雍淑菊与陈世红、核工业二四三大队承租人优先购买权纠纷一案


赤峰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2009）赤民三终字第327号

上诉人（原审原告）：雍淑菊，女，69岁，满族，无职业，现住(略)

委托代理人：齐学文，内蒙古红城律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：陈世红，女，41岁，汉族，无职业，现住(略)。

委托代理人：金国昌，男，43岁，蒙古族，工人，住址同被上诉人陈世红。

被上诉人（原审被告）：核工业二四三大队，住所地赤峰市红山区迎宾路中段。

法定代表人：邹吉斌，大队长。

委托代理人：姜宏成，内蒙古兴林律师事务所律师。

委托代理人：王福建，男，27岁，汉族，中国政法大学赤峰函授站职工，住(略)。

上诉人雍淑菊因与被上诉人陈世红、核工业二四三大队承租人优先购买权纠纷一案，不服赤峰市红山区人民法院（2008）红民初字第2785号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人雍淑菊的委托代理人齐学文、被上诉人陈世红及其委托代理人金国昌、被上诉人核工业二四三大队的委托代理人王福建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明：本案争议的房屋原系核工业二四三大队的公房，建成后由雍淑菊的丈夫陈刚珍作为福利房租住。1997年房改时，陈刚珍的女儿陈世红参加了房改，缴纳了购房款，并与核工业二四三大队签订了房地产买卖契约。1998年9月7日房产部门为陈世红颁发了该房屋所有权证。核工业二四三大队对此无异议。2006年11月10日，赤峰市松山区人民法院已判决撤销了陈世红办理的该房屋所有权证。2007年4月17日，雍淑菊起诉至原审法院，要求依法确认本案争议的房屋归其所有。原审法院以（2007）红民初字第1038号民事判决书判决该房屋归雍淑菊所有，该案陈世红、核工业二四三大队不服一审判决，上诉至赤峰市中级人民法院。赤峰市中级人民法院以（2007）赤民二终字第239号民事判决书终审判决，撤销（2007)红民初字第1038号民事判决书驳回被上诉人雍淑菊的诉讼请求。雍淑菊诉至原审法院，要求依法确认其对位于红山区战前办事处西立交桥居委会5号楼307室房屋享有优先购买权；依法确认陈世红和核工业二四三大队1998年5月签订的《房地产买卖契约》无效。

原审法院认为：赤峰市中级人民法院（2007）赤民字第239号民事判决书已经确认了该合同的效力，雍淑菊所诉理由并非确认合同无效的法定情形，故雍淑菊的诉讼主张不能成立。另外，根据雍淑菊所述最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第118条的规定：出租人出卖房屋的，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。本案中，雍淑菊并未提供证据证明核工业二四三大队未履行房改通知的义务，并且在雍淑菊的诉讼中，1997年核工业二四三大队房改出售旧公房的事情，雍淑菊是知道的。因此，雍淑菊根据上述第118条主张优先购买权，并且据此要求确认陈世红和核工业二四三大队1998年5月签订的《房地产买卖契约》无效的诉讼请求，依法不予支持。原审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决：驳回雍淑菊的诉讼请求。

上诉人雍淑菊上诉称：请求撤销原判决，支持上诉人的诉讼请求。理由是：一、上诉人对涉案的307室房屋依法享有优先购买权，二被上诉人签订的《房地产买卖契约》依法无效。1.上诉人的丈夫陈刚珍系被上诉人核工业二四三大队的职工。1982年核工业二四三大队建造公房，将涉案的307室楼房分配给陈刚珍居住。 1994年上诉人与陈刚珍依法登记结婚。陈刚珍与上诉人夫妻俩与核工业二四三大队之间已经形成了房屋租赁关系，在1997年房改时，陈刚珍、上诉人夫妻就租赁房屋依法享有优先购买权。2.1998年5月29日二被上诉人违法签订《房地产买卖契约》时，陈刚珍、上诉人夫妻俩并不知情，2006年陈刚珍病逝后，上诉人才知道涉案的307室房屋已登记在被上诉人陈世红的名下，在这种情况下，上诉人先后提起了行政诉讼和民事诉讼，积极维护自己的合法权益。对涉案的307室房屋，上诉人依法享有优先购买权。3.赤峰市松山区人民法院（2006）松行初字第77号行政判决书依法撤销了陈世红领取的赤房权证红山区字第13D21719号房屋产权证，该判决书已查明被上诉人陈世红是以陈刚珍的待遇标准参加房改的，在房改时二被上诉人弄虚作假。陈刚珍、上诉人夫妻俩从来就没有放弃过参加房改的意思表示，二被上诉人的违法行为必须予以纠正。4.被上诉人陈世红在一审答辩状中已承认上诉人对涉案的307室房屋依法有优先购买权，只不过是主张已过了诉讼时效。上诉人在2006年才知道二被上诉人违法行为的存在，并及时提起了行政诉讼和民事诉讼。虽然上诉人提起的房屋所有权确认之诉没有得到人民法院的支持，但并不影响雍淑菊对涉案房屋依法享有优先购买权。二、赤峰市中级人民法院（2007）赤民二终字第239号民事判决并没有确认二被上诉人签订的《房地产买卖契约》为有效合同，该判决针对的是上诉人提起的房屋所有权确认之诉，对上诉人是否享有优先购买权并没有审理，本案的审理与上述判决没有关联。因此，原审判决认为赤峰市中级人民法院（2007）赤民二终字第239号民事判决书已经确认了该合同的效力，上诉人所诉理由并非确认合同无效的法定情形，故上诉人的诉讼主张不能成立，是错误的。三、原判决认为核工业二四三大队履行通知义务的举证责任应由上诉人承担，是错误的。

被上诉人陈世红答辩称：1997年核工业二四三大队进行房改时，陈刚珍和上诉人同意陈世红购买涉案的307室房屋，上诉人的上诉理由不成立。

被上诉人核工业二四三大队答辩称原审判决正确，应驳回上诉人的诉讼请求。

本院经审理查明的事实同原审判决认定的事实相同。

本院认为：上诉人雍淑菊在起诉状中诉称核工业二四三大队进行房改时，陈世红帮助陈刚珍和上诉人雍淑菊参加房改，陈世红背着二人，自己购买了涉案房屋，这一陈述，证明陈刚珍和雍淑菊对1997年核工业二四三大队进行房改的事实是知道的。根据法律规定和当时的房改政策，陈刚珍、雍淑菊对其当时租住的涉案房屋有优先购买权，但从开始房改的1997年到1998年9月7日房产部门为陈世红颁发该房屋所有权证，乃至2006年陈刚珍去世前，陈刚珍和雍淑菊作为有完全民事行为能力人，从未向核工业二四三大队或有关部门提出过对涉案房屋房改结果的异议，应认定其二人对核工业二四三大队将涉案房屋出售给陈世红的事实是明知的，其二人当时已放弃了优先购买权。因此，雍淑菊在放弃优先购买权后又再行主张该权利，不应得到支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人雍淑菊的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元由上诉人雍淑菊负担，邮寄费60元由各方当事人分别负担20元。

本判决为终审判决。

审 判 长 王利峰

审 判 员 韩桂春

审 判 员 白晓峰


二〇〇九年七月九日


法官助理 雷 蕾

书 记 员 张伟波