北京兴业源物业管理有限公司与同方股份有限公司物业服务合同纠纷案


北京市第一中级人民法院
民事判决书
（2009）一中民终字第5616号
上诉人（原审原告）北京兴业源物业管理有限公司，住所地北京市密云县西智路口番字牌工业小区。

法定代表人赵亚东，总经理

委托代理人魏改莲，北京市乾坤律师事务所律师。

委托代理人张亚飞，男，1980年2月20日出生，汉族，北京市乾坤律师事务所律师助理，住(略)。

上诉人（原审被告）同方股份有限公司，住所地北京市海淀区清华园清华同方大厦。

法定代表人荣泳霖，董事长

委托代理人张翎，女，1961年11月16日出生，汉族，同方股份有限公司法务部总经理，住(略)。

委托代理人李微，女，1976年6月26日出生，汉族，同方股份有限公司法务部法务主管，住(略)。

上诉人北京兴业源物业管理有限公司（以下简称兴业源公司）、同方股份有限公司（以下简称同方公司）因物业服务合同纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院（2008）海民初字第28792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年3月25日受理后，依法组成由法官阴虹担任审判长，法官宁勃、郑伟华参加的合议庭审理了本案，现已审理终结。

兴业源公司在一审中起诉称：兴业源公司为荷塘月舍小区提供物业服务。同方公司系该小区4B、3A、3B、001B、地下1、地下2、地下3、地下4、地下5、地下6共10套房屋的业主，该公司未交纳2007年1月4日至2008年12月31日的物业管理费99 964.8元，现兴业源公司起诉要求同方公司交纳上述物业管理费并支付滞纳金72 322.57元、垃圾清运费600元。

同方公司在一审中答辩称：对方提供的物业服务不到位，物业收费过高，同方公司不同意交纳。

一审法院经审理查明：同方公司系北京市海淀区天秀花园D区荷塘月舍小区4B、3A、3B、001B、地下1、地下2、地下3、地下4、地下5、地下6共10套房屋的业主，该房屋系底商用房，房屋面积为1602平方米。兴业源公司与北京市海淀区天秀花园D区荷塘月舍小区业主委员会（以下简称业主委员会）于2007年1月4日签订《物业服务合同》，该合同约定兴业源公司自上述时间起为天秀花园D区荷塘月舍小区提供物业管理服务，其中底商用房的物业管理费为每月每平方米2.6元，物业管理费用的交纳方式为按照半年交纳，业主或使用人应在当年的6月25日和12月25日之前缴清下一个半年的费用。该合同中还约定“业主或物业使用人欠缴物业管理费用及其他费用的，兴业源公司有权从逾期之日起每天按所欠付缴纳费用的千分之二收取滞纳金”。同方公司未交纳自2007年1月4日起至2008年12月31日的物业费共计99 964.8元。一审庭审中，同方公司提交了照片16张以证明兴业源公司的物业服务不到位，但兴业源公司对上述照片不予认可。同方公司提交的部分业主写给北京市建设委员会的复查申请书表明全体有电梯楼房首层业主和全体底商业主均认为物业服务收费标准高。在兴业源公司向法院提交的荷塘月舍小区业主委员会扩大会议纪要中，兴业源公司亦承认其物业服务不完善，存在个别业主车辆被砸、被划问题。

一审法院判决认定：兴业源公司与同方公司之间虽未就物业服务问题签订协议，但兴业源公司与业主委员会之间已就“荷塘月舍”小区的物业管理一事签订了物业服务合同，且兴业源公司已提供了相应的物业服务，故同方公司作为该小区的业主之一，亦应按上述合同的约定交纳物业服务费。本案中，兴业源公司在提供的物业服务中存在瑕疵，故该公司所要求的物业服务费数额过高，具体的赔偿费用由该院酌定。兴业源公司所主张的滞纳金，因其服务缺失，该院不予支持。该公司诉请的垃圾清运费，证据充分，该院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、同方公司于判决生效后七日内给付兴业源公司物业服务费七万元、垃圾清运费六百元。二、驳回兴业源公司的其它诉讼请求。

兴业源公司不服一审法院上述民事判决，向本院提出上诉，其主要上诉理由为：一、一审判决认定事实错误，适用法律不当。1、即便认定兴业源公司服务存在瑕疵，也需要考虑该服务存在瑕疵的时间长短、存在瑕疵服务在整个物业中的比例等要素，现只是因为兴业源公司的物业服务在短短一个月中保安服务存在的微小瑕疵，就大幅度降低物业服务收费金额，显然不公平。2、兴业源公司在接到业主委员会告知函的当月，已经立即采取了整改措施，并且得到了业主委员会和业主的认可。二、同方公司应当承担违约责任，支付滞纳金，补偿兴业源公司的经济损失。1、同方公司拖欠物业费，兴业源公司不得不垫付大量资金作为物业成本，给兴业源公司造成严重的经济损失。2、一审判决认定因兴业源公司服务缺失不支持其滞纳金理解错误。滞纳金是因为同方公司迟延支付物业费而产生的违约责任，与兴业源公司提供的服务毫无关系，物业服务存在微小瑕疵，并不能妨碍其收取滞纳金。三、同方公司无证据证明兴业源公司的物业服务不到位。四、兴业源公司的服务得到了包括底商在内的广大业主的认可。上诉请求：1、变更一审判决第一项为：（1）同方公司支付2007年1月4日至2008年12月31日物业费共计99 964.8元；（2）撤销一审判决第二项；（3）同方公司承担本案的全部一审费用；（4）同方公司承担全部二审费用。

同方公司针对兴业源公司的上诉意见答辩称：1、对于计算标准不够准确。对于物业费没有计算公式。一审时对于面积算错。实际的底商面积是779.8平米，四套房屋，包括4B、3A、3B、001B四套房屋，地下房屋共6件，地下1-6，合计面积是822.16平米。这个面积在一审时双方已经达成一致意见，双方没有争议。2、底商面积对方按2.6元收费，据同方公司了解，对于非同方公司业主与同方公司业主收费标准不同，同方公司认为，底商四个房屋部分应按1.9元收取，地下属于库房，应按1元收取。3、对于滞纳金问题，同方公司没有延期支付，是由于双方那个对于物业费金额没有达成一致，因此不应给滞纳金。4、对于垃圾清运费，同方公司同意支付兴业源公司。

同方公司不服一审法院上述民事判决，向本院提出上诉，其主要上诉理由为：一、物业服务合同未经业主或业主大会确认，不符合法律规定，不能作为物业费收取标准。二、关于物业费的收取标准。首先，同方公司在荷塘月舍拥有十套房产，分地上和地下两部分，地上属于底商，地下属于普通用户（无梯户），两者应按不同的标准收取物业管理费。其次，兴业源公司不仅管理混乱、物业服务不到位而且对同样的业主按不同标准收取物业费。诉讼请求：1、撤销一审判决，驳回兴业源公司的全部诉讼请求；2、判决兴业源公司承担全部诉讼费用。

兴业源公司对同方公司的上诉意见答辩称：1、对于物业服务收费管理办法，同方公司引用的法律条文错误。2、对于签订物业服务合同的签订主体，第一，北京市建委颁布的京建物（2006）23号规定，对于开发商指定的物业公司到期后，业主大会作出决议，授权业主委员会经招标的方式选定的物业管理企业并由业主委员会与物业公司签订物业服务合同，因此不存在同方公司所提出的问题，兴业源公司是按照法律规定依法签订的物业服务合同。第二，兴业源公司并没有操纵业主委员会。在兴业源公司与业主委员会签订物业服务合同前就成立了业主委员会。在一审时同方公司没有提出业主委员会中没有底商代表的意见，并且同方公司没有证据证明。兴业源公司是按照法律规定成立的物业管理公司。3、对于确定的物业费标准，法律没有规定地上和地下的区分。一是对于物业费的构成，包括保洁费、公共区域能源费等内容，地上与地下不是区分物业费的标准，二是根据用途的不同划分物业费的标准。并且2.6元的物业费是按照无电梯的收费标准收取的。4、对于房屋内部没有上水、下水，不影响物业费的收费标准，兴业源公司只为公共设施部分服务，而对于房屋内部是不属于物业管理的范围。5、关于不同底商收费标准不同的问题，兴业源公司在物业服务期间，同方公司对于兴业源公司的催款通知，一直拖欠。兴业源公司底商收取的标准是一致的，并且兴业源公司一审时已提交证据，证明对于所有底商都是按照2.6元交的标准收取的物业费。对于中原地产公司的收费，兴业源公司的项目经理擅自主张按1.9元收取的物业费，但是之后，兴业源公司立即责令项目经理发出整改措施，按照2.6元收取的物业费。对于地下部分，按照0.654元向丁杰荣收取物业费问题，在一审时同方公司提交证据五，兴业源公司也没有看到，证据五证明是按1元收取的物业费，但是现在同方公司又说是按0.65元收取的物业费，前后矛盾。一审时，兴业源公司起诉是11套房屋，同方公司说已把地下7卖给丁杰荣，经兴业源公司核实，确实卖给丁杰荣，所以兴业源公司撤回了地下7的管理费请求。兴业源公司按照2.6元要求丁杰荣交纳物业费，但直至现在丁杰荣也没有向兴业源公司交齐物业费。

在二审审理中，兴业源公司提交了3张收据，证明其按照2.6元向丁洁荣收取的物业费，但至今没有收齐。经质证，同方公司对兴业源公司提交证据的真实性没有异议，与同方公司提交的证据相符。泽宇办公3900元加上7404元，再按照面积除以12个月，可以证明兴业源公司按照每平米1元的标准向丁杰荣收取的物业费，与同方公司主张及提交的证据相符。

同方公司向本院提交了4份证据：证据1为北京扬天时代科技发展有限公司的证明及交纳物业费收据，证明兴业源公司按每平方米1元的标准收取底商地下室的物业费；证据2为北京市规划委员会建设工程规划许可证附件，证明地下1层是按库房规划设计的，不同于地上住宅和底商；证据3为房屋土地测绘技术报告书，证明实地测绘结果显示，地下1层确为库房，不同于地上住宅和底商；证据4为丁洁荣物业费发票，证明兴业源公司按每平方米0.65元的标准收取地下室物业费。经质证,兴业源公司对证据1认为北京扬天时代科技发展有限公司承租的是同方公司的房屋，与兴业源公司无关，因此兴业源公司无法确认真实性，不予质证；对证据2、3不同意质证，因为不属于新证据；对证据4真实性无异议，但认为丁洁荣只交了部分物业费，兴业源公司没有同意丁洁荣按0.65元的标准收取地下室物业费。

本院经审查认为：因双方当事人对兴业源公司提交的3张收据和同方公司提交的证据4的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。对同方公司提交的证据2、3，均不属于最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的二审新证据范畴，不应予以采纳；对同方公司提交的证据1，因兴业源公司对该份证据的真实性有异议，不认可北京扬天时代科技发展有限公司与兴业源公司有关，且交纳物业费发票上交款人为丁洁荣，故本院对该份证据不予采纳。

本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。

上述事实还有双方当事人在本院审理期间的陈述在案佐证。

本院认为：兴业源公司与同方公司之间虽未就物业服务单独签订合同，但兴业源公司与业主委员会之间已就“荷塘月舍”小区的物业管理签订了物业服务合同，该合同应属合法有效。同方公司作为该小区的业主之一，在兴业源公司已提供了相应的物业服务的情况下，理应按照物业服务合同的约定交纳物业服务费。但由于兴业源公司在提供的物业服务中存在瑕疵，在双方存有争议，不能达成一致的情况下，一审法院据此酌减兴业源公司的物业费，判决同方公司给付兴业源公司物业费7万元处理并无不当。兴业源公司上诉关于其物业服务在短短一个月中保安服务存在的微小瑕疵，一审判决大幅度降低物业服务收费金额的上诉理由不能成立，本院不予采信。兴业源公司上诉关于同方公司应当承担违约责任，支付滞纳金，补偿兴业源公司的经济损失，一审判决认定因兴业源公司服务缺失不支持其滞纳金理解错误的理由，因兴业源公司在提供的物业服务中存在瑕疵，在双方存有争议，不能达成一致的情况下，无法确定同方公司应当交纳物业费的数额，故兴业源公司请求滞纳金的数额亦无法确定，一审法院判决驳回兴业源公司要求滞纳金的诉讼请求处理结果亦无不当，故本院对兴业源公司的该项上诉理由不予采信。

同方公司上诉关于物业服务合同未经业主或业主大会确认，不符合法律规定，不能作为物业费收取标准，应比照其他公司底商的物业费标准收取的理由，因兴业源公司与业主委员会签订的物业服务合同已经批准备案，现同方公司无证据证明该合同违法或存在应当撤销的情形，故同方公司作为“荷塘月舍”小区的业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业费，同方公司在接受兴业源公司的物业服务后拒绝交纳物业费应属违约，对此其应承担相应的法律责任，因此，同方公司的该项上诉主张无有效证据佐证，本院对此不予支持。

综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费一千八百七十九元，由北京兴业源物业管理有限公司负担一千一百一十二元（已交纳）；由同方股份有限公司负担七百六十七元（于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费三千九百一十一元，由北京兴业源物业管理有限公司负担二千三百四十六元（已交纳二千三百元，其余四十六元于本判决生效后七日内交纳），由同方股份有限公司负担一千五百六十五元（已交纳）。

本判决为终审判决。





审 判 长 阴 虹

代理审判员 宁 勃

代理审判员 郑伟华




二○○九 年 六 月 十五 日




书 记 员 卫 华