[ 李俭 ]——(2012-11-27) / 已阅10119次

前 言

鉴于在商品房买卖中买卖双方所处的地位不同，房地产开发公司往往借助其在商品房销售中的强势地位，利用格式合同的方式，事先规定一些不利于购房人的有失公平的合同条款，从而使自己的利益最大化，或者在发生问题时有效地帮自己摆脱或减轻责任，而将损失转嫁到购房人的身上；另外，也考虑广大购房人的实际欲求，当前常用的商品房买卖合同内容过于简单、笼统，为此，笔者在研究了大量的商品房购房案例后，根据购房者所遇到的一些常见的问题和困惑，结合当前我国有关商品房销售和消费者权益保护等方面最新的法律规定，从中总结出一些有效地保护购房人合法利益的行之有效的办法，形成了以下这些购房必备条款，作为对一般的商品房买卖契约的必要的补充，供购房者在签订商品房买卖合同时参考之用。
为了增强购房人在商品房买卖的谈判和签约中的地位，笔者建议在购买某个开发商的楼盘时，可以由具有相同购买需求的购房者组成5人以上的购房团，以增加跟开发商谈判、协商和讨价还价的砝码，从而要求其同意签订以下对购房者具有重要意义的合同附件，以避免将来可能产生不利的矛盾和损失，维护购房者的合法权益。

正 文
第一部分：基本情况
第1条、目的：鉴于目前在商品房买卖中双方由于合同规定不明而引起诸多争议，并且考虑到双方在商品房买卖中实际地位的不平等，应通过合同条款的适当倾斜来充分维护弱势一方的合法权益，从而达到事实上真正的公平，双方根据《中华人民共和国合同法》及其他有关的法律法规，本着平等、自愿、公平、诚实信用的原则，经协商一致，就双方在商品房买卖中的权利义务达成以下合同条款。
第2条、买受人在跟出卖人签订商品房买卖合同前，有权审查出卖人的如下文件并获得相应的复印件副本：（1）营业执照（2）国有土地使用权出让合同（3）国有土地使用证（4）建设用地规划许可证（5）建设工程规划许可证（6）建筑工程开工证（7）商品房预售许可证。出卖人有义务为之提供充分的帮助。
第3条、双方同意出卖人将位于___________省______市_______区（或镇）______路______号的__________小区 _______座________ 栋________单元_______室的商品房出卖给卖受人_________，该房屋建筑面积为__________平方米，单价为每平方米______元，总价为_______________元。
第4条、买受人应在________年_______月_______日前向出卖人支付定金（大写）_________元，在买受人最后一次付款时充抵房款。
第5条、商品房买卖契约中应明确土地使用权法定年限为_______年，起止日期为从________年_______月到_________年________月，因此，本商品房所属地块的剩余使用年限为______年______月。
第6条：出卖人承诺没有在该块土地上设置抵押等任何导致商品房开发、销售瑕疵的情形。若出卖人无法立即提供正式《国有土地使用证》，为保证买受人的权利，出卖人承诺于______年____月____日前向买受人提供正式《国有土地使用证》，并且在他项权利记录中不会有任何担保、抵押记录，如到期不能提供，则买受人有权要求退房，出卖人则应当承担全部违约责任；如出卖人不同意退房，或者推延退房的，则从买受人要求退房之日起至买受人取回全部房款以前，出卖人须因缺少《国有土地使用证》而每日向买受人支付总房价千分之一的违约金。
第7条、出卖人未取得商品房预售许可证明即与买受人订立商品房预售合同的，应当认定无效；一旦买受人发现出卖人存在以上情形的，有权要求立即解除其跟出卖人之间的商品房买卖合同，并要求其赔偿损失。出卖人不同意解除商品房买卖合同或拖延解除的，应向买受人每日按总房价的千分之一支付赔偿金。
第8条、在双方的商品房买卖合同中，出卖人应列明以下内容：用地规划批准部门为：__________，建设工程规划许可证：____________，建设用地规划许可证：____________。施工许可部门：____________，施工许可证：____________开工证：____________。建筑企业：总设计单位：____________，建筑师姓名：____________，注册建筑师号码：____________，总施工单位：____________，总监理单位：____________。买受人享有对商品房及其所属小区的建设情况等的充分知情权。
第9条、出卖人保证此商品房在转移所有权以前未经过任何抵押、，出卖人保证此商品房在向买受人转移所有权过程中也不会进行任何形式抵押；出卖人保证在此商品房上也不存在一房两卖等任何可能导致其瑕疵的情形存在，否则，买受人有权要求立即解除该商品房的买卖合同，并要求出卖人按总房价的双倍返还。
第10条、买受人有理由相信出卖人对其所销售的商品房及其周围环境的宣传是真实、可信的，并据此作出买房的判断，双方同意所有关于该商品房及其附属、配套设施和周围环境的广告宣传是购房合同不可分割的组成部分，是对购房合同的补充和完善。
对于出卖人的有关承诺，如体育、休闲、绿化等有关直接影响到买受人居住质量、生活方便和健康美观等方面功能的设施和其他有关的设计、配套在商品房交付后一年内仍无法按时完成并交付使用的，出卖人应依据公平合理的原则对所缺的每一项配套设施或设计变更按总房价的3-5%支付赔偿款。
第11条、设计变更：在双方就所买卖的商品房协商一致并达成购房协议后，出卖人不得随意变更设计方案，未经买受人同意擅自改变房屋的户型(包括门窗的位置与大小尺寸)、面积、功能、质量、社区设施、道路等，否则，出卖人须就每一项向买受人支付总房价的3-5%的赔偿，赔偿金额须在买受人提出交涉后一个月支付，否则，应按日加收千分之一的延迟罚金。
第12条、在签订商品房买卖合同时，出卖人应清楚列明买受人在接受交付时所应缴付的一切费用名目、数量等内容并得到买受人的签字认可，否则，买受人有权拒付，出卖人不得以此为借口推迟交付；否则，出卖人应向买受人按总房价每日千分之一支付赔偿金。
第13条、按揭：出卖人承诺协助买受人办理商品房购买的按揭事宜，若由于买受人非其主管意愿所能控制的原因导致无法取得银行的按揭的，则出卖人应同意买受人的退房要求，不得推延或为此设置任何障碍，并不得就此向买受人要求任何赔偿等。
第14条、若由于以上原因导致买受人无法申请按揭购房的，出卖人在买受人提出退房要求的同时应立即全额退还其所缴付的购房定金及其他任何的相关费用，不得以任何借口拖延或推迟。否则，出卖人应按其所欠金额每日千分之五向买受人支付赔偿。

第二部分：质量问题

第15条、建筑材料：出卖人承诺其用于建造该商品房所使用的全部建筑材料均符合国家或者专业机构颁布的最高标准，并且至少要达到优良以上的品质，其施工方法亦根据国家及行业的专业标准进行，以确保房屋的建筑质量达到优秀的水平，主要的部分如楼板及墙体的厚度不但要符合安全的要求，同时也必须保证隔音性好、强度高等要求。
第16条、墙体平直：房屋的墙体及平面均应当平直，倾斜角度不得大于1度，计算方法为：高度差/直线距离；不平直情况不得超过政府规定的标准；门窗、墙角等室内及室外的线条必须保持平行或垂直，不得有歪斜超过2度以上等影响到美观和使用功能的情况出现，如无法达到此标准，则买受人有权解除合同要求换房或退房但出卖人须为此向买受人支付购房款3-5%的赔偿款，出卖人拖延的，须按日支付总房价千分之一的违约金。
第17条、防水情况：房屋顶棚应无水渍，厨房及厕所防水良好、上下水管与地板结合处无漏水、渗水等，若无法达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房，或要求出卖人在合理的时间但不超过15天内负责修复，并向买受人支付自交付之日起至修复之日总房价每日千分之一的违约金。
第18条、表面裂缝：出卖人保证商品房内外部分无任何裂缝，墙体表面平整，瓷砖地板平整无松动、无裂痕、无间隙；出卖人保证房屋的沉降情况严格符合并高于国家和地方主管部门颁布的最高标准，在合理的使用年限内一旦买受人发现楼体发生沉降的问题，有权要求出卖人对于可能发生的加速沉降或不均匀沉降情况对质量产生的影响向买受人提供检测及评估报告，同时由出卖人及时提出整改报告并进行相应的修缮；情况严重的，或经出卖人两次维修仍未能解决问题的，买受人有权要求退房，并要求出卖人承担其相应的损失。出卖人拒不退房或拖延解决问题的，应按每日总房价千分之一向买受人支付赔偿金。
第19条、买受人有权查验与商品房质量相关的全部文件，有权委托相关机构对商品房质量进行重新评价，出卖人必须予以充分的配合。
第20条、根据我国有关消费者知情权的法律规定，买受人有权了解有关其所购买的商品房及其有关的其他一切数据，如房屋相关的施工进度、设计、施工、监理、测量、物业管理机构的资格等信息，有权取得与本商品房相关的设计文件、与本商品房所有权相关的法律文件复印件，其基础工程和主体结构的有关数据等，并有权获得与房屋相关的诉讼信息，出卖人必须予以配合，否则，买受人有权要求其所购商品房价格3-5%的赔偿。

第三部分：户型空间
第21条、商品房户型：____室____厅____卫____浴____厕____厨，本商品房使用率不低于：_____%；房屋层高：____________毫米；室内净高：____________毫米；墙壁厚度为________毫米，楼层之间的楼板厚度为________毫米，立面图中所列尺寸如无特别说明均为净高度。若本商品房的使用率达不到本合同所确定的比率的，出卖人应将按合同所确定的使用面积减去实际的使用面积的差额部分退还买受人该部分房款，每拖延一日按其千分之一加收赔偿金。
第22条、起居室尺寸：长度：______宽度：______高度：______其他：______（毫米）；
第23条、书房尺寸：长度：______宽度：______高度：______其他：______（毫米）；
第24条、卧室一尺寸：朝向______¬¬_，长度：______宽度：______高度：______其他：______（毫米）；
卧室二尺寸：朝向______¬¬_，长度：______，宽度：______高度：______其他：______（毫米）；
卧室三尺寸：朝向______¬¬_，长度：______，宽度：______高度：______其他：______（毫米）；
第25条、卫生间尺寸：长度：______宽度：______高度：______其他：______（毫米）；
第26条、厨房尺寸：长度：______宽度：______高度：______其他：______（毫米）；
第27条、阳台尺寸：长度：______宽度：______高度：______其他：______（毫米）；
第28条、过道尺寸：长度：______宽度：______高度：______其他：______（毫米）； 套内楼梯：长度：______宽度：______高度：______其他：______（毫米）；
第29条、重要门窗：位置______，长度：______宽度：______高度：______下沿距地面：______毫米）；
重要门窗：位置______，长度：______宽度：______高度：______下沿距地面：______毫米）；
重要门窗：位置______，长度：______宽度：______高度：______下沿距地面：______毫米）；
第30条、贮藏空间：位置_________，长度：______宽度：______高度：______其他：______（毫米）；
第31条、每个功能区都应明确标明其建筑面积、使用面积，以便买受人可以据此进行其使用的规划设计及测量、核对。
第32条、出卖人确定将使用面积为：_______平方米的阳台之使用权交付给买受人，双方明确阳台面积不计算在买受人所购买的面积之中，，买受人在使用过程中无须支付物业管理费；

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