北京伯雅房地产开发有限公司与高凯及第三人中国建设银行股份有限公司北京通州支行商品房预售合同纠纷一案


北京市通州区人民法院
民事判决书
（2008）通民初字第04146号
原告北京伯雅房地产开发有限公司，住所地北京市通州区梨园地区魏家坟。

法定代表人王玉武，总经理。

委托代理人张学敏，男，汉族，1972年9月28日出生，北京伯雅房地产开发有限公司职员，住(略)。

委托代理人胡振荣，女，汉族，1964年5月29日出生，北京伯雅房地产开发有限公司副经理，住(略)。

被告高凯，男，汉族，1983年10月21日出生，住(略)。

委托代理人张晓光，北京市博道律师事务所律师。

第三人中国建设银行股份有限公司北京通州支行，住所地北京市通州区玉带河大街151号。

负责人韩少卿，行长。

委托代理人张毅，男，汉族，47岁，中国建设银行股份有限公司北京通州支行职员，住(略)。

委托代理人吕庆生，男，汉族，43岁，中国建设银行股份有限公司北京通州支行职员，住(略)。

原告北京伯雅房地产开发有限公司（以下简称原告）与被告高凯及第三人中国建设银行股份有限公司北京通州支行（以下简称第三人）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李士刚独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人胡振荣，被告高凯委托代理人张晓光，第三人委托代理人张毅、吕庆生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2006年2月15日，我公司与被告高凯签订了北京市商品房预售合同。根据合同约定被告高凯购买我公司开发的位于北京市通州区魏家坟村久居雅园5#205复式住房一套，该房总价为800 573元。2006年3月13日，我公司与被告高凯及第三人共同签订个人住房借款合同，由第三人向被告高凯发放贷款56万元，用于被告高凯购买我公司的商品房，并由我公司为被告高凯借款担保。上述合同签订后，各方开始履行。但因被告高凯从未按合同约定按期偿还第三人的借款，致使我公司多次向第三人偿还借款承担保证责任。按照我公司与被告高凯签订的北京市商品房预售合同的有关约定，逾期付款超过60日后，我公司有权解除合同。后经多次与被告高凯协商解除商品房预售合同未果。至此，诉至法院。请求1、解除与被告高凯签订的北京市商品房预售合同，并办理解除预售登记手续；2、诉讼费由被告高凯承担。

被告高凯辩称，1、原告所诉解除商品房预售合同不能成立，此案起诉案由应是借贷纠纷而不是商品房预售合同纠纷，因被告高凯的购房款在与第三人签订借款合同后已由第三人一次性注入原告账户，原告已得到全部购房款项。至于被告高凯是否还第三人款项与原告无关，现原告要求解除商品房预售合同理由不足；2、按照合同违约条款的约定，双方按第“壹”种方式处理，第（1）种方式中约定偿付违约金可继续履行合同；第（2）种方式约定了解除权，而第（1）种方式中并未约定解除权。综上，不同意原告诉讼请求。

第三人述称不参与原告与被告高凯之间的解除商品房预售合同之间的纠纷，亦未提出独立的诉讼请求。

经审理查明：2006年2月15日，以原告为出卖人，被告高凯为买受人签订了北京市商品房预售合同。约定买受人购买出卖人开发的位于北京市通州区梨园镇魏家坟久居雅园小区B区5#205号住房一套，建筑面积192.03平方米，套内建筑面积175.47平方米。该房总价款为800 573元。买受人可采取贷款方式付款，首期支付购房总价款的30％，其余价款可以向商业银行或住房公积金管理机构借款支付。逾期付款责任，买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第“壹”种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］。（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日［该日期应当与第（1）项中的日期相同］后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之四［该比率应当不小于第（1）项中的比率］的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金。 2、／。……。2006年3月13日，原告与被告高凯及第三人共同签订个人住房借款合同。约定由第三人向被告高凯发放贷款56万元，用于被告高凯购买原告开发的位于北京市通州区梨园镇魏家坟久居雅园小区B区5#205号住房一套，并由原告为被告高凯借款担保。借款期限为300个月，即从2006年3月13日起至2031年3月13日止。贷款利率为月利率。首付款金额为人民币240 573元。本合同用款计划为本合同生效之后，第三人将款项一次划入被告高凯指定账户。结息日为每月的月末日。首次划款当月利息和最后一期当月利息按实际天数计收。首次划款当月结计的利息在首次结息日与次月还款额一并收取。还款原则：被告高凯采取委托代扣方式还款，委托扣款日为每月的25日至月末的法定工作日（年末最后一个工作日除外），首次委托扣款日为2006年4月25日，最后一期委托扣款日为2031年3月12日。采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为人民币3441.57元。担保方式：抵押加阶段性保证。保证期间：本合同保证条款生效之日起至将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由第三人核对无误、收执之日止。……。此外，上述合同还约定了其他内容。合同签订后，第三人依约履行发放贷款义务，被告高凯未支付首付款也未按约定每月向第三人支付银行按揭。逾期后原告为其垫付首付款，并代其支付银行按揭。

上述事实，有原告向本院提供的北京市商品房预售合同、个人住房借款合同及各方当事人在法庭上的陈述等证据在案佐证。

本院认为，原告与被告高凯签订的北京市商品房预售合同及原告与被告高凯、第三人签订的个人住房借款合同系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均应属有效。各方当事人应恪守履行。被告高凯依据个人住房借款合同取得第三人发放的贷款后，理应按合同约定按期归还借款本息，但其未支付首付款也未按约定每月偿付银行按揭，其行为已构成违约。后原告按个人住房借款合同约定履行担保义务为被告高凯垫付首付款，并代其支付银行按揭。原告与被告高凯所签北京市商品房预售合同明确约定了解除合同的条件“……买受人未按照约定的时间付款的，逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。”现合同中约定的解除条件成就，该合同应予解除。对于被告高凯辩称其是否还第三人款项与原告无关，原告要求解除北京市商品房预售合同理由不足的答辩意见，与双方所签合同条款约定及事实不符，本院不予支持。双方所签北京市商品房预售合同第十条约定的按第“壹”种方式处理，包括（1）、（2）两项，其中第（2）项约定了合同解除条件；而第2种方式未作约定。故关于被告高凯辩称逾期付款责任应按合同约定第“壹”种方式处理，第（1）种方式中并未约定解除权的答辩意见，与合同条款约定不符，本院不予支持。本案第三人表示不参与原告与被告高凯之间的解除商品房预售合同之间的纠纷，亦未提出独立的诉讼请求。至此，原告要求解除与被告高凯签订的北京市商品房预售合同，并办理解除预售登记手续的诉讼请求合理，证据充分，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：

原告北京伯雅房地产开发有限公司与被告高凯于二ΟΟ六年二月十五日签订的北京市商品房预售合同予以解除，双方于本判决生效之日起七日内到有关部门办理解除商品房预售登记手续。

诉讼费三十五元，由被告高凯负担，于判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。　　　　　　　　　　　　　　　







审 判 员 李士刚


二 ΟΟ 八 年 六 月 六日


书 记 员 李 雪