[ 奚正辉 ]——(2017-2-9) / 已阅11584次

出售方违约不肯出售房屋，法院判决继续履行合同并过户



文/ 奚正辉|律师
远闻（上海）律师事务所 主任、高级合伙人

阅读提示：
2016年由于房价快速上涨，出售方反悔不肯出售房屋的案例频发，出售方往往会借口涨价、不配合买受方办理银行贷款、不肯过户、不肯交房等。这时，买受方如何诉请继续履行买卖合同，并要求过户呢？每个案例都会有所不同，要具体案件具体分析。奚律师最近有三个胜诉判决，分享给大家，希望给读者一点参考。

关键词：
买卖合同 房价上涨 出售方违约 继续履行 强制过户

主文：
案例一：案号：（2016）沪0115民初75240号，浦东法院判决日期：2016年11月30日
2016年7月，出售方宋某与买受方陆某签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，转让上海市浦东新区泥城镇彩云路一套拆迁安置房（满三年可以转让），约定房屋总价为110万元，双方于2016年11月30日前办理过户手续。买受方按约定支付首付款105万元，剩余5万元没有支付。出售方由于自己置换房屋没有成功，而且房价上涨了，明确称不出售房屋了。
由于过户期限还没有到就先行起诉，奚律师于是代理买受方给出售方做了电话录音及让中介出具证明，证明出售方已经明确不同意出售房屋。审理期间，买受方将剩余房款5万元支付到了法院。
法院判决：出售方于判决生效后10日内将房屋过户及交房给买受方。

案例二：案号：（2016）沪0116民初9340号，金山法院判决日期：2016年12月27日
出售方为张先生与吴女士，为夫妻关系。2016年7月16日，张先生一人与买受方沈某签署了《上海市房地产买卖合同》和《补充条款》，买卖合同约定房价为147万元，补充条款约定出售方实际到手价为125万元，双方做高了买卖合同的价格。双方约定的过户时间为2016年10月31日前，提前交房时间为2016年9月10日前。买受方按约定向出售方张先生支付了首付款38万元，剩余部分银行贷款支付。之后，吴女士在买受方沈某办理银行贷款时补签署了《上海市房地产买卖合同》，但是没有签署《补充条款》。2016年8月18日，出售方将系争房屋上的银行抵押贷款全部结清，但是抵押登记没有注销。2016年9月，买受方通过了上海农商银行的贷款审批。买受方催出售方办理交房与过户，但是出售方以房价上涨，无力购买新房屋为由，表示不愿继续出售房屋。
奚律师代理沈某收集了相关证据后，于2016年10月8日起诉到法院。法院审理中，吴女士认为房屋转让价格为147万，不同意125万的价格。审理期间，沈某将剩余房款87万元支付到法院账户。
法院判决：出售方于判决生效后10日内将房屋交付给买受方，且10日内注销抵押及过户给买受方，并承担逾期交房的违约责任，诉讼费与保全费全部由出售方承担。

案例三：案号：（2016）沪0109民初22043号，虹口法院判决日期：2016年12月26日
出售方为蒋先生及其儿子，儿子系未成年。2015年6月14日，出售方蒋先生并代理其儿子与买受方黄某签署了《上海市房地产买卖合同》和《特别协议》，约定房屋总价288万元，原告按约支付了首付款126万元。出售方收到首付款后用于归还了系争房屋的抵押贷款，并注销了房屋上的抵押登记。2015年7月30日，双方完成审税，买受方缴纳税款5万余元。办理过户时，房地产交易中心告知房屋已被出售方前妻李女士通过诉讼查封。2015年11月，李女士败诉，房屋解封。2015年12月，买卖双方再次申请房屋过户，交易中心告知未成年人出售房屋需要父母双方签字，由于李女士不配合，未能过户。后房价上涨，出售方蒋先生要求增加70万元，否则不同意过户。
奚律师代理买受方诉讼至法院，认为父亲是小孩的监护人，也是法定代理人，代为签署的买卖合同成立并生效，无须小孩母亲签署。法院审理中，买受方将剩余房款支付到法院账户，并且同意另外补偿房款15万元给出售方。
法院判决：出售方于判决生效后15日内将房屋过户并交付给买受方，诉讼费与保全费全部由出售方承担。


延伸阅读：
买卖合同纠纷中，首先要判断合同是否有效？其次要判断到底是谁违约？最后判断合同是否可以履行？房价上涨过快时，继续履行合同，可以最大限度的维护买受方的权利。
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