[ 王冠华 ]——(2015-9-19) / 已阅7722次

商品房预售合同被确认无效后损失承担规则--商品房买卖合同实务问题解析(四)

王冠华

《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第52条是关于无效合同的规定，依该条，“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖合同司法解释》)第2条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”该条是关于商品房预售合同效力和补办商品房预售许可证明对合同效力影响的解释。商品房预售合同因违反《合同法》第52条的规定或者因出卖人未取得商品房预售许可证明而被确认无效后，当事人应当如何承担损失呢？

《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”该条是关于合同无效或者被撤销的法律后果的规定。对于该条中的“损失”，就商品房预售合同被确认无效后的法律后果而言，司法实务认为，除《商品房买卖合同司法解释》第8条、第9条规定的情形外，应限于商品房买卖合同即本约的“缔约过失责任的赔偿范围”。(见《房地产纠纷裁判依据新释新解》，第244-246页，人民法院出版社2014年9月版)

《合同法》第42条对缔约过失责任有明确规定，所谓缔约过失责任，是指在合同订立过程中，一方因违反其根据诚实信用原则所应负的义务导致另一方信赖利益的损失而应承担的民事责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第8条在进一步明确缔约过失责任的赔偿范围的基础上，创新了缔约过失责任的承担方式，即相对人可以在向对方请求赔偿遭受的实际损失的同时，请求人民法院判决由其自行办理批准或者登记手续以及向对方请求赔偿由此产生的费用，以使合同生效。

通说认为，缔约过失责任的赔偿范围是对信赖利益的赔偿，应限于信赖利益损失的范围，一般不应超过履行利益。就商品房预售合同被确认无效后损失承担而言，如何计算信赖利益的损失？我们认为，具体赔偿范围不仅应包括对方实际支出的缔约和履行费用等直接损失，还应包括由于信赖合同有效，从而丧失与第三人订立有效合同可能获得的利益，也就是机会损失。而对于机会损失，可以以房屋增值利益损失作为参考。在海南昌旺达置业顾问有限公司与海南宇昌房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷中，最高人民法院(2014)民抗字第75号再审民事判决书指出：“本案一、二审、原再审中，宇昌公司、昌旺达公司对涉案两份《房产买卖合同》系商品房预售合同，因宇昌公司未取得房屋预售许可证而致合同无效的认定没有异议。”“因本案合同无效，宇昌公司应返还昌旺达公司所付购房款。国家将海南确定为国际旅游岛后，海南房价明显上涨，一审法院委托的司法鉴定结论亦证实涉案房屋的市场价格已明显上涨，在此情况下，昌旺达公司已无法用原价购得相应地段、相应面积的房屋，该损失是客观存在和已经发生的事实，非将来预期可能要发生的事实。一、二审法院依据司法鉴定结论，以涉案房屋的市场溢价作为无效合同损失认定的基础，……该认定符合《中华人民共和国合同法》第58条关于无效合同损失的规定。”

需要说明的是，我国民事责任承担的原则在法无特别规定的情形下均应适用过错责任原则。在上述案例中，最高人民法院同时指出：“宇昌公司系本案房地产开发商，作为卖方，在销售其房产给购房人时，有义务和责任使销售标的达到行政许可的要求，积极促成合约。其在订立本案《房产买卖合同》后没有补办涉案房屋的预售许可证，至本院再审时仍未取得预售许可证”，“宇昌公司无法使销售标的合法化是导致本案两份《房产买卖合同》不能生效的原因，故宇昌公司应当承担合同无效的责任。昌旺达公司作为购房人，订约时未能尽到审慎的注意义务，虽不是导致合同无效的推手，但亦应对合同无效的后果承担一定的责任。”在陕西西亚集团房地产开发有限公司与刘世峰等7人商品房预售合同纠纷中，陕西省高级人民法院(2014)陕民提字第00040号民事再审裁定书认为：“西亚公司在未取得建设工程规划许可证、建设施工许可证、商品房预售许可证的情况下与被申请人刘世峰等7人所形成的商品房预售合同，因违反国家法律、行政法规强制性规定，应属无效。”“本案中，西亚公司违反法律规定进行商品房销售，故而导致合同无效，其应承担主要责任。被申请人在购房时对西亚公司预售商品房手续未尽审慎的注意义务，也具有一定的过错。”“合同无效后，西亚公司收取的被申请人购房款应予返还。因利息属于购房款之孳息，被申请人请求申请人赔付占用购房款期间的利息损失，于法有据。但结合本案实际，原一、二审判决按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息予以调整，利息以中国人民银行同期定期存款利率计算为宜。再审申请人西亚公司认为不应以中国人民银行同期同类贷款利率支付利息的主张，本院予以支持。”

【作者简介】专职律师，法学博士，目前作为“1+1”中国法律援助志愿者行动律师服务于新疆伊宁市。