[ 杜舒舒 ]——(2013-1-18) / 已阅17554次

1、 消费者的范围：

根据《消费者权益保护法》中消费者的定义，这里作为商品房买受人的消费
者，侧重保护的是指为生活居住需要而购买住宅性商品房的买受人，购买商铺、写字楼等投资、经营性房产的不应包括在内。但对于购买的是几套房，笔者认为不宜在进行区分。

2、 已付全部房款或大部分房款问题：

对于实践中如何确定大部分房款问题，单纯从字面理解，至少应当在50%以上，当然各地高院可根据具体情况出台相关细则。所统计的付款金额应当截止承包人与发包人协议折价或者承包人向法院申请之日。这里存在两个可能的争议，承包人和发包人串通损害买受人利益，如“倒签”协议，将约定的折价日期早于买房人付款之日（对间隔较短的笔迹，司法笔迹时间鉴定难以准确鉴别）。买房人购房合同无效的情况下，能否依该规定主张权利。此外，更多的情况是，发包人弄虚作假或与第三方所谓的“买房人”恶意串通，明知承包人已经行使优先权的情况下，签订虚假购房合同，搞假付款损害承包人利益。这都是司法实践中应当注意审查的问题。

五、建设工程施工合同无效的情况下能否主张建设工程优先受偿权？

如同建设工程施工合同无效的情况下，依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》，价款结算可以参照该无效合同进行结算一样，笔者认为，在法律未明确规定的情况下，从保护建筑企业和建筑工人基本利益的角度，同样可主张建设工程优先受偿权，但起算时间应当以实际竣工日期起算。


笔者注：本文纯粹笔者结合现行法律规定所作的学术性探讨，并不以任何现实成功案例或其它权威著作为依据，仅供读者参考，如有不同观点，欢迎批评指正。

撰稿人： 江苏君远律师事务所 杜舒舒 律师
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