周琦与闫素娟房屋租赁合同纠纷一案


赤峰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2009）赤民一终字第242号
上诉人（原审原告）周琦，男，1949年8月11日出生，汉族，退休职工，住所地(略)。

委托代理人刘振环，内蒙古盛兴律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）闫素娟，女，1968年12月16日出生，汉族，个体工商户，住所地(略)。

上诉人周琦因房屋租赁合同纠纷一案，不服克什克腾旗人民法院（2008）克民初字第1579号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人周琦及其委托代理人刘振环、被上诉人闫素娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审判决认定，2006年7月31日，原告与被告经协商签订了《热水龙泉宾馆租赁合同》，被告闫素娟承租了原告个人所有的位于热水开发区的龙泉宾馆。合同约定：一、甲方将自有的龙泉宾馆的经营使用权租赁给乙方……；二、租赁期间为5年，即从2006年8月1日起至2011年7月31日止；三、租金及租金交纳期限：首年租金在签订合同时一次性交纳，以后每满一年后十日内交纳，每年为人民币300000元整。……如果一方违约，应赔付对方未按期交纳租金数额50%的违约金。……；五、甲方必须保证一切证照齐全，并每年进行审验……；七、乙方经营期间，房屋由于自然老化出现的问题，需要进行维修，由甲方负责，……正常小型维修客房及临时改造由乙方自行负责，……；十、……2006年7月30日前发生的债权、债务及各种税费均由甲方承担，乙方经营期间发生的各种税费由乙方承担。……。合同签订当天，被告闫素娟给付原告周琦租赁费300000元。2007年6月7日，按自治区公安厅要求，龙泉宾馆安装治安管理软件，被告闫素娟支出费用6110元。2007年7月15日克什克腾旗地税局宇宙地中心税务所给被告闫素娟下达克地税宇字[018]号限期缴纳税款通知书，通知被告闫素娟于2007年7月31日前缴纳承租房产的城镇土地使用税及房产税合计13213.80元，2007年7月31日，被告闫素娟按照通知缴纳了该笔税负。2007年8月14日，被告闫素娟给付原告2007年8月1日至2008年7月31日租金280000元。2008年7月15日，克什克腾旗地方税务局宇宙地中心税务所给被告闫素娟下达了限期缴纳税款通知书，限令被告闫素娟于2008年7月31日前缴纳承租房产的租金收入税54000元、城镇土地使用税7241.4元。2008年8月11日，被告闫素娟给付原告2008年8月1日至2009年7月31日租金280000元。另外，2007年8月1日前，被告闫素娟支出承租房产维修费用802元，自2007年8月1日起至2008年7月31日止支出维修费用975元，2008年7月25日支出年检费、合同鉴证费174元（其中年检费90元，合同鉴证费84元），2008年8月15日支出动物产品经营费50元。原审法院认为，本案的争议焦点是龙泉宾馆的城镇土地使用税、房产税、原告周琦个人所得税（龙泉宾馆租赁所得租金）、治安管理软件支出费用、房屋维修费用、年检费、合同鉴证费、动物产品经营费应当由出租人原告周琦负担还是应当由承租人被告闫素娟负担。关于城镇土地使用税、房产税、原告周琦个人所得税（龙泉宾馆租赁所得租金）。原、被告在合同中约定：“……2006年7月30日前发生的债权、债务及各种税费均由甲方承担，乙方经营期间发生的各种税费由乙方承担。……”，双方争议的是城镇土地使用税、房产税、原告周琦个人所得税（龙泉宾馆租赁所得租金）是否在该条包含的税费之内，原告周琦主张包含在内，被告闫素娟主张不包含在内。本院认为，因合同约定不明确，产生争议，对该合同条款的理解，应当参照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》、《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国个人所得税法》的相关规定，依据诚信原则按交易习惯进行解释。依据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条：“在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。”、《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条：”房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。”、《中华人民共和国个人所得税法》第二条第八项：“下列各项个人所得，应纳个人所得税：……八、财产租赁所得……。”按相关法律法规的规定，在一般的情形下，城镇土地使用税、房产税和个人所得税由城镇土地使用者、房产所有人及个人收入所得者负担，本案中，原告周琦是出租房产占地的土地使用权人、出租房产的所有人、个人房产出租收入的所得者，因此在双方对上述税费负担无明确约定的情况下，应由作为纳税人的周琦负担；此外，在房屋租赁的定型化交易中，土地使用税、房产税及个人所得税亦应由使用权人、产权人或个人所得收入者缴纳。故此，依据诚信原则，城镇土地使用税、房产税及个人所得税应由原告周琦负担。关于治安管理软件支出费用。本院认为，治安管理软件是自治区公安厅统一要求安装统一管理的旅馆业的入口信息设施，安装发生在租赁期间。从原被告双方签订的《热水龙泉宾馆租赁合同》看，该合同带有承包合同的性质，原告周琦应当提供旅馆经营所需的设备，因此亦应当负担旅馆需要的相关设备的支出费用。关于房屋维修费用。合同第七条约定：“乙方经营期间，房屋由于自然老化出现的问题，需要进行维修，由甲方负责，……”。被告闫素娟提交的用于房屋维修的收条，原告周琦对真实性不持异议，因此，根据双方协议第七条的约定，本院认为，2007年8月1日前，被告闫素娟支出的维修费用802元，2007年8月1日至2008年7月31日支出的维修费用975元，合计1777元，应由原告周琦负担。关于年检费90元和合同鉴证费84元。依据合同第五条约定:“甲方必须保证一切证照齐全，并每年进行审验……；”，年检费90元应当由原告周琦负担，而合同鉴证费是被告自愿进行鉴证，双方无约定，应由被告闫素娟自行负担。关于动物产品经营费。本院认为，该费用是承租人租赁宾馆期间经营性支出，属于营业性税费，应包含在合同第十条：“……2006年7月30日前发生的债权、债务及各种税费均由甲方承担，乙方经营期间发生的各种税费由乙方承担。……”约定的税费内，故该笔税费应由被告闫素娟负担。综上所述，原、被告自愿协商签订的《热水龙泉宾馆租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，该合同合法有效，应予维持。合同双方应按合同约定履行合同义务。根据国家相关法律法规的规定，承租人可以为代扣代缴税款义务人，本案中，被告闫素娟依据2006年6月8日克什克腾旗地方税务局克地税发[2006]84号文件及宇宙地中心税务所下达的限期交纳税款通知书替原告代缴或代扣原告周琦应当负担的土地使用税、房产税、原告周琦个人所得税（龙泉宾馆租赁所得租金）于法有据，被告闫素娟主张上述代缴或代扣税款从租金中抵消，亦符合相关法律关于抵消的规定，本院予以支持。房屋维修费用、年检费、治安管理软件安装费用亦应由原告周琦负担，被告主张抵消于法有据，本院予以支持。被告主张的合同鉴证费、动物产品经营费用抵消租金没有事实依据，本院不予支持。据此，加上被告闫素娟主张抵消的相关费用，2007年8月1日至2008年7月31日的租金，被告闫素娟实际给付原告租金300125.80元（280000元+房产维修费用802元+治安管理软件费用6110元+代扣城镇土地使用税、房产税13213.80元），该年度，被告已经按照约定履行了合同约定，不构成违约；2008年8月1日至2009年7月31日的租金，被告闫素娟实际给付原告周琦租金342306.40元（280000元+2007年8月1日至2008年7月31日支出维修费用975元+年检费90元+2008年7月31日前代扣的承租房产的租金收入税54000元、城镇土地使用税7241.40元），该年度，被告闫素娟亦已依照约定足额给付租金。故此，原告周琦主张被告闫素娟2007年8月1日至2009年7月31日两个年度分别少交租金20000元没有事实依据，对其要求被告闫素娟给付尾欠租金40000元并支付违约金20000元的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告周琦的诉讼请求。宣判后，周琦不服，以“闫素娟应支付给我尾欠租金及违约金，原审适用法律错误，我与被上诉人所签订的合同中已明确约定在其承租期间的一切税费由其自行承担，原审判决我承担部分税费不当”等为由向本院提起上诉。闫素娟答辩服判。

二审经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，本院直接予以确认。

本院认为，上诉人与被上诉人所签订的《热水龙泉宾馆租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。本案的关健是如何理解合同第十条的约定，即“……乙方经营期间发生的各种税费由乙方承担。……”，该条款的含义不十分明确，那么周琦就应当按照法律的规定自行交纳城镇土地使用税、房产税。关于治安管理软件的支出费用6110元，该软件是自治区公安厅统一要求安装统一管理的旅馆业的入口信息设施，属于固定设施的投入，应由出租方即上诉人承担。关于房屋维修费用，合同第七条约定：“乙方经营期间，正常小型维修客房及临时改造由乙方自行负责，……”，因此2007年8月1日前，被上诉人闫素娟支出的维修费用802元，2007年8月1日至2008年7月31日支出的维修费用975元，合计1777元，应由闫素娟负担。关于年检费90元，依据合同第五条约定:“甲方必须保证一切证照齐全，并每年进行审验……；”，因此年检费90元应当由周琦负担。综上，被上诉人在2007年8月1日至2008年7月31日实际支付租金299323.80元（280000.00元＋治安管理软件费用6110元+代扣城镇土地使用税、房产税13213.80元），尾欠676.20元；被上诉人在2008年8月1日至2009年7月31日实际支付租金280090.00元（280000.00元＋年检费90元），尾欠19910.00元。闫素娟未能如约足额交纳租金应承担适当的违约责任。原审判决对闫素娟尚未实际交纳的城镇土地使用税、房产税进行抵消不当，应予纠正。综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以支持。原审法院认定事实清楚，但适用法律欠当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条一款（二）项之规定，判决如下：

一、撤销克什克腾旗人民法院（2008）克民初字第1579号民事判决；

二、被上诉人闫素娟在本判决生效后十日内给付上诉人周琦尾欠的房屋租金20586.2元，给付违约金5000.00元；

一审案件受理费650元，二审案件受理费1300元，合计1950元由上诉人和被上诉人各承担975元，邮寄费40元由上诉人和被上诉人各承担20元。

本判决为终审判决。

　　　　　　　　　　　　　



　审　判　长　宫学文

　　　　　　　　　　　　　　 审　判　员　陈　富

　　　　　　　　　　　　 审　判　员　巴民生


　　　　　　　　　　　　 二○○九年五月二十一日


　　　　　　　　　　　　　　 书　记　员　郭　伟