[ 冯登辉 ]——(2023-10-19) / 已阅1032次

2018年5月，李某与王某签订了《房屋买卖合同》，约定李某购买王某的一套房屋，房屋购买价款为100万元，付款方式为签订合同当日支付20万元定金，余款在房屋过户之后三日内支付，房屋定金支付之后，王某将房屋钥匙交付给李某，李某将房屋进行装修并居住至今，但李某与王某未能办理过户手续，期间李某多次催促王某，王某总是以各种理由推脱，2018年10月，因王某与某公司借款合同纠纷一案，某公司将王某起诉，并将上述房产进行财产保全，法院裁定对上述房产进行了查封，时至今日，法院经某公司的申请，欲将上述房产强制执行，李某向法院提起了案外人执行异议之诉，请求不得执行此房屋，并且确认此房屋归李某所有。后经了解查证，上述房屋为王某及赵某婚后取得，属于夫妻共同财产，《房屋买卖合同》仅有王某一人签字，赵某未签字。
那么就本案而言，李某在法院查封房产之前，与王某签订了《房屋买卖合同》，并且居住至今，能否排除某公司的强制执行，对此，有两种不同意见。
一种观点认为，李某的主张不能排除某公司对上述房产的强制执行。
首先，李某要求排除某公司的强制执行，必须在房屋被查封之前签订了合法有效的《房屋买卖合同》，虽然李某与房屋登记所有人王某签订了《房屋买卖合同》，但上述房屋系王某与赵某婚后取得的夫妻共同财产，《房屋买卖合同》仅有王某一人签字，侵害了作为共有人赵某的财产权利，王某超越代理权对外签订《房屋买卖合同》，因无权处分应归于无效。
其次，根据最高院发布《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民会议纪要）第127条，金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。李某未将剩余80万元支付，对于房屋未办理过户未能及时催促王某，李某对于未能过户所产生的风险应由自身来承担。
因此，李某的主张不能排除某公司对上述房产的强制执行。
笔者认为，李某的主张能排除某公司对上述房产的强制执行。
首先，从房屋买受人李某享有的权利性质来看，基于生存利益至上的考虑，其享有的是物权期待权，而某公司对于王某的请求权为债权请求权，根据民法物权优先于债权的基本原则，李某的物权期待权应当优先于某公司的债权请求权。
其次，《房屋买卖合同》虽然只有王某一人的签字，但根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，有下列情形之一的，合同无效（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益（三）以合法形式掩盖非法目的（四）损害社会公共利益（五）违反法律、行政法规的强制性规定。显然，《房屋买卖合同》虽然只有王某一人的签字不是合同无效的事由，买受人李某有理由相信登记在李某名下的房屋，李某具有代为王某处分的代理权，基于信赖之利益保护，且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件使用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，故《房屋买卖合同》合法有效，应当受到法律保护。
再次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，排除执行需具备四个要件，第一，在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同，第二，在人民法院查封之前已经合法占有该不动产，第三，已经支付全部价款者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，第四，非因买受人自身原因未办理过户手续，李某与王某签订了合法有效的《房屋买卖合同》，且对房屋进行装修居住至今，李某虽然未将剩余80万元支付，是因为王某未办理过户手续，李某可以按照合同约定将剩余80万元按照人民法院的要求交付执行即可，对于因买受人原因未办理过户，实践中更应当结合个案来综合考量，一般而言，买受人只要向房屋登记机构递交过登记资料的申请，或者向出卖人提出过办理过登记的积极行为，应当认定符合非因买受人的原因未办理过户的情形，李某多次催促王某办理房屋过户登记手续，但王某迟迟不予办理，后发生了房屋被查封不能过户的情形，李某对于未办理过户没有过错。
因此，李某的主张能排除某公司对上述房产的强制执行。
实践中，买受人与出卖人签订《房屋买卖合同》，出卖人大多为不动产登记证书登记的单独所有人，买受人基于对权利证书的信赖，直接与出卖人签订《房屋买卖合同》，殊不知，出卖人所出售的房屋系婚后与夫妻另一方的婚后共同财产，夫或妻的另一方遂主张另一方对于房屋未经过其同意不予认可，因此，买受人在购买房屋时，一定要摸清房屋的权利属性，因暂时不能过户的房屋，买受人一定要通过银行转账的方式记录买房的转款凭证，在房屋装修或交付后，留存好装修的凭证以及物业费和水电费的缴费票据，以证明对房屋的合法占有，以备不时之需。