北京伯雅房地产开发有限公司与朱宁及第三人北京农村商业银行股份有限公司梨园支行商品房预售合同纠纷一案


北京市通州区人民法院
民事判决书
（2008）通民初字第04137号
原告北京伯雅房地产开发有限公司，住所地北京市通州区梨园地区魏家坟。

法定代表人王玉武，总经理。

委托代理人张学敏，男，汉族，1972年9月28日出生，北京伯雅房地产开发有限公司职员，住(略)。

委托代理人胡振荣，女，汉族，1964年5月29日出生，北京伯雅房地产开发有限公司副经理，住(略)。

被告朱宁，男，汉族，1973年10月29日出生，住(略)。

委托代理人张晓光，北京市博道律师事务所律师。

第三人北京农村商业银行股份有限公司梨园支行，住所地北京市通州区梨园镇九棵树大街17号。

负责人吕建苹，行长。

委托代理人苏文满，女，汉族，1964年11月6日出生，北京农村商业银行股份有限公司梨园支行职员，住(略)。

原告北京伯雅房地产开发有限公司（以下简称原告）与被告朱宁及第三人北京农村商业银行股份有限公司梨园支行（以下简称第三人）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李士刚独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人胡振荣，被告朱宁委托代理人张晓光，第三人委托代理人苏文满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2005年1月14日，我公司与被告朱宁签订了北京市商品房预售合同。根据合同约定被告朱宁购买我公司开发的位于北京市通州区魏家坟村久居雅园4#1－401三居室住房一套，该房总价为469 939元。2005年7月27日，我公司与被告朱宁及第三人共同签订个人住房借款合同，由第三人向被告朱宁发放贷款37万元，用于被告朱宁购买我公司的商品房，并由我公司为被告朱宁借款担保。上述合同签订后，各方开始履行。但因被告朱宁从未按合同约定按期偿还第三人的借款，致使我公司多次向第三人偿还借款承担保证责任。按照我公司与被告朱宁签订的北京市商品房预售合同的有关约定，逾期付款超过60日后，我公司有权解除合同。后经多次与被告朱宁协商解除商品房预售合同未果。至此，诉至法院。请求1、解除与被告朱宁签订的北京市商品房预售合同，并办理解除预售登记手续；2、诉讼费由被告朱宁承担。

被告朱宁辩称，1、原告所诉解除商品房预售合同不能成立，此案起诉案由应是借贷纠纷而不是商品房预售合同纠纷，因被告朱宁的购房款在与第三人签订借款合同后已由第三人一次性注入原告账户，原告已得到全部购房款项。至于被告朱宁是否还第三人款项与原告无关，现原告要求解除商品房预售合同理由不足；2、按照合同违约条款的约定，双方按第“壹”种方式处理，第（1）种方式中约定偿付违约金可继续履行合同；第（2）种方式约定了解除权，而第（1）种方式中并未约定解除权。综上，不同意原告诉讼请求。

第三人述称不参与原告与被告朱宁之间的解除商品房预售合同之间的纠纷，亦未提出独立的诉讼请求。

经审理查明：2005年1月14日，以原告为出卖人，被告朱宁为买受人签订了北京市商品房预售合同。约定买受人购买出卖人开发的位于北京市通州区梨园镇魏家坟久居雅园小区B区4#1－401号住房一套，建筑面积135.04平方米，套内建筑面积114.21平方米。该房总价款为469 939元。买受人可采取贷款方式付款，首期支付购房价款99 939元，其余价款可以办理银行按揭支付。逾期付款责任，买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第“壹”种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］。（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日［该日期应当与第（1）项中的日期相同］后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之四［该比率应当不小于第（1）项中的比率］的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金。 2、／。……。2005年7月27日，原告与被告朱宁及第三人共同签订个人住房借款合同。约定由第三人向被告朱宁发放贷款37万元，用于被告朱宁购买原告开发的位于北京市通州区梨园镇魏家坟久居雅园小区B区4#1－401号住房一套，并由原告为被告朱宁借款担保。借款期限为20年，即从2005年7月27日起至2025年7月27日止。贷款利率为月利率4.59‰。本合同用款计划为本合同生效之后，第三人将款项一次划入被告朱宁指定账户。采用按月等额本息还款方法。担保方式：抵押加阶段性保证。保证期间：本合同保证条款生效之日起至抵押物取得房屋所有权证，办妥房产保险和抵押登记，并将房屋他项权证及其他有关资料原件交第三人代为保管之日止。……。此外，上述合同还约定了其他内容。合同签订后，第三人依约履行发放贷款义务，被告朱宁未支付首付款也未按约定每月向第三人支付银行按揭。逾期后原告为其垫付首付款，并代其支付银行按揭。

上述事实，有原告向本院提供的北京市商品房预售合同、个人住房借款合同及各方当事人在法庭上的陈述等证据在案佐证。

本院认为，原告与被告朱宁签订的北京市商品房预售合同及原告与被告朱宁、第三人签订的个人住房借款合同系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均应属有效。各方当事人应恪守履行。被告朱宁依据个人住房借款合同取得第三人发放的贷款后，理应按合同约定按期归还借款本息，但其未支付首付款也未按约定每月偿付银行按揭，其行为已构成违约。后原告按个人住房借款合同约定履行担保义务为被告朱宁垫付首付款，并代其支付银行按揭。原告与被告朱宁所签北京市商品房预售合同明确约定了解除合同的条件“……买受人未按照约定的时间付款的，逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。”现合同中约定的解除条件成就，该合同应予解除。对于被告朱宁辩称其是否还第三人款项与原告无关，原告要求解除北京市商品房预售合同理由不足的答辩意见，与双方所签合同条款约定及事实不符，本院不予支持。双方所签北京市商品房预售合同第七条约定的按第“壹”种方式处理，包括（1）、（2）两项，其中第（2）项约定了合同解除条件；而第2种方式未作约定。故关于被告朱宁辩称逾期付款责任应按合同约定第“壹”种方式处理，第（1）种方式中并未约定解除权的答辩意见，与合同条款约定不符，本院不予支持。本案第三人表示不参与原告与被告朱宁之间的解除商品房预售合同之间的纠纷，亦未提出独立的诉讼请求。至此，原告要求解除与被告朱宁签订的北京市商品房预售合同，并办理解除预售登记手续的诉讼请求合理，证据充分，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：

原告北京伯雅房地产开发有限公司与被告朱宁于二ΟΟ五年一月十四日签订的北京市商品房预售合同予以解除，双方于本判决生效之日起七日内到有关部门办理解除商品房预售登记手续。

诉讼费三十五元，由被告朱宁负担，于判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。　　　　　　　　　　　　　　　















审 判 员 李士刚


二 ΟΟ 八 年 六 月 六日


书 记 员 李 雪