[ 卢庆波律师 ]——(2020-10-17) / 已阅6705次

买楼必知的法律常识：公寓是不是永久的？


作者：卢庆波律师
单位：广东广信君达律师事务所（东莞办公室）
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关键词：民法典 买楼 商品房 永久 所有权

前言：最近买楼卖楼十分火爆，亲朋好友不断来电咨询。为更好地回答大家问题，专门制作“买楼必知的法律常识”特辑。本篇探讨公寓楼是否永久的问题，以供参考。

一、你买的公寓，实际上买了什么？所谓公寓就是指在商业性质的土地上建的住宅，所以你购买了公寓，实质上，购买了两样东西：住的那间屋所有权和那块全体业主共有的商业性质的土地使用权。
（一）公寓的所有权。可以明确地告诉你：公寓的所有权是“永久”的。之所以在永久上加上双引号，是有原因的。如上一篇关于“住宅的所有权”一样，其所有权是一模一样的，同样可以原版引用如下：所谓所有权就是永久属于你的意思；所谓永久属于你的，就是公寓一直不倒，就是你的。公寓倒了之后呢？不好意思，物已不存在，何谓所有权？有，那些砖头及生锈的螺纹钢是你的，到时问收废品的师傅可以卖多少钱，可能几百块钱，又可能还要贴钱给人家拆运！这样大家清醒了吧：哪几百万元最后是一堆贴钱的废铁石头！
凡物必有其寿命。公寓事实上究竟可以使用多久？其实与住宅是同一个指标，就是设计使用年限。你的公寓设计使用年限是多久？告诉你：与普通住宅一样也是不超过50年！其依据是国家颁布的《住宅建筑规范》（GB50368-2005）第3.3.1的 规定：住宅的设计使用年限一般为50年。

（二）公寓地下那块共有的土地使用权。拿出你的房产证来看，同样会显示（举例）：你的公寓是100平方米，土地用使用面积是30000平方米。30000平方米不是你个人的，是全体业主共有的。大家请注意区别点：公寓土地的性质是商业类，而住宅的土地性质是居住类。这就一个天一个地了！商业类土地使用权的年限按国家规定是40年。这40年不是大事，更大的事在后面，第二点详说。

二、公寓最不值的重点是：公寓楼没了，土地使用权也可能没了。前面已经说了，公寓与普通住宅一样：一般寿命是50年，算算100平方的楼200万元（公寓楼通常比住宅楼便宜一些），分摊到每月3333元，算上每月利息（5‰）10000元，那每月就是13333元，在东莞可以租一幢200平方的豪华联排别墅了，有必要住100平方的公寓？更可恨的是住满50年后，你的土地使用权早就过期了。正是房也没了，土地也没了，真的是如歌一样：一无所有。那么公寓究竟可否自动续期？第三点详说。

三、再次提醒：公寓是在商业类土地上建造的，其使用权不可以自动续期。与住宅不同，住宅建设用地使用权可以自动续期。请看民法典第三百五十九条规定。  
关于住宅可以自动续期：《民法典》规定住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。

关于非住宅的“潜台词”是不可以自动续期：《民法典》规定非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。
虽然法律没有明确规定非住宅不可以自动续期，但是，你看一下前款“住宅”与后款“非住宅”的规定，就十分清楚“非住宅”是不可以自动续期的！

四、买楼时慎重：看预售证，其土地的性质是什么？如果是商业性质的，且规定是40年的，那么就要考虑再考虑其价值了！