[ 奚正辉 ]——(2019-2-15) / 已阅6758次

开发商违约，购房者如何维权？

文/ 奚正辉

阅读提示：
最近，绿城黄浦湾因开发商上海华浙外滩置业有限公司违法新增建筑物、绿化景观无法兑现等违约行为，导致小区内数百位业主无法办理房屋产权证，小区业主在房屋外立面挂标语维权，造成了一些不良社会影响。本文主要分析讨论开发商通常有哪些违约行为，小业主应该如何依法维权。

主文：
一、 开发商逾期办理产权证
由于开发商没有控制好开发建设的进度，或者验收没有通过或者债务等原因，导致开发商逾期办理产证，构成违约。
在《上海市商品房预售合同》的主文条款没有约定逾期办证的违约金，但是开发商通常会在补充条款予以约定。若合同没有约定，法律也有规定。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》
第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者赔偿损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》
三、关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％。
也有观点认为根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》的规定，逾期办证的违约金按照年利率6%计算。

二、 开发商逾期交房
由于开发商没有控制好开发建设的进度，或者验收没有通过或者债务等原因，导致开发商逾期交房。
上海规定交房必须要取得《住宅交付使用许可证》，而且开发商在合同内都会约定具体的交房时间。若开发商逾期交房，则构成违约。
《上海市新建住宅交付使用许可规定》
第四条　新建住宅建设工程竣工并经有关部门验收合格后，住宅建设单位应当向区、县房屋行政管理部门申请新建住宅交付使用许可。申请人申请许可时，应当提供新建住宅建设工程竣工验收备案证书，并提供配套设施符合交付使用条件的相关文件、资料。
第五条　新建住宅申请交付使用许可，其配套设施应当符合下列条件：
（一）住宅生活用水纳入城乡自来水管网。
（二）住宅用电按照电力部门的供电方案，纳入城市供电网络，不使用临时施工用电。
（三）住宅的雨水、污水排放纳入永久性城乡雨水、污水排放系统；确因客观条件所限需采取临时性排放措施的，应当经水务、环保部门审核同意，并确定临时排放的期限。
（四）住宅小区附近有燃气管网的，完成住宅室内、室外燃气管道的敷设并与燃气管网镶接；住宅小区附近没有燃气管网的，完成住宅室内燃气管道的敷设，并负责落实燃气供应渠道。
（五） 住宅小区内电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户。
（六）住宅小区与城市道路或者公路之间有直达的道路相连。
（七）住宅小区按照规划要求配建的公共交通站点暂未开通公共交通线路，且住宅小区与已开通的公共汽车和电车、轨道交通站点距离均超过二公里的，住宅建设单位应当配备短途交通车辆通达公共汽车、电车或者轨道交通站点。
（八）按照规划要求完成教育、医疗保健、环卫、邮政、菜场及其他商业服务、社区服务和管理等公共服务设施的配建。由于住宅建设工程分期建设，上述设施尚未建成的，应当有可供过渡使用的相应公共服务设施。
（九）按照本市住宅设计标准预留设置空调器外机和冷凝水排放管的位置。
（十）完成住宅小区内的绿化建设。
（十一）住宅建设工程分期建设的，建成的住宅周边场地清洁、道路平整，与施工工地有明显有效的隔离措施。
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》
第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
若开发商约定的逾期交房违约金过低，购房者可以要求调高违约金，参照房屋租金标准计算。
由于开发商的违约行为，导致逾期交房又逾期办证，购房者是否可以双重主张，司法实践中有支持购房者主张的。开发商如何规避双重违约责任？本律师认为可以通过拟定合同条款予以规避。

三、 开发商建造的房屋有质量问题或者装修有质量问题
由于开发商赶施工进度，或者压缩工程款，或者施工管理不善等原因，造成质量问题非常普遍，尤其是装修质量问题与隐蔽工程质量问题，例如：墙体外立面防水没有做好，卫生间与阳台防水没有做好，楼板比较薄，钢筋比较少，水电布线不规范，材料不环保、空气检测不合格等等。
购房者发现这类问题，可以要求鉴定并维修，维修费用由开发商承担。通常情况下，除非质量问题严重影响正常居住使用，否则购房者不得据此拒绝收房。但是，若修复影响居住，则修复期间在外租房的租金应该予以赔偿。

四、 开发商变更房屋及小区规划设计

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