[ 杨松 ]——(2011-10-23) / 已阅24164次

那么，显而易见的是，我国的土地国有，也就是全民共有的情况下，并不是所有人都获得土地要素分配收益，政府和房地产开发商获得了其中的大部分，剩下的部分由房地产持有人分享，换句话说，置业，拥有房地产产权才能获得参与社会财富分配的资格。显然，所有的无房者都失去了这个资格。
1.1.3、房地产的财富分配机制，正在放大我国的收入差距，使两极分化雪上加霜
自1998年启动住房市场化改革以来，我国的房地产开发投资与开发面积逐年攀升，房地产销售面积逐年加大，但统计数据表明，我国商品房的当年销售面积均略大于当年竣工面积，至少从数据上房地产市场长期供不应求，住房开发仍满足不了日益加大住房需求。房地产价格节节高涨，房屋租售比、价格收入比屡创新高，在我国当前的统计口径下，远超国际合理水平与平均水平。与此同时，同期的房屋空置情况严重，虽然我国暂未进行住房普查也未对房屋空置率进行统计，但是市场迹象已经表明房屋空置率极有可能已远在合理水平之上。据有关媒体报道，“国家电网公司近期在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零”。但随后国家电网公司就出面否认以上数据。如果情况属实，那么这些空置房足以供2亿人居住，住房空置率可谓触目惊心了。但是对我国的住房空置率偏高，市场已达成基本共识。房地产泡沫已经形成并在不断扩大，但泡沫有多大，仁者见仁，智者见智，很多人认为我国的房地产泡沫随时可能破灭，而张五常先生却一再强调我国房地产的泡沫是钢做的，还将进一步扩大。
所谓供需决定价格，反过来价格也决定供需。这是弗里德曼提出的著名的供求规律或价格规律。而我们在在中国的房地产市场看到的情况是，供需单方面决定价格，而价格完全不能决定供需似乎并不适用，这显然是不符合经典的供求规律的。因为中国的住房的消费属性（居住属性）正在不断的消解，而其投资属性（金融属性）正日益突出并占据主导地位。而投资品的价格在一定范围内是不受传统价格规律作用的，价格越高追捧的人反而越多，需求反而越旺盛，这是人们在股市牛市的情况下经常看到的现象，这也符合当下中国房市的现状。当下中国房市的投资投机氛围浓厚，连购房自住消费都带有强烈的投资色彩。中国的房地产正异化为社会财富的再分配市场，有产者与无产者的财富距离在这里被再次放大，若不加调整将进一步加剧我国当前业已十分突出的两极分化局面，最终危及社会的长期稳定和考验政权存在的合法性！调控已迫在眉睫，调控是势在必行！
截至2011年，我国已经进行了四次房地产调控，1998年到2003年第一次房地产调控，2003年到2007年第二次房地产调控，2008年到2009年第三次房地产调控，2010年至今，第四次房地产调控。就经验而言我国的房地产价格并未在历次调控中败下阵来，反而在每次调控之后报复性反弹，调控被人们笑称为空调，调控反而成了下一轮涨价的强烈型号，投资者逢低买进的最好时机。
这就是我国房地产调控的背景。
1.2、中国房地产调控的法理依据
1.2.1、共同富裕是社会主义理想和“按劳分配为主体”的分配原则及社会主义的公平正义观念
邓小平说“贫穷不是社会主义，社会主义的本质就是要消灭贫穷”，于是有了中国的改革开放和分配制度改革，逐步建立社会主义市场经济体系和以“按劳分配为主体”的分配制度，从此中国走出了“一字型社会”，告别了共同贫穷时代。
何谓按劳分配就是：多劳多得，少劳少得，不劳动者不得食。邓小平同志在改革开放之初就旗帜鲜明地指出：“我们坚持走社会主义道路，根本目标是实现共同富裕，然而平均发展是不可能的。过去搞平均主义，吃大锅饭，实际上是共同落后，共同贫穷，我们就是吃了这个亏。改革首先要打破平均主义，打破大锅饭。” 邓小平同志多次讲到，“要有奖有罚，奖罚分明，对于干得好的、干得差的，经过考核给予不同的报酬。” “我们提倡按劳分配，对有特别贡献的个人和单位给予精神奖励和物质奖励。” 邓小平又在此基础上提出了著名的“先富后富”理论，进一步消除了人们怕富拒富的心理阴影。人们的致富热情空前高涨，社会生产力得到巨大的解放和长足的发展，蛋糕越做越大，社会财富的规模达到了历史最高水平，截至2010年，我国的GDP已经接近40万亿人民币，超过日本，跃居世界第二。但是正如前文所述，在经济长足发展的同时，我国的基尼指数屡创新高，到2010年，甚至超过了0.5，达到0.52，收入差距悬殊，社会财富分配严重不公，中国进入了一个“L型社会”，两极分化日渐明显且短时间内难以扭转。
实行按劳分配就是要奖勤罚懒，就是在鼓励人们勤劳致富，激发人们的创富积极性，就是在一定程度上允许收入差距的存在，也一定会在某种程度上造成两极分化。但是两极化并不是没有限制的，必须严格控制在人民可以接受的水平以内。邓小平说，解放生产力、发展生产力是提高效率，共同富裕是实现公平，前者是手段，后者才是最终目的。没有前者作为手段，作为后者的目的就达不到，而忽略了后者，也就失去了发展社会主义生产力的意义。贯彻让一部分人先富起来，先富带动后富，帮助后富逐步实现共同富裕的政策，是效率优先、兼顾公平原则在具体实施过程中的体现。我们如果从这一高度去看待一部分先富起来的问题，对已富起来的人不要“眼红”，要支持更多的人先富起来，当生产力发展到一定水平，共同富裕才能成为现实。 离开生产力的发展，离开了社会财富的积累，共同富裕就成了无本之木、无源之水。鼓励一部分人发挥自己的聪明才智、通过自己的辛勤劳动先富起来，是为了形成财富的示范效应，带动更多的人走向追求财富的道路，也变得富裕起来，同时“先富者”还要积极主动的帮助“后富者”让他们跟上“先富者”的脚步，大家一同走上富裕的道路。而不是让一部分人先富起来，让没富起来的人富不起来，形成两个对立的“先富”有产阶层和“后富”无产阶层。小平同志认为一定程度的两极分化是不可避免的也是必须的，还可能发展到比较极端的水平，因此要“在本世纪末达到小康水平的时候，就要突出地提出和解决这个问题”。 在《答美国记者迈克•华莱士问》邓小平中坦率地说，我们不会容许产生新的资产阶级。是的，我们要做的就是要让一部分人先富起来，但不是让“先富者”成为新时代的资产阶级，而现实的情况是“先富者”们已成为一个既得利益阶层，构成了一个既得利益集团，并且正千方百计的固化自己的既得之利益，这是我们需要保持警惕的。否则我们就可能脱离社会主义，走上资本主义的老路，甚至走上权贵资本主义的道路。
前文提到房地产业也已成为我国亿万富豪的孵化器，中国房地产的造富功能世所罕见，同时房地产还是我国社会财富再分配的最核心最重要的部门，房地产的财富再分配机制已经成为我国社会财富分配的放大器，正在不断的扩大我国“有产权者”和“无产权者”的财富距离，正在促使我国形成“劳动者”阶层与“食利者”阶层两个不可调和的阶层。若说改革开放的前二十年，中国的贫富两极分化实在“按劳分配”之下，劳动者的智识能力和辛勤劳动的程度不同而创造的社会财富不同造成的，那么改革开放的近十年，随着“按劳分配”的主体地位悄然滑落和按“资本要素”“生产要素”分配的主导地位逐渐确立，个人劳动对社会财富的贡献已经不是决定其分配社会财富的多寡的决定性因素，个人拥有资本或占有社会财富的多寡成了决定其分配社会财富份额的主要依据。简而言之，前二十年，劳动贡献决定社会分配，后十年，个人财富决定社会分配。而这正是马列所讲的资本主义社会的最重要特征。
英国经济学家汤普逊在《最能促进人类幸福的财富分配原理的研究》的前言中写道：“看到大多数人都日趋贫困，而少数人却日益穷奢极欲、愈来愈富，谁能不深感忧虑呢？”“目前的财富分配状况趋向于牺牲广大生产者的利益使少数人致富，使穷人陷入更绝望的贫困深渊，使中等阶级沦落进穷人的队伍，以便让少数人不仅能够把真正的国家（它不过是个人的集合体）资本有害地大量积聚在自己手里，而且能够由于这种积聚而支配社会每年的劳动产品。” 在说某种意义上，这难道不是中国现阶段的真实写照吗？汤普逊主张以边沁的功利主义原则来解决社会财富的分配问题，把最大多数人的最大幸福放在分配的第一位，并认为多数人的幸福优先于少数人的幸福。他说：“我们的目的……是确定那种能够导致最大的财富再生产和从一切其他来源获得最大幸福的财富分配的方式”，也就是“能够增进人类可能有的最大幸福的，或者是最大多数人的最大幸福的那种分配方式。” 汤普逊认为，“多数人的幸福优先于少数人的幸福，否则，我们所抱的目的——尽可能生产最大量的幸福，就要遭到牺牲。” 这正与“三个代表”关于代表最广大人民的根本利益的核心思想不谋而合。
斯迈尔斯在《品格的力量》一书中写道：“劳动创造了一切。人类的伟大而光荣之处就在于他能通过自己的创造性劳动来创造自己生活所必须的一切，劳动产生了人类文明，一旦人们真正废止了劳动，所有亚当的后裔都必死无疑。” 理查德•琼斯也说，“一切财富不管来源是什么，总要由人类的劳动使它可以为人类的用途服务，甚至大地自发的产物，也必须由人力收集和使用。因此，一切财富一定都是首先从劳动者手里分发出来的。” 英国早期经济学家威廉•配第提出了“土地是财富之母，劳动是财富之父”的名言，认为一切财富都是由土地和劳动生产的，二者都是价值的源泉和尺度。威廉•汤普逊对配第的观点作出了某种修正，认为“财富是由劳动产生的，除劳动外没有别的要素能使任何欲望的对象成为财富品。劳动是财富唯一的普遍的衡量标准，也是财富的典型特征。”
古人云“有人斯有土，有土斯有财，有财斯有用” ，意思就是“有人才有土地，只有通过人的劳动人才能整理出有用的土地，光有土地没有人的劳动也不会产生财富，有了财富之后才能用于自身的日常用度和进行市场交易”。这与配第的思想可谓不谋而合！既然对于社会财富的创造而言，人的劳动与土地是如此重要，而土地在某种意义上又被赋予了人的劳动，人的劳动在这个意义上说比土地更为重要。如果人的劳动代表劳动要素，而土地代表资本要素，那么在分配财富的时候应该更加注重劳动要素对财富创造的贡献，遵从按劳分配优先的原则，其次才是按“土地要素”分配。
现代中国人抛开前后语境，把“有土斯有财”孤立起来，理解成为只要有土地就有财富，过分强调了土地等资本要素对社会财富创造的重要性，而忽略了人得劳动的决定性意义。所以，在社会财富分配的时候，采取了“土地要素”，也就是资本要素优先原则，而把“按劳分配”放在了次要的位置。
司马迁评论道：“本富为上，末富次之，奸富最下。” 译成现代汉语就是通过投资经营土地致富是上善之选，通过诚实劳动经商致富是其次的选择，通过通过坑蒙拐骗偷等犯法行为或不诚实经营、放高利贷等暴富的是不入流的选择。故“以末致财，以本守之” 。中国人当前进行房地产开发也好，进行房地产投资活动、投机交易也好，都属于融入了传统的置业置产观念，都希望用“土地资本”获取社会财富，而不是诚实劳动。
因此，必须尽快扭转“按劳分配”主体地位正不断消解的局面，打破按“土地要素”优先分配的原则，重新回到“按劳分配优先”的轨道上来。“逐步提高居民收入在国民收入分配中的比重，提高劳动报酬在初次分配中的比重。着力提高低收入者收入，逐步提高扶贫标准和最低工资标准，建立企业职工工资正常增长机制和支付保障机制。创造条件让更多群众拥有财产性收入。保护合法收入，调节过高收入，取缔非法收入。”
贫穷不是社会主义，社会主义就是要消灭贫穷，但是不能为了消灭贫穷而把社会主义制度也消灭了，把共同富裕的社会主义理想给消灭了。先富后富，落脚点都在富上，先富后富都是为了实现共同富裕，先富后富协同共进；如果财富都聚集在“先富”阶层手中，留给“后富”者的只有贫穷一途，其后果只能是形成“富”与“贫”的阶级对立。古语云，“财聚则民散，财散则民聚”。译为财富在少数人中聚集起来了，社会上的多数人的心就散了，财富在社会上分配的公平合理了，整个社会的力量就凝聚起立了。而笔者认为最理想的状态是“财聚财散而民聚”，“财聚”是指把社会的财富蛋糕做大，“财散”是指将社会财富以某种公平的方式分配给社会成员，“财聚”乃“财散”的基础，此谓“财聚财散”，而此时，社会富裕、分配公平，人民也就自然凝聚起来了，此谓“财聚财散而民聚”。惟其如此，方能尽速扭转我国两极分化的局面，走进一个橄榄型社会，实现共同富裕的社会主义伟大理想！
“聚财”时，效率优先，“财聚”后“散财”时，公平优先，这就是本次房地产调控的首要法理依据。
1.2.2、《中华人民共和国宪法》第6条、第15条及第33条
第六条 中华人民共和国的社会主义经济制度的基础是生产资料的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。社会主义公有制消灭人剥削人的制度，实行各尽所能、按劳分配的原则。国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度，坚持按劳分配为主体、多种分配方式并存的分配制度。
第十五条 国家实行社会主义市场经济。国家加强经济立法，完善宏观调控。国家依法禁止任何组织或者个人扰乱社会经济秩序。
　 第三十三条 国家尊重和保障人权。
二、基于理想的房地产供需模型下的房价合理性预测
参照国家统计局关于我国城镇居民的收入分类标准，在本文将房地产消费者群体分为五个层次，分别是高收入人群、较高收入人群、中等收入人群、较低收入人群以及低收入人群。同时，将房地产市场细分为五个不同层次的市场，分别是一级市场：高端商品房市场；二级市场：中端商品房市场；三级市场：普通商品房市场；四级市场：经济适用房市场或私房租赁市场；五级市场：公租房、廉租房市场。
2.1、理想的房地产供需竞争模型
在理想的房地产交易市场里边，五个不同层次的消费人群分别对应五个不同层次的房地产细分市场。套用映射 的数学概念，假设：“消费者群体”集合A={高收入人群，较高收入 人群，中等收入人群，较低收入人群，低收入人群}，“房地产细分市场”集合B={一级市场，二级市场，三级市场，四级市场，五级市场},在理想的房地产需求竞争模型中，联系“消费者群体”集合A与“房地产细分市场”集合的 B的需求竞争函数f是一个双射 函数。
图2-1：理想的房地产供需竞争模型

如上图，“消费者群体”集合A中的元素与“房地产细分市场” 集合B中的元素形成了严格的一一对应关系。具体而言，高收入人群唯一对应一级市场，较高收入人群唯一对应二级市场，中等收入人唯一对应三级市场，较低收入者唯一对应四级市场，低收入人群唯一对应五级市场。在这个模型里，任何一个层次的消费人群只能到自己对应的市场上购买住房，而任何一个层次的房地产细分市场也不对与之对应的消费群体之外的任何群体供应住房产品。
2.2、理想房地产供需竞争模型下，各收入人群的需求呈梯度横向竞争形态
2.2.1、各收入人群的需求呈梯度横向竞争形态
各收入群体有与之相应的房地产细分市场。低收入者进入公租房、廉租房市场；中等偏下收入者进入经济适用房市场、私房租赁市场；中等收入者进入普通商品房市场；中等偏上收入者进入中端商品房市场；高收入者进入高端商品房市场。同一个收入群体在与之相应的同一个房地产细分市场里竞争。较低收入者跳到较高层级市场与较高收入者竞争，那是轻量级拳手叫板重量级拳手——自不量力；较高收入者窜到较低层级的市场与较低收入者竞争，好比重量级拳手与轻量级拳手同场竞技——以大欺小，自是有失公平；轻量级拳手与轻量级拳手同台竞技，重量级拳手与重量级拳手一较高下，大家在各自的领域里竞争，彼此之间相安无事，任何收入群体在属于自己的市场里竞争，禁止越界，大家各取所需，各得其所。
其一、低收入人群由于收入水平显著低下，单靠自身的经济实力不可能在商品房市场上买房，甚至没有能力担负私房出租市场上的房屋租金，为了保障这一部分居民的基本居住需求，政府有义务为这个群体提供其负担得起的远低于市场价的租赁住房，建立起一个廉租房市场，让符合条件的居民都能在这个市场中找到一个适合自己的住房。
其二、中等偏下收入群体的经济实力有限，一时无力进入到普通商品房市场，但是就其收入而言又比低收入群体要好一些，对居住条件的要求也会高一些，因此对于这部分人群，政府可以建立经济适用房市场，通过政府补贴的方式让这一部分人购买到有限产权的房产，或者鼓励私房出租，通过减税、免税的方式给予出租方税收优惠，同时通过发放住房券的方式对租赁方进行补贴，培育一个渐成规模私房租赁市场，以致价格合理、房源充足，租赁两方各取所需、各得其所。
其三、中等收入群体的收入使得他们拥有进入普通商品房市场的经济能力，完全可以在普通商品房市场上购买一套属于自己的完全产权房，也许房子不是太大，房型也不是太好，但总比经济适用房要好，足以满足该收入群体对住房的基本要求。这一部分人群在购买商品房的人群中比例最大，政府可通过包括经济、法律、财税、政策等各种手段引导市场，增加普通商品房在整个商品房市场中的比例。
其四、中等偏上收入群体的收入更好一些，对住房的要求也更高一些，面积要大、房型也要好，这一部分人可以进入到中端商品房市场寻求更好的住房。目前我国正处于中产阶级的培育和形成阶段，中等偏上收入人群的群体规模在不断扩大，对住房的改善性需求同样日渐突出，因此市场对中端商品房的需求总体上略大于中等偏上收入人群在商品房购买人群中的比例，如是，在商品房的建设中要很好的考虑这一点。
最后，至于高收入全体往往对于住房的要求也是最高的，通常豪华、宽敞、舒适是最基本的要求，别墅、高端公寓通常更受这个群体的亲睐，因此发展与这一人群比例相当的高档住房，形成一定规模的高档商品房市场也是必要的。
2.2.2、随着各收入人群所处的收入层级的提高，形成相关住房市场的梯度退出机制
如图2-1所示，若某个较低层次收入水平的人群均因收入改善而晋升为某个更高收入水平的人群，其就必须脱离原来所属的市场，参与到与其现属层次收入水平人群相应的市场的竞争中去。比方说，当某个低收入人群的成员由于自身收入水平的不断提高，依次晋升为较低收入人群、中等收入人群、较高收入人群及高收入人群，那么，他就必须依次退出原来所属的五级市场、四级市场、三级市场和二级市场，同时加入到新属的四级市场、三级市场、二级市场和一级市场的竞争中去。这意味着随着新晋阶层的不断加入，相应层级的住房市场的需求将由此增加，需求竞争也因此更加激烈。但事实是否如此，我们接着分析。
当某人在收入水平未晋升之前占有或拥有的住房，在其收入水平晋升之后该如何处置呢？还是以低收入人群依次逐级晋升到高收入人群为例，当期晋升为低收入人群时，政府收回本由其占有使用的廉租房、公租房收回，此时，可对五级市场供应的住房资源因此增加，供应得到优化；当其晋升为中等收入人群时，其原来拥有的经济适用房，可以重新推向经济适用房市场，其租赁的私房可以重新推向私房租赁市场，从而使四级市场的供应得以优化；当其晋升为较高收入人群时，又将其原拥有的普通商品房推向市场，优化三级市场的住房供应；当其晋升为高收入人群时，同样将其原拥有的中端商品房推向市场，而二级市场的住房供应也必然因此得到优化。
至此，各级住房市场的总供应与总需求在一进一出、一加一减之间得以保持基本平衡，没有人因此而受到损害，从而实现了住房消费的帕累托改进。
三、基于非理想的房地产供需模型下的当前房价的非理性上涨分析

3.1、非理想房地产供需竞争模型
图2-2：非理想房地产供需竞争模型

在上图所示的形态中，“消费者群体”集合A中的多个元素对应“房地产细分市场” 集合B中某元素，而“房地产细分市场” 集合B中的某个元素又往往同时对应“消费者群体”集合A的某个或多个元素。此时，集合A到集合B是一个非单射或多射！在非理想房地产需求竞争模型中，五级市场的进入门槛最低，所有的收入人群都可以进入其中；四级市场的门槛偏低，较低收入以上人群都可以进入；三级市场的门槛较高，只有中等收入以上的人群方能进入；二级市场的门槛进一步提高，只有较高收入人群和高收入人群才有资格进入，而一级市场则只对高收入人群开放。这就是典型的会员制，有用的财富的多寡决定你的会员等级。低收入人群是散客，级别最低，权限最少，只能进入五级市场；较低收入人群是普通会员，中等收入人群是普通VIP会员,较高收入人群是黄金VIP会员，高收入人群是钻石VIP会员，随着会员等级的提高，其权限也变得越来越大，对其开放的市场也越来越多，钻石VIP的权限最大，所有的五级市场均对其开放，可谓畅行无阻。
3.2、非理想房地产供需竞争模型下，各收入人群的需求呈梯度纵向竞争形态

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