[ 胡雷 ]——(2022-2-4) / 已阅1704次

一、案情简介

本村人将农村自建房出售给外村人或者外村人借用本村人名义盖房，双方签订协议并约定如遇拆迁房屋拆迁所得收益（安置房）归买方所有。多年之后案涉房屋被拆迁，卖方此时因以房屋买卖协议或者借名盖房协议无效为由将拆迁所得收益据为己有。

二、买卖协议、借名盖房协议的法律效力

司法实践中，法院一般都是将非同一农村集体经济组织成员之间的自建房买卖合同认定为无效合同，理由为违反法律强制性规定，但试点地区除外。《民法典》 第143条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：……（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”第153条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”

三、对村外人转让农村自建房违反的具体的法律强制性规定

《中华人民共和国土地管理法》第8条第2款规定：“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设”；

《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）第二条规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”

2007年12月30日，国务院办公厅发布《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策通知》（国办发[2007]71号），指出：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。”

四、无效协议的具体处理

此类协议虽然无效，但买受人可以获得绝大部分的拆迁所得收益。在具体的司法裁判尺度中，买受人可以获得80%—100%左右的拆迁所得收益。法院作出此种裁判尺度的主要理由为，虽然协议无效，但是卖方毁约违反诚实信用原则，过错责任较重。具体适用的依据如下：

《民法典》第157条规定：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第10条规定：“对于房屋已经被征收或已纳入征收程序的，出卖人要求返还征收利益的，根据双方当事人的过错，适当予以支持。”

《上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》

第二，对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

第三，对于将房屋出售给本乡以外的人员的，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

第四，对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。

对此类案件进行处理时，亦区分不同情况：

第一，按上述第三种情况处理的，双方当事人应各自返还房屋及购房款。

第二，按上述第四种情况处理的，如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7比3左右。

五、典型判例

（一）内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院（2018）内0402民初9198号民事判决书（该案被《今日说法》报道，https://view.inews.qq.com/a/20220116V03G4L00）

法院认为：拆迁款总额共419万。房屋补偿款分出两块，一块是卖方原来所建房屋146.15平方米对应的面积补偿款，另一部分是买方所建房屋284.81平方米对应的补偿款。买方后建部分相关补偿以及对应的团签奖归买方所得，这主要弘扬一种诚实守信公平公正的原则。剩下卖方原房屋面积所得补偿款按照主次责任进行划分，主要过错方卖方享有30%，次要过错方买方享有70%。最后结算卖方一家分得37.2万，买方分得382万多。

（二）江苏省盐城市中级人民法院（2017）苏09民终397号、盐城市盐都区人民法院（2015）都民初字第02440号民事判决

法院认为：虽然由于买方非该村经济组织成员，不符合购房条件。但由于当时的时代背景和长期居住、修缮、使用的现实，该房屋属买方及其继承人所有。现案涉房屋已经由卖方与天一房屋拆迁公司签订拆迁协议，拆迁款计819686元。考虑到案涉房屋的拆迁价款与卖方出售房屋价格相差较大，为平衡双方利益，酌情由卖方享有拆迁款的20％，商士英等享有拆迁款的80％，故应由卖方向买等人支付655749元（819686元×80％）。