[ 卢庆波律师 ]——(2020-10-17) / 已阅2821次

买楼必知的法律常识：我的楼是永久的？

作者：卢庆波律师
单位：广东广信君达律师事务所（东莞办公室）
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关键词：民法典 买楼 商品房 永久 所有权

前言：最近买楼卖楼十分火爆，亲朋好友不断来电咨询。为更好地回答大家问题，专门制作“买楼必知的法律常识”特辑。本篇探讨住宅楼是否永久的问题，以供参考。

一、所谓买楼，实际上你买了什么？上一篇讲的“建筑物的区分所有权”可能让你一头雾水，今天我讲白一点，让你明白：买楼，实际上你买了一间住宅的所有权和小区共有的建设用地使用权。
（一）住宅的所有权。所谓所有权就是永久属于你的意思；所谓永久属于你的，就是房屋一直不倒，就是你的。有人问，倒了之后呢？不好意思，物已不存在，何谓所有权？有，那些砖头及生锈的螺纹钢是你的，到时问收废品的师傅可以卖多少钱，可能几百块钱，又可能还要贴钱给人家拆运！这样大家清醒了吧：哪几百万元最后是一堆贴钱的废铁石头！
房屋究竟可以使用多久，我们可以看一个指标，就是设计使用年限。设计使用年限是设计规定的一个时期，在这一规定的时期内，只需要进行正常的维护而不需进行大修就能按预期目的使用，完成预定的功能，即房屋建筑在正常设计、正常施工、正常使用和维护下所应达到的使用年限。
你猜，你的房屋设计使用年限是多久？告诉你不超过50年！这是有依据的。国家颁布的《住宅建筑规范》（GB50368-2005）第3.3.1 规定：住宅的设计使用年限一般为50年。

（二）小区共有的建设用地使用权。拿出你的房产证来看，显示（举例）：你的住宅是100平方米，土地用使用面积是30000平方米。30000平方米不是你个人的，是全体业主共有的。既然说是使用权，所以它就一定是有年限的，住宅建设用地使用权的年限按国家规定是70年。大家关心70年之后怎么办？第二点详说。

二、买楼重中之重是小区共有的住宅建设用地使用权。前面已经说了，住宅一般寿命是50年，算算100平方的楼300万元，分摊到每月5000元，算上每月利息（5‰）15000元，那每月就是20000元，在东莞可以租一幢300平方的豪华别墅了，有必要住100平方的普通住宅？所以买楼最大的价值是那块土地。住宅建设用地使用权的年限按国家规定不就是70年？有何价值？虽然说是70年，但实际上是永久的。为何这样说？国家法律明规定：70年之后，可以自动续期！续期是否收费？这个这个……
1、《物权法》规定期满“自动续期”，既然自动续期不就是无条件续期，无条件续期不就是免费续期？该法第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
2、总理在2017年两会上明确：“可以续期，不需申请，没有前置条件，也不影响交易”。
2017年两会前夕，中国政府网联合27家网络媒体共同发起“我向总理说句话”建言征集活动，澎湃新闻和今日头条就其中与民生密切相关问题进行了网上投票。到目前，已经有2131万网友投给了“房屋产权70年到期后怎么办？”。排诸多问题当中第一位。
总理原话：中国有句古话：有恒产者有恒心。网民们实际上也是群众，对70年住宅土地使用权到期续期问题普遍关心可以理解。国务院已经要求有关部门作了回应，就是可以续期，不需申请，没有前置条件，也不影响交易。当然，也可能有人说，你们只是说，有法律保障吗？我在这里强调，国务院已经责成相关部门就不动产保护相关法律抓紧研究提出议案。谢谢。

3、大家开心了几年之后，《民法典》的出台，将大家的美梦打回原形了！《民法典》将是否收费的“大棒交给了其它法律、行政法规”。《民法典》第三百五十九条改了原《物权法》的条文：住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。

三、期望。热切期望上层人士立法时，规定免交续期费用吧！大家都是业主，何必难为业主呢？相信我们的领导是体恤民情的，放心！