[ 冷帅 ]——(2004-10-19) / 已阅55024次

² 管理方式 分散政府部门管理 社会化专业化管理
管理费用 低租金，财政补贴 服务收费
² 管理效果 房屋破损严重 物业保值升值

（2）加强物业管理，切实保护公民合法私有财产
与物业相关的最密切的法律概念是“物权”。我国目前正在紧锣密鼓的制定《物权法》。这也体现了国家对公民合法的私有财产权的保护。物权最大的特点就是排除他人干涉，其效力足以抗拒国家，排除非法干涉。如警察进民居搜查，必须出示搜查证，否则违法。在西方法律观念中，私人居所国王亦不得非法进入。在我们国家，由于过去几千年的传统，“普天之下莫非王土”，以致我们现在国家侵犯人民的财产权现象十分严重。
2004年3月14日第十届全国人民代表大会第二次会议通过日宪法修正案第二十二条指出：宪法第十三条“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。”“国家依照法律规定保护公民的私有财产的继承权。”修改为“公民的合法的私有财产不受侵犯。”“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”
笔者认为，对公民合法私有财产的最大保护是保障公民实现其财产的利益最大化。我国改革开放以来，随着经济发展和人民生活水平提高，公民拥有的私人财产普遍有了不同程度的增加，特别是越来越多的公民有了私人生产和生活资料，群众对用法律保护自己的财产有了更加迫切的要求。为了保护公民最重要的私有财产之一—房产，就必须加强物业管理的法治化。物业管理法律关系最主要依据建筑物区分所有权制度产生，建筑物区分所有权是现代物权的一项重要内容，加强物业管理体现了对物权的保护，完善的物业管理才能在最大程度上实现物业的使用价值，才能使公民的利益最大化。物业管理涵概了物业区域的治安、供水、供气、卫生以及公用设施的维护，与公民的日常生活息息相关。在这一领域的非法治化将导致行政权力的膨胀甚至滥用，导致私权利的不必要冲突，导致日常生活秩序的混乱，给公民实现利用其最主要的财产—房产的目的设置障碍。完善的物业管理法律制度不但会排除他人对所有权人支配财产的非法干涉，还会给人们带来优美舒适的生活环境、和谐的人际关系以及让人羡慕的工作效率，真正实现物业的价值。
2.3 物业管理法律关系的主体、客体及内容
2.3.1 物业管理法律关系的主体
物业管理法律关系的主体是指在物业管理活动中以自己的名义，依法享有权利和承担义务的个人、法人及其他组织。物业管理法律关系的主体主要包括：发展商、业主、业主大会和业主委员会、物业管理公司、物业使用人、行政管理机关及其他相关机构。这些主体可分为三大类：民事主体、行政机关和自律组织。
（1）民事主体，包括：业主、业主大会和业主委员会，发展商，物业管理公司，物业使用人及其他相关机构。
① 业主
业主是物业所有权人，按其拥有的物业所有权状况，又可分为独立所有权人和区分　所有权人。 由于购买了物业，购房人成了物业的产权所有人，合法地拥有所购物业。现代物业区域各业主的权利形态一般是区分所有权。而且，各业主之间共同关系之复杂已超出了传统民法的相邻关系，于是全体业主通过召开业主大会、选举业主委员会来实施自治管理。
② 开发商
开发商是物业管理中十分重要的一员。开发商又称为发展商，即房地产开发企业，依据《城市房地产管理法》第29条规定，房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。
最初，物业是由开发商开发、建造并能通过房地产交易转移给业主的。在一定程度上说，开发商是物业的创造者，原始取得物业的所有权。在物业销售之前，开发商是物业的第一业主。开发商将物业建成，并经政府有关部门综合验收合格后，经过房产交易将产权转移给新的房屋产权所有人。这里的法律关系的变化是开发商由原来拥有土地使用权和房屋所有权到转移给了新的产权所有人。但是，根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，开发商须在法定期限内对其销售的商品住宅及其他住宅和非住宅的商品房屋承担保修责任。在保修范围内涉及物业管理的责任最终由开发商承担。
另外，开发商作为第一业主，物业开始出售后的一段时期内仍持有较多所有权比例，因此有第一次选择物业管理企业的优先权与便利。开发商常直接以自己作为委托方，签订前期物业管理合同，并作为住宅等物业出售合同的附件。开发商应当与物业管理公司签订临时委托管理合同，合同期限一般订为一年。因为业主管理委员会成立后，有可能在一年后重新选聘物业管理公司。
③ 物业管理企业
物业管理企业根据物业管理合同接受业主或者业主委员会的委托，依照法律合同约定，对物业进行专业化管理，是物业管理法律关系的重要主体。物业管理企业一般须经工商行政管理部门的核准登记以及分发营业执照，而且物业管理企业上房地产管理部门进行资质管理。根据《物业管理企业资质管理试行办法》规定：物业管理企业资质等级分为三级，一级资质物业管理企业注册资本人民币500万元以上，物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人；二级资质物业管理企业注册资本人民币300万元以上，相关管理人员和技术人员不少于20人；三级资质物业管理企业注册资本人民币50万元以上，相关管理人员和技术人员不少于5人。新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。
一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

④ 物业使用人
物业使用人又称非业主使用人，是指物业的承租人和其他实际使用物业的人。物业使用人未与开发商、物业管理企业有直接关系，不是物业销售合同的当事人，也不是物业管理合同的委托方；物业使用人不是物业区域的区分所有权人，不具有成员权，一般不参加业主大会与业主委员会。但物业使用人却是现代物业区域的重要成员，无论是居住或非居住型物业，业主常将物业出租以获收益，另外还有其他多种合法占有作用物业但不拥有所有权的情形。为了能约束物业使用人的行为，保障物业使用人的权益，各国物业管理立法中均明确肯定物业使用人的独立地位。物业使用人不但要与出租人签订租赁合同，而且也要与物业管理公司签订管理公约。所以物业使用人的权利义务不仅源自其与业主间租赁等合同的约定，而且也出自法律法规以及业主公约的规定。
⑤　其他相关机构
物业管理企业依据委托管理合同在物业区内开展管理工作，需要和其他管理工作有关的公司发生联系，如保安公司、煤气公司、电梯公司、环卫机构，建筑维修部门等。管理公司要与他们签订有关新的委托合同，由他们就物业内新的业务提供服务。这里产生的直接法律关系是管理企业与这些公司签约，但其结果却直接影响业主，所以重大的协议、合同、管理公司应请管委会审议。
（2）行政管理机关
市场经济中的物业管理活动一般通过业主、物业管理企业平等主体间的合同约定开展。但物业管理涉及百姓日常生活、城市正常秩序，政府行政机关如公安、消防、环保机关等基于行政职权均介入物业管理活动，对各方的行为进行指导监督。在我国，房地产主管部门还直接负责对公房的物业管理。《城市新建住宅小区管理办法》第3条对物业管理中相关行政机构规定：房地产行政主管部门负责小区管理的归口管理工作；市级绿化、卫生、交通、治安、供水、供气等行政主管部门和住宅小区所在人民政府按职责分工，负责小区管理中的有关工作的监督指导。目前各地房地产行政管理部门一般设有物业管理办公室，负责本行政区域内的物业管理工作。
2.3.2 物业管理法律关系的客体
法律关系的客体，指法律关系主体权利义务共同指向的对象，包括物、行为和非物质财富。在物业管理法律关系中，“物”指物业，即建筑物本体、附属设备、公共设施及相关场地。“行为”指物业管理中各方主体，业主、开发商、物业管理企业以及政府主管部门的活动。“非物质财富”即智力活动成果，包括精神文化财富，如物业小区的荣誉称号、规划设计等。
2.3.3物业管理法律关系的内容
法律关系的内容即主体享有的权利和承担的义务，法律关系的实质即主体的权利和义务关系。现行的<<物业管理条例>>仅调整委托型物业管理中的法律关系，因此，在此也仅主要阐述物业管理法律关系中业主及物业管理企业的权利义务。
（1）业主的权利义务
业主在物业管理活动中，享有下列权利：①按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；②提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；③提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；④参加业主大会会议，行使投票权；⑤选举业主委员会委员，并享有被选举权；⑥监督业主委员会的工作；⑦监督物业管理企业履行物业服务合同；⑧对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；⑨监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；⑩法律、法规规定的其他权利。
业主在物业管理活动中，履行下列义务：①遵守业主公约、业主大会议事规则；②遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；③执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；④按照国家有关规定交纳专项维修资金；⑤按时交纳物业服务费用；⑥法律、法规规定的其他义务。
（2）物业管理企业的权利义务
物业管理企业是物业管理合同的受托方，物业管理企业享有的权利主要是由业主在合同中授予以及法律明确规定的物业管理权。
物业管理企业的权利主要包括：①根据有关规定，结合实际情况，制定小区管理办法，并报房地产行政主管部门备案；②依照物业管理办法和物业管理合同对住宅小区实施管理；③依照物业管理合同和有关规定收取管理费；④制止违反规章制度的行为；⑤有权选聘专业机构，承担专业管理业务；⑥有权要求业主委员会协助管理；⑦可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。
物业管理企业的义务主要包括：①履行物业管理合同，依法经营；②接受业主委员会和住宅小区居民的监督；③重大管理措施应当提交业主委员会审议批准；④接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。
除此之外，笔者认为在<<物业管理条例>>中还应进一步规定开发商、物业使用人以及其他机构的权利义务，使其调整的范围更加全面。

3 物业管理制度立法构建中的几个重点问题
3.1 物业管理体制
虽然我国早在20世纪20年代的上海就出现了专业物业管理的萌芽，但是由于1949年新中国成立以后，为了社会主义建设的需要，城市土地收归国有，房产大部分转为公有制，住宅基本由政府投资建设，并作为福利分配；房地产管理由政府机构负责，行使所有者和管理者双重权利。这种传统体制的特征是：分配福利性、管理行政性、产权属国家、使用归个人、以租养房、租金低廉。这样，房地产这一生产生活要素不作为商品进入流通，其经营活动亦停止，物业管理相应也随着房地产市场的沉寂而处于休眠状态。在这种体制下，城市种类房屋及设备的管理维护基本实行政府和单位大包大揽的模式，个人不承担房屋及设备的维修养护责任。由于这种模式的管理维护少了经费，缺活力，无监督，造成房屋及设备一年新、两年旧、三年破，人民的居住、工作环境较差。而物业管理市场体制的优势在于按市场经济规律动作，权责分明，谁受益，谁出钱，谁监督。管理服务作为一种商品市场流通，产权人的利益得到体现和保护，人民的工作、生活环境得到保持和提高。所以，实现“社会化、市场化、专业化”的物业管理体制，是物业管理立法的首要任务。因此，《城市新建住宅小区管理办法》规定，凡用于出售的新建物业，应当实行物业管理；按照住房制度改革政策出售的公有住房及其伴随物业，应当创造条件，逐步实行物业管理。
改革开放后，尤其是进入20世纪90年代，各地的物业管理事业如雨后春笋般蓬勃发展，到1998年底，北京、上海、广东、江苏、山东、辽宁等省市物业管理的覆盖面已达50%，深圳市则90%。
笔者认为，结合目前中国人均收入不高的国情，高昂的物业管理费用并非各家各户都能承受，应对现行的物业管理体制进行改革，由单一的委托物业公司管理模式改为委托物业管理公司管理与业主自营式管理并用的两种模式。成立物业管理指导办公室，对自管式物业管理进行指导，提供人员培训、检查，对业主投诉率进行监控。建立实行物业公司管理与业主自营式管理两种模式并用的物业管理新体制。建议建立一种业主自营式管理与委托专业物业管理公司管理两种管理机制并存，行业自律管理协会与行政监督相配套的具有中国特色的物业管理体制。没有必要，也不现实一味追求全部由物业管理公司来进行物业管理的一刀切模式。
业主自营式物业管理最大的特点是，可以从出租的房屋中收取管理费，所收的管理费在支付了人员费、设备费、公产运作费、卫生费，以及其他费用（如6年一度的楼面清洗费等）公共开支以后，一般还有节余，无需再向住户收取费用，从而减轻了业主的经济负担，也避免了不少我们常见的纠纷，保障了社区生活的安定和有序
　　 整个社区的建筑物分为两部分：一部分是私产（即居民的套房），由业主自己负责；另一部分是公产，包括庭院、各种公共活动场所和临街的配套建筑物。公共社区全体成员所有，由他们自己管理，即所谓业主自营式物业管理。他们自己选出一个比较精干的管理委员会，全权负责本管理纯属义务，没有任何报酬。委员一般任期一年，每月开会一次，讨论决定社区物业管理的重大问题。
　　 台湾地区普遍实行这一模式。台湾的物业管理队伍非常精干，专职人员只有两位，一位是干事，另一位是守门员兼监控员（他们的房间有对公产部分进行监控的先进电子设备；并且24小时录像，保留2周），另外有少量的临时工，如保洁员、修班工等，由干事根据需要聘请，他们的工资、资金等从出租房屋收取的管理费中支出。工作人员尽职、敬业，加上文明程度较高、设备先进、通讯发达，所以其物业管理成本不算高，水平和效率却很高。
　　

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