[ 张生贵 ]——(2015-2-22) / 已阅7698次

关于车位纠纷案件代理词
【案 由】车位纠纷
【案 号】
【委托人】北京物业管理有限公司
【代理人】张生贵 北京安朗律师事务所13240422999
【庭审时间】2015年2月10日
【庭审地点】法院民事审判法庭211
尊敬的审判长、书记员：
原告的三项诉讼请求应予驳回，关于确认车位协议无效、退还停车费等主张缺乏证据支持。
车位性质无争议------经行政规划许可专用停车位
通过庭审举证情况查知，诉争车位系开发商资建设并经规划审批的专用停车位，并非占道或占绿地形成的临时停车位，车位数相对于小区业主户产生缺口，配置比小于一，开发商北京华风腾龙房地产开发有限公司实行“有偿使用、先到先得”的原则。
小区车位归属有书面约定----业主以租赁方式获取使用权
针对“规划车位”的权属确认方法，《物权法》第七十四条二款规定，由业主与开发商采取“约定制”确认权利归属。原告与被告订立的“购房合同”及“业主公约”显示，小区内规划用于停车的专用车位既没有“出售”给原告、也没有“附赠”给原告，本小区所有车位早在售房当初的购房条款中明确小区内所有车位实行租赁方式取得。
全案无争议的书证充分证明，涉案车位的权属并非业主共有，开发商委托物业公司实行有偿出租管理，合理合法。
物业公司取得了车位有偿经营行政许可备案手续，统一收费管理，符合法律规定及共公利益。
裁判此类案件值得关注的立法理由
关于车位归属问题，物权法已明确采取约定制，物权法出台前，根据全国人大的报告，权属确认曾有“业主所有说”“开发商所有说”“国家所有说”“约定归属说”四种意见和观点，最终由物权法规定为约定归属权，其立法理由是：
1、遵循私法自治原则，当事人是自身利益的最佳判断者，法律不能越俎代庖替当事人选择，物权法作为财产归属与利用的基本法，应当遵循自治的私法原理，关于约定归属的立法规定正是体现司法自治的要求，有利于业主和开发商通过平等协商来充分体现自身的意志和利益，约定制才最有利于争议解决。
2、符合市场经济的内在要求，以约定方式解决归属，实质上是通过市场机制解决纠纷，这类问题通过交易，由市场决定，才能实现各方利益的最大化。
3、有利于对车位的有效利用和管理，车位紧张和停车难的问题，主要原因是由于小区发展中开发商忽略车位建设造成，只有加强对车位的管理和利用，采取市场机制来鼓励开发商为业主提供必要的合理的车位，对缓解目前的紧张局面才更有意义，如果将车位一律规定为业主共有有，一方面公平划分的标准难以确立，且难以保证共同管理所需的协调与效率，还会导致开发商缺乏投资刺激，怠于建设，最终会使车位问题更加趋于紧张，损害的还是业主的利益。
基于上述立法原则和理由，物权法规定“建筑区规划内，规划用于停放汽车的车位、车库，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
判断是否满足业主需求的方式有司法指导
根据最高人民法院司法实践，在处理相关车位权属争议时，应当首先审查当事人之间是否存在关于车位的权属约定，关于约定的方式，物权法规定为“出售、附赠或者出租”，这种约定不仅限于商品房买卖合同的约定，也包括当事人之间的其他协议形式。
“最高人民法院就建筑物区分所有权、物业服务司法解释答记者问”“问：车位车库争议是建筑物区分所有权纠纷案件热点难点问题，司法解释是如何处理此类问题的？”“答：司法解释在物权法第七十四条第一款规定框架内，着重解决如何认定建设单位已经履行法律有关首先满足业主的需要问题。如果建设单位已经按照规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与专有部分的比例，将车位、车库以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为已符合物权法第七十四条第一款有关应当首先满足业主的需要的规定，其原因在于，规划确定的配置比例具有法定性和确定性，业主在购买专有部分的时候对此也是明知的。只要业主已经按照配置比例购置或者租赁到车位、车库，就应认为其需要已经得到了首先满足。否则，将有可能出现特定业主对车位、车库提出过度主张”。车位车库的处理是一个极其复杂的问题，司法解释的规定还有些原则性，但思路是明确的。本案诉争车位，由原被告通过出租的方式约定使用，双方订有书面合同，业主支付租金，车位交给业主，并在租赁关系终止时，由业主把车位交给开发商。
业主与开发商的购房
与车位租赁使用权之间是两个相互独立的法律关系
业主购买小区内的楼房，其与租赁车位是完全不同的两层、且各自独立存在的法律关系，原告以自己是业主就理所当然地享有小区内车位权属的主张是极为错误的，把不存在牵连关系的两者混为一体，其主张没有法律依据。诉争车位不是占用小区道路或绿地的临时停车位，不属于业主共有，既便业主共有的临时车位，也并非无偿使用。原告关于车位权属已有明确约定的前提下，回头再主张关于车位归属的约定无效，显系自相矛盾，同语反复，本案也并非约定不明的情况。
综上，原告的主张应予驳回。
代理人：张生贵 北京安朗律师事务所律师13240422999