[ 王冠华 ]——(2016-1-17) / 已阅17594次

租赁权物权化的公示方式--对《办理执行异议和复议司法解释》第31条的理解

王冠华

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《办理执行异议和复议司法解释》)第31条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”上述条款确立了案外人主张不动产租赁权异议的审查标准。依上述条款，笔者理解，该审查标准有三：一是租赁权成立=租赁合同成立+承租人占有使用；二是保护时间为租赁权成立于人民法院查封之前；三是经查实，案外人有与被执行人恶意串通，以明显不合理低价承租不动产或者虚假支付租金的行为，人民法院应当驳回其异议。
租赁权作为一种特殊债权，受到“物权化”的特殊保护，既是各国立法的通例，也是学界的共识。优先保护租赁权的法律技术基础在于其“公示性”，但我国立法对租赁权的公示方式并无明确规定。《办理执行异议和复议司法解释》第31条第一次明确了承租人若要求受让人承受租赁权，必须在人民法院查封前占有租赁不动产，换言之，“买卖不破租赁规则”在不动产租赁权保护领域的适用要件不仅包括合法有效的租赁合同；还要求有公示要件。现就这一问题进行详细解读。

一、关于我国租赁权物权化公示方式的立法研究

我国合同法第229条确立了“买卖不破租赁”的法律适用规则，该条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”这一规则适用客体涵盖了动产与不动产，已被世界各国立法普遍认可，在我国多部法律、司法解释亦有明确规定。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第119条第2款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”《中华人民共和国担保法》第48条规定，“ 抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第65条规定，“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”第66条第1款规定，“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”《中华人民共和国物权法》第190条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《中华人民共和国海商法》第138条规定，“船舶所有人转让以及租出的船舶的所有权，定期租船合同约定的当事人的权利和义务不受影响，但是应当及时通知承租人。船舶所有权转让后，原租船合同由受让人和承租人继续履行。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条第2款规定，“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”
不可否认，我国立法确定了租赁权具有对抗力，但对租赁权的公示方式并无明确规定。对于公示的方式，世界各国规定并不一致。我国台湾地区、德国等国家要求占有；日本、法国、瑞士等国家要求租赁权进行登记。如前所述，《办理执行异议和复议司法解释》第31条出台前，我国立法没有明确租赁权的公示性要求，但是，我国现有法律体系强调了占有对于租赁的重要意义。如《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条第1款规定，“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：(一)已经合法占有租赁房屋的；(二)已经办理登记备案手续的；(三)合同成立在先的。”依此条款，在同一房屋存在多份有效租赁合同、承租人均主张履行的情形下，人民法院按照占有、登记、合同成立在先的顺序确定优先履行的承租人。该条款明确了占有人在“一物多租”情形下的优先权，其关于“占有”的强调对于租赁权的认定和参考具有重要参考价值。
如何正确地认定租赁权成立以及对于这一权利的准确处理，对于贯彻租赁权特殊保护的立法政策，平衡承租人和第三人等相关主体的利益，十分重要。法律的基本原则应是权利对于第三人的对抗效力与权利的公示作用相伴而生。权利的对世性越强，公示的机制也就应当越充分完备。鉴于我国合同法等现行立法对租赁权对抗力公示机制规定的缺失，我们理应对该等权利的公示方式作出明确的规定，以减少分歧，规范适用。《办理执行异议和复议司法解释》第31条出台的重要意义就在于：其区分了租赁关系中的债权行为和物权行为，明确了租赁权物权化的公示方式，亦即：租赁合同成立，仅具有债权效力，承租人仅享有租赁物的交付请求权；如欲享有物权的对世效力，按照物权的公示原则，承租人应以占有的方式对外公示。

二、关于我国租赁权物权化公示方式的实务研究

我国《城市房地产管理法》第54条规定，“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”《城市房屋租赁管理办法[失效]》第13条规定，“房屋租赁实行登记备案制度。”“签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案。”《商品房屋租赁管理办法》第14条亦规定，“房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门办理房屋租赁登记备案。”“房屋租赁当事人可以书面委托他人办理租赁登记备案。”依上述规定可见，为加强对租赁房屋的管理，便于依法及时地查处违法行为，我国对于租赁房屋采用登记(备案)的方式。对于租赁房屋登记的性质，我们认为，该等登记并非物权法意义上的公示方式，而是一种行政管理手段，若对租赁房屋不进行登记，出租人将承受行政法上的法律责任。实践上，我国大多数城市也仅仅是将租赁房屋登记登记作为一项行政管理工作，并没有赋予该等登记对民事主体在物权法上的效力。
司法实践中，对于租赁权物权化的公示方式，也确立了与《办理执行异议和复议司法解释》第31条规定相类似的裁判规则。如浙江省杭州市中级人民法院(2014)浙杭执异初字第2号民事判决书(杭州古今进出口贸易有限公司、张引等案外人执行异议之诉)认为，“租赁权是承租人依租赁合同占有租赁物后，对租赁物享有的使用收益权。本案中，虽然从形式上看，古今公司与道道公司在2010年12月20日签订了20年租赁期的《租赁合同》，古今公司也提交了其于2010年12月20日一次性支付租金人民币1000万元的证据，但古今公司自始至终未占有使用案涉房屋，在道道公司与农行西湖支行、农行朝晖支行签订《最高额抵押合同》及办理房地产抵押登记时，案涉房屋的利用现状一栏中，道道公司明确注明是自用，古今公司也承认对该房屋没有实际占有、使用，仅在该房屋处挂有古今公司的牌子，故古今公司要求确认其对案涉房屋享有租赁权并要求带租拍卖，没有事实依据，本院不予支持。因此，古今公司以本院实行不带租拍卖为由诉请对案涉房屋停止执行亦不能成立。”
占有是一种法律保护的事实状态，这种事实状态就是一种对物的实际控制和支配，即对物具有事实上的管领力。空间、时间和法律上的结合是判断事实上管领力的标准。在(2014）民一终字第118号二审民事判决书(陆兰芳、商金良、商凌佳、昆山红枫房地产有限公司、昆山东方云顶广场有限公司与中信信托有限责任公司其他合同纠纷)中，最高人民法院指出，“虽然案涉房屋尚未完成竣工验收备案，不具备《昆山市商品房购销合同》中约定的交付条件。但是，根据陆兰芳、商金良、商凌佳于购房当日与东方广场公司签订的《租赁及委托经营管理合同》的约定，陆兰芳、商金良、商凌佳已经将其所购买的房屋出租给东方广场公司经营使用，并在支付装修费用后将收房、装修事项一并委托给东方广场公司。该租赁合同的生效时间为“从该物业购房款汇入开发商指定账户后的第二天开始”，即陆兰芳、商金良、商凌佳支付购房款以及装修费之次日起生效。也就是说，自2011年6月11日起，承租人东方广场公司对陆兰芳、商金良、商凌佳所购置的案涉房屋的租赁期限即开始，因此，从红枫公司接收陆兰芳、商金良、商凌佳购买的案涉房屋并进行装修就成为东方广场公司的义务，而陆兰芳、商金良、商凌佳亦从东方广场公司获得了房屋租金。上述事实表明，陆兰芳、商金良、商凌佳从红枫公司购买案涉房屋的目的是用于投资，其在签订购房合同后，已经通过签订《租赁及委托经营管理合同》的方式，行使了对案涉房屋使用和收益的权利，而使用、收益均是以其对所购房屋的有权占有为基础的。至于红枫公司何时与东方广场公司办理房屋交接手续，因对购房者陆兰芳、商金良、商凌佳的租金收益并不构成实质性影响，故陆兰芳、商金良、商凌佳早已在《租赁及委托经营管理合同》“合作内容”部分第5项表示，“如开发商延期交房，甲方表示谅解，并不追究其违约责任。”可见，红枫公司与东方广场公司之间是否具有正式的房屋交接手续，并不能成为认定陆兰芳、商金良、商凌佳是否实际占有案涉房屋的标准。与红枫公司和东方广场公司之间的房屋交接手续相比较，陆兰芳、商金良、商凌佳作为签订了合法购房合同并支付了全部价款的购房人，对于其所购房屋行使使用、收益权的行为，更能够体现其对案涉房屋的实际占有和支配的债的先履行行为。中信信托公司在陆兰芳、商金良、商凌佳与开发商红枫公司签订了合法的商品房买卖合同、支付了全部购房款，并通过与东方广场公司签订《租赁及委托经营管理合同》的方式，行使了对案涉房屋的使用、收益权的情况下，主张其没有实际占有案涉房屋的观点不能成立。一审法院适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，认定本案中的购房者已经实际占有房屋的观点并无不当。”据此，我们可以得出这样一条裁判规则：购房人签购房合同并付全款，同时支付装修费用后将收房、装修、租赁事项一并委托他人，应视为实际占有房屋。

【作者简介】专职律师，法学博士，国际注册高级法律顾问师，目前作为“1+1”中国法律援助志愿者行动律师服务于新疆伊宁市。