7日生，土家族，重庆市黔江区人，公务员，住(略)。
共同委托代理人段凤毅，重庆光界律师事务所律师。
被告原杰，女， 1968年2月3日生，汉族，重庆市黔江区人，下岗职工，住(略)。
委托代理人李德江，重庆纵深律师事务所律师。
原告罗以洪、陈鸿诉被告原杰确认合同无效、腾退房屋纠纷一案，本院2008年3月3日立案受理后，依法由助理审判员曾强独任审判，适用简易程序并于2008年4月7日公开开庭进行了审理。原告罗以洪、陈鸿及特别委托代理人段凤毅与被告原杰及其委托代理人李德江均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二原告诉称，1999年9月，原告在公有住房制度改革过程中，根据房改政策取得了现位于黔江区城西街道办事处周转房1单元602号房屋一套，建筑面积70.51平方米，至今未取得房地产权证书，2002年至2005年11月期间用于出租。2005年11月原告陈鸿未经罗以洪同意，便将周转房1单元602号房屋以口头协议方式转让给被告原杰，房款35000元，被告支付30000元后搬入居住，余款5000元至今未付，后被告将房屋用于出租。2006年4月初，原告罗以洪得知后，当即表示反对，并向被告说明了不同意转让房屋的意见。后原告多次找到被告协商，均未得到解决。为维护原告合法权益，请求人民法院认定当初转让的房屋买卖合同无效，被告立即将该房屋腾退给原告，同时原告退回被告所交纳的房款30000元。
为证实其主张，原告在举证期限内向本院出示了如下证据材料：1、二原告身份证复印件；2、结婚证复印件；3、重庆市黔江区公有住房出售（购买）合同书；4、《合同法》第10条、第44条；5、《城市房地产管理法》第33条、第40条。
被告对上述证据均无异议。
针对原告的诉讼请求，被告辩称：原告转让房屋时间是2004年10月，被告对该合同已经履行了主要义务，原告也将房屋钥匙给了我，并使用至今，因此该转让合同应是有效的。另外原告陈鸿转让房屋给我时，作为丈夫的罗以洪不可能不知道这个事情，并且原告也早已丧失了诉讼时效。因此请求人民法院驳回二原告的诉讼请求。
为证实其反驳的主张，被告在举证期限内向本院出示了如下证据材料：收条一张，注明“今收到原杰购房定金叁万元整（30000元），落款人：陈鸿，时间2004年10月27日”。
原告认为该收条的真实性无异议，不过也说明该房屋转让合同关系并未成立，被告只是支付的购房定金而已。
经审理查明：二原告与被告系朋友，1999年原告陈鸿通过所在的单位的公有住房改革，分得黔江区城西街道办事处周转房1单元602号建筑面积70.51平方米的房屋一套。2004年10月，原告陈鸿与被告原杰达成口头协议，将该房转让给被告，价款35000。被告向其支付30000元后，陈鸿将钥匙交给被告，并约定待房屋产权办理后被告将余下的5000元付清 ，同时原告陈鸿向被告原杰出具了收条一张。2005年4月原告罗以洪知悉后，于同年5月与被告联系，由于至今未谈妥，现二原告起诉来院，要求确认当初达成的房屋买卖口头协议无效，同时被告需立即腾退该房屋，原告返还其给付的现金30000元。
本院认为，本案的争议焦点主要集中在房屋买卖合同（口头）是否有效的问题？原告方认为无效，理由是1、该房屋属带福利性质的公有住房，是在无产权的情况下转让的（至今未取得房屋产权），因此转让不合法；2、该房屋属于夫妻共同财产，原告陈鸿未经共同所有人罗以洪的同意单方将该房屋转让他人的行为无效，其所订立的合同也无效。被告认为该房屋从当初协议的达成、款项的交付、接受房屋钥匙，以及至今已使用多年都已看出房屋合同效力是已经发生了；其次，二原告系夫妻，不可能不知道卖房这一大事，现在原告又以不知情为由要求自己返房，于情与理不符。对原、被告两方的观点，本院认为，一、原告罗以洪称自己是在陈鸿卖房后才知晓该事，毕竟是自己的单方陈述，无相应证据佐证，被告也仅承认罗以洪与其联系过，要求其退房，但亦并非证明罗以洪是事后知悉卖房一事。另外被告在买房时原告陈鸿将该房的相关情况均告知了被告（如该房屋暂无产权证明等事项），谈妥了价格，收取了大部分房款（尽管收条是写的收取的定金，但实质上应为房款），并将钥匙交与被告，被告在此过程中均无过错，也有理由相信房屋的转让是原告夫妻商定的结果。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”二、尽管房屋尚未办理产权，但房屋登记只是房屋所有权转移的必经程序和要件，并非房屋买卖合同成立的要件。被告已实际占有并使用该房屋多年，也履行了主要义务，根据民法通则自愿、公平、等价有偿、诚实信用等原则，该合同在实质上应属有效，至于合同是否必须采取书面形式并非法律或行政法规的强制性规定，也不影响合同的有效成立及今后的书面订立情况。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告罗以洪和陈鸿的诉讼请求。
本案案件受理费160元，减半收取80元，由原告罗以洪、陈鸿承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉费用（金额与一审同）。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费用，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。




代理审判员 曾 强
二00八年四月二十七日
书 记 员 李 化