[ 王冠华 ]——(2013-9-16) / 已阅36605次

(4)第四种情况造成的存量违章建筑，当事人与政府均有过错。由于政府在行政管理关系中的地位处于强势地位，其过错程度也应高一些。在对该等存量违章建筑进行处理时，应当纳入拆迁征收补偿范围予以适当补偿，比例可以考虑在标准赔偿额的70%以上。
(5)第五种情况是在政府默许的状态下造成的违章建筑。对于政府应积极履责之行政行为，2年内采取以罚代拆、以罚代管等措施或者不作为也应推定为政府默许，其原因在于：①过错责任原则；②一事不再罚原则；③用姜明安教授的话来说“行政违法行为不像犯罪，也不是个大的事。”对于这个情形造成的违章建筑，如果在处罚时效内，当事人应承担政府默许的举证责任，自然应当完全纳入拆迁征收补偿范围；如果在处罚时效之外，即为超过追究时效的存量违章建筑，理应按照第二种情况完全纳入拆迁征收补偿范围。
(6)第六种情况系通过受让取得他人的违章建筑。对于该种情形的违章建筑具体认定和处理期间应从时间节点溯及至违章建筑的原占有人的“建成”之时。如果该违章建筑在处罚时效之内，应给予现违章建筑占有人以受让对价补偿，以填平补偿当事人的直接损失，使当事人遭受的损失降至最低；如果在处罚时效之外，也应按照第二种情况完全纳入拆迁征收补偿范围。
(7)第七种情况为棚户区。应本着实事求是的原则，采取适当补偿为宜。
(8)第八种情况系政府征收时违法吊销当事人证照造成事实上的违章建筑。当事人可以根据《行政诉讼法》第45条等规定要求补偿及赔偿。
三、存量违章建筑的保护法益
在目前法律规范框架下，对于实在情形下的违章建筑，如第一种情况的增量“违章建筑”、处罚时效内第三种情况的存量违章建筑、不能举证证明政府默许下第五种情况的违章建筑等，当然应该依据现行法律规范予以处理，自然也不能按照前述规则予以具体认定和处理，显然也不能依据《物权法》第13条规定以原始取得方式设立所有权。在此需要补充探讨的是，除实在情形下的违章建筑外，对于形成的存量违章建筑，之所以根据前述规则要求纳入拆迁征收补偿范围，是有其深刻的法理基础的。其原因就在于：对于该等违章建筑是具有保护法益的。
我国《物权法》在其第五编中独立成编且作专章（第19章）确立了占有制度，用五则条文原则性规定了占有的法律适用（第241条），权利人享有物的返还请求权、损害赔偿请求权和费用偿还请求权（第242－244条），以及占有保护（第245条）问题。对于存量违章建筑，依现行法律规范当事人对该等违章建筑虽不享有本权（所有权），但因其实际的管理和控制客观上形成了一种占有关系，这种占有为我国《物权法》所保护，并禁止他人对该权利予以随意侵犯。占有作为一种事实状态，体现了一种财产秩序，也构成了一种社会生活秩序；法律对占有进行保护，不一定是寻求对真正权利的保护，其根本目的在于维护现有财产秩序和社会生活秩序的稳定性。因此，破坏或者拆除该等违章建筑，其行为所侵害的保护法益并非违章建筑本身，而是已经稳定的社会生活关系。
在司法实务中，对于该等占有所体现的占有利益，最高人民法院也给予了合法保护，如法释[2009]11号《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同解释》）第2条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”第5条进一步规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”依文义解释，对于违章建筑，行为人因建设行为的违法性不能取得物权权益，自然也就不能将本权项下的占有、使用、收益和处分权能有偿让渡给他人；就房屋租赁关系而言，即出租人不能与承租人形成租赁关系，即便签订了租赁合同，也应认定为无效。根据无效合同的处理规则，承租人应返还无效合同取得的财产，包括占有的房屋和实际占有房屋期间所获取的占有利益。换言之，依照《物权法》对占有的规定，出租人不能取得违章建筑的所有权，但不影响其基于占有享有的占有利益；承租人取得了出租人对违法建筑享有的占有利益即《房屋租赁合同解释》第5条规定的承租人支付占有房屋期间的使用费，应当予以返还。因此，在具体认定和处理上，将存量违章建筑纳入拆迁征收补偿范围，既是基于对已经稳定的社会关系的考量，也是对违章建筑占有人占有利益在法律上的保护，更何况拆迁征收本为关系国计民生的一件大事，需要慎重为之。当然将存量违章建筑纳入法律的保护、纳入补偿征收范围，并非纵容或者支持擅自建造违章建筑这种违法行为，而是通过保护存量违章建筑占有人的占有利益而维护正常的社会秩序，防止某些政府部门或非法拆迁人以违章建筑不受法律保护为由而任意侵害从而危害社会秩序。

作者简介：专职律师，法学博士，国际注册高级法律顾问师

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