[ zsg ]——(2010-10-18) / 已阅28558次

　　1、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其它形式限制房地产权利的；
　　2、在市房屋拆迁主管机关拆迁公告范围内的；
　　3、产权共有的房屋，其他共有人不同意上市的；
　　4、违反产权人与原产权单位约定的；
　　5、国家、省、市规定不能上市的。
　　购房者在选购房改房的时候一定要多一个心眼，一定要仔细查看该房产权属证明，看出售人是否为唯一的产权人，该产权证明中是否有限制权利的记录，并要尽可能向相关知情人了解有关房屋拆迁、出售人与原产权单位之间是否有约定等情况，以免买下无法办理房产权属转移的房改房。
房改房买卖知识：
　　某君为处级干部，在出售自己名下的房改房物业（面积为108平方米）时因刻意隐瞒重购（即按职级同时享有两套房改物业），在房管局做缴款核准时被查出，导致未能完成买卖手续。某君只能选择将其中超标的房产以市场价补回差额或退回其中一套房改房。
　　究竟重购的定义如何？应如何处理房改房重购的问题？据满堂红地产特约法律顾问李律师解释，“重购”是指一个职工家庭违反房改规定先后购有两套或多套公房。据相关规定，对“重购”房改房按以下原则处理：（1）若第一次购买的房改房已达本人职务面积标准下限的，必须退出其中的一套住房。（2）若两次购买的房改房均未达本人职务面积标准下限的，允许补购第二套住房，也可以办理换购，必须按换购、补购政策办理。（3）若第一次购买的房改房未达本人职务面积标准下限，第二次购买的房改房已达本人职务面积标准下限的，允许办理重购改换购的手续。（4）重购房上市，可能被房改办查出并退案，查出后要交6元／m2的退案费。（5）同时房改办将通知产权单位没收此套房屋，或要求业主以市场价补购该房（现时重购房不可办理交易）。（6）假如重购房上市被查出时已缴交土地出让金或分摊面积款，则该款项不予退回。
●盲区一：回购是否涉及已售经济适用房
　　根据此次《办法》规定，明确了经济适用房的购房人只拥有有限产权，同时对于经济适用房的上市管理进行了严格的界定。对于不满5年的，不得上市交易，确需转让的，可向所在区县住房保障管理部门申请回购，同时，回购价格按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定；对于满5年的，出售时应当按照届时同地段普通商品住房和经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等价款，并由政府优先回购。而在之前的“征求意见稿”中，回购经济适用房的范围没有明确的时间设定，而且对于回购的价格规定是按照届时同地段新建经济适用住房重置价格结合成新确定。因此，“链家地产”市场研发中心认为，此次《办法》对经济适用房的上市交易管理进行了一个相对明确的划分界定，无论是满5年还是未满5年，政府都有优先回购和回购的权利。但是，对于回购政策是否涉及到已经出售的经济适用房在此次出台的《办法》中没有明确。这是影响二手经济适用房交易的关键性问题。目前能在市场上流通的二手经济适用房都是在回购政策出台之前已经出售并且拿到房产证的。张永魁律师认为，按照法律不涉及以往的原则。此次的回购规定应该不涉及以前购买的经济适用房。因为如果当时有回购的规定，可能有一部分人会放弃购买经济适用房转而购买商品房。而当时的商品房价格与今天的价格已是天壤之别。此次提出的回购政策如果涉及以往，对这一部分人来说则显失公平。北京市去年出台的未来五年“住房建设规划”当中，已经明确指出，“内循环”不针对旧有经济适用房。更为重要的是，节前国务院出台的24号文件《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第十一条中明确规定，相关的回购规定应在经济适用住房购房合同中予以明确。而以往签订的经济适用房购房合同中根本没有回购的相关条款。如果回购也不符合合同的规定。经济适用房的购房人对于回购的担心，也是对政府违约的担心，导致了二手房经济适用房的购买者陷入了观望状态。但从政策制定常识加以判断，各地出台的细则应该不会秋后算账。从目前的二手经济适用房交易情况来看，回购政策没有涉及以往。记者从家经纪公司了解到，虽然二手经济适用房成交萎缩，但从近期的成交情况看，不管是满五年还是未满五年的经济适用房仍按原来的规定在办理。未满五年的只能按原价出售给有经济适用房购买资格的人，满五年的按市场价补交10%的综合地价款后可以按商品房上市交易。并没有受到回购政策的影响。
　　●盲区二：回购如何操作

　　此次出台的《办法》除了没有明确回购是否涉及以前出售的经济适用房外，也没有明确回购如何操作。第一，交纳土地收益的比例确定问题？按照2004年出台的《关于加强经济适用住房交易管理有关问题的通知》规定，已购经济适用住房住满5年后，可以按照市场价出售，但须按照市场价的10%上交综合地价款；而此次《办法》对于满5年的，出售时应当按照届时同地段普通商品住房和经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等价款，并由政府优先回购，那么，这个一定比例是多少需要明确。第二，同地段普通商品住房的价格衡量标准？对于满5年的，出售时按照同地段普通商品住房和经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益，那么同地段普通商品住房的价格衡量标准也需要进行一个明确。第三，对于满5年的，政府优先回购的前提和具体操作方式是什么也需要事先明确。政府相关部门人士表示，节后将出台配套的细则。这些问题应该在细则予以明确，否则将会严重阻碍二手房经济适用房的流通。对于二手房市场的健康发展也是不利的。
贪便宜买经济适用房买卖合同无效吃闷亏：
明明知道经济适用房在五年内不可以买卖，但是无锡市民丁先生却经不住低价的诱惑，欲以33万元购买一套102平方米的房屋，哪料，因无法过户买卖双方闹起纠纷，丁先生一怒之下将房主告上法庭，要求房主退还定金。记者昨日从无锡崇安区法院获悉，这起房屋买卖合同被判无效。2008年底，无锡市民丁先生发现，自己的很多朋友以低于市场价的价格向拆迁户购买了经济适用房，并且陆续装修入住。经过几番比较，丁先生通过中介公司选中了无锡广益佳苑一套102平方米的房屋，房主报价33万元，这比同地段的商品房足足便宜了20万元。尽管丁先生自己知道，经济适用房在五年内不可以上市交易，但是经不住低价的诱惑，决定占这个便宜。当时中介公司打包票称，这些经济适用房虽然暂时不能在产监处办理过户手续，但买卖双方完全可以先签买卖合同，再到公证处去办理转让公证，公证的法律效力和房产证是一样的，五年期满再到产监处去办过户，很多人都是这样买到了便宜房子。中介还说，如果几年之后再来买广益佳苑的房子就不是这个价钱了。丁先生被说动了，很快要以33万元的价钱买一套102平方米的房子。签合同时，丁先生付了房主两万元定金，双方约定余款在办理转让公证后一次性付清。丁先生还付了中介3000元中介费。不料，当丁先生按照中介所说到公证部门准备办理手续时，被告知经济适用房在五年内不可以办理转让公证。丁先生遂找到房主，想讨回定金。不料，房主却称他与丁先生签订的买卖合同根本无效，定金花光了，现在没有钱还给丁先生。丁先生一气之下将房主告上了法院，要求房主返还定金两万元。法院审理认为，原被告双方的买卖合同违反了国家规定，属无效。被告基于该合同取得的两万元定金应返还。丁先生表示，他将在另外的案件中向中介追索3000元中介费。法官提醒广大市民，经济适用房买卖的风险非常大。房主极有可能在收到买方全部房款后，再主张合同违反强制性法律规定无效，不再出售房屋，买方将面临追索房款的艰难，处境十分被动。
北京市昌平区人民法院
民事判决书（2008） 昌民初字第129号
原告（反诉被告），女，1962年2月20日出生，汉族，无业，现住北京市丰台区洋桥马里堡西里5号楼4单元402室。身份证号码：110106620220122。
（反诉原告），男，1965年3月31日出生，汉族，
原告与被告其他买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人，被告及其委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2001年原告与被告相识。2003年1月，原告考虑到被告在京务工，生活艰辛，应被告请求双方签订了《房屋买卖协议》，原告将坐落于北京市昌平区东小口街道天通苑1306号楼1单元6层2号房屋转让给被告，由于该房产为原告按揭购买所得，因此被告要求以原告的名义交纳银行按揭款项。2003年1月原告将房屋交给被告使用。2007年10月，原告接到银行通知，说原告多次没有按期还款，严重损害了原告的商业信誉，为此，原告同被告协商解决办法，被告非但没有承认错误，而且还让原告学习《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京经济适用住房管理办法》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》等17项法律法规、文章，要求原告息事宁人。通过学习原告得知，由于被告不具有在北京购买经济适用住房的主体资格，且北京市经济适用住房转让必须经法定程序。所以，原告与被告之间的协议书是无效的，根据法律的规定，既然协议无效，被告就应当将房屋腾退给原告。虽然原告与被告对房屋使用未做约定，但根据《民法通则》公平、等价、有偿的原则，被告应当支付2003年1月至起诉之日止的房屋使用费用，该项费用参照同地段房屋租金计算。由于双方无协商解决此纠纷的可能，故原告提起诉讼，要求：1、判令原告与被告签订的房屋买卖合同无效；2、要求被告将坐落于北京市昌平区东小口街道天通苑1306号楼1单元6层2号房屋腾退给原告；3、请求判令被告支付房屋使用费116000元；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称并提起反诉：一、原告要求确认买卖合同无效的诉讼请求，于法无据。双方的房屋买卖协议系自愿签订，自签订之日起即依法成立。依据我国法律规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。但在2003年，我国所有的法律、行政法规中，均没有关于非北京户口的人不可以向已购买经济适用住房的个人，购买二手经济适用住房的禁止性规定。此外，原告与被告同在一个单位工作，原告对被告的身份非常清楚，因此，原告在起诉状中所说的，到起诉前才知道“被告不具有在北京购买经济适用住房的主体资格”，是原告为背信毁约编造的谎言。时至今日，北京市仍然不禁止经济适用住房的交易，并且以2004年为界，实行“新房新办法，老房老办法”。二、双方的协议是附条件的合同，符合法律规定。该房屋买卖协议是附条件的合同，即在签订时起成立，至付清全部银行按揭款后生效。三、合同条件已经成就，应当继续履行，被告反诉有理。原告恶意还款，促使合同条件提前成就。原告应当履行协助被告办理过户的义务。关于房屋使用费，原告没有理由索要，原告毁约的原因就是房价大副上涨，因此过错责任全在原告。被反诉人与反诉人于2003年1月12日签订了买卖房屋的《协议书》，将昌平区东小口天通苑六区4号楼1单元602室房屋转让给反诉人，反诉人向被反诉人付清了前期房款及各项费用共137425.83元，被反诉人将该房屋交与反诉人，反诉人装修后一直居住，并交付各项费用。现该房屋的按揭款因原告恶意还款已全部付清，依据双方签订的房屋买卖《协议书》第4条的规定，被反诉人应协助反诉人办理房屋过户手续，故反诉人提起反诉，要求：1、法判令反诉人给付被反诉人所交纳的银行贷款195964.67元后，被反诉人履行协议办理房屋过户手续的义务；2、本案诉讼费用由被反诉人承担。原告对被告提出的反诉辩称：一、在本诉中，答辩人要求认定双方签订的房屋买卖协议无效返还房屋，被答辩人反诉的理由是在本诉的答辩中已经阐明的观点，根本无需反诉。二、结合本案事实，答辩人谈谈被答辩人反诉的依据——双方协议中第四条的约定。协议书第四条是约定了答辩人负有协助被答辩人过户的义务，但是这个义务是有一个前提的，那就是被答辩人还清贷款后，答辩人才履行义务。可是被答辩人至今也未能还清贷款，则么让答辩人协助过户？在本诉及反诉中，被答辩人有意回避这个前提，有意混淆视听，歪曲事实。在庭审中，被答辩人称答辩人恶意还款，贷款已经付清，答辩人就应当履行过户手续，这里被答辩人竟然免除了给买房人过户，试问有这样的道理吗？答辩人基于朋友的关系将房屋转让给被答辩人，在这过程中，答辩人没有赚取一分钱，是按照原价转让给被答辩人的，而被答辩人却说答辩人见房屋涨价，见利忘义要求返还房屋的，如果是为了赚钱，当初答辩人就不会将房屋按原价卖给被答辩人了。协议签订后，答辩人多次催促被答辩人还清贷款，好办理过户手续，但被答辩人总是以没钱迟迟拖延。在2007年10月期间，答辩人办理出国手续的时候，要求在国内不能存在债务关系，答辩人到银行查询还有多少贷款没有还清时，发现被答辩人不仅没有还清贷款，而且多次迟延支付月供还款，造成了答辩人名下多次的还款记录，严重损害了答辩人的商业信誉。即使是这样，答辩人也没想解除协议，而是积极的找被答辩人协商解决此事，但被答辩人不仅不向答辩人承认错误，反而致函答辩人，以“两败具伤”、“三思后行”等语言相威胁，要求答辩人“息事宁人”，并且列举了经济适用住房有关的法律，让答辩人学习。通过学习，答辩人认识到双方签订的协议是违反我国法律、行政法规的规定的，是无效的。该房屋根本不可能私自转卖给被答辩人的，经济适用住房的出售是有严格的法律程序的，买受人的条件也是有严格规定的。综上，答辩人请求法庭驳回其请求。
经审理查明，2003年1月12日原告（甲方）与被告（乙方）签订《协议书》一份，约定：甲方将坐落在昌平区东小口街道天通苑1306号楼1单元6层2号（现房屋位置为：昌平区东小口镇天通苑小区1306号楼1单元6层2号）房产一处卖给乙方，甲方向乙方收取人民币137425.83元。甲方同意乙方用甲方名义继续做银行按揭，乙方自协议签字之日起应按期向银行还款。否则，引起的后果应有乙方自行承担。甲方在收取上述费用的同时，需将上述费用的相关文件票据交与乙方。甲方应在乙方还清银行贷款后协助乙方办理过户手续，过户时所发生费用全部由乙方承担。乙方于2003年1月17日向甲方付人民币100000元整，余款于2003年5月1日前付清，以甲方收据为准。协议签订当天原告向被告交付了该房屋并将协议中约定的相关文件票据交与被告。被告向原告一次性给付了购房款及其他费用共计137482.30元，被告入住后对该房屋进行了装修。自2003年1月起被告开始以原告的名义偿还房屋按揭贷款直至2007年10月份，2007年11月原告将该房屋剩余贷款本金及利息共计195964.67元一次性还清。另查，位于昌平区东小口镇天通苑小区1306号楼1单元6层2号房屋，属于经济适用住房，原告于2002年3月5日从北京顺天通房地产开发有限责任公司处购买，同年3月11日该房屋取得房屋使用权证书。上述事实，有原、被告提交的协议书、商品房买卖合同、房屋所有权证书、银行还款清单、终止贷款声明及原、被告陈述在案佐证。
本院认为，原告与被告签订协议书的行为，是双方真实意思的表示，且签订协议书时并没有禁止经济适用住房再上市转让或对被转让人资格限制的相关规定，故该协议书应为合法有效。双方应当遵循诚实信用的原则，继续全面履行合同。现以后支付了购房首付款及2003年1月份至2007年10月份银行贷款，剩余购房款（即银行贷款）195964.67元由支付完毕，故尚欠购房款195964.67元未付清。故对于原告要求房屋买卖合同无效及要求被告腾退房屋并支付房屋使用费的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持；对于反诉原告要求判令反诉原告给付反诉被告偿还贷款后，被反诉人履行协助办理房屋过户手续的义务的诉讼请求，证据确实、理由充分，本院予以支持。综上所诉，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：
一、反诉原告于本判决生效后十日内给付反诉被告房款十九万五千九百六十四元六角七分，反诉被告在收到上述款项三日内履行协助反诉原告办理房屋过户手续的义务。
二、驳回原告的诉讼请求。
半诉案件受理费二千六百二十元，由原告负担（已交纳）。反诉案件受理费七十元由反诉被告负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 马彩云
人民陪审员 张玉凤
人民陪审员 李秀琴
二 O O八 年 四 月 十 二 日
书 记 员 李雪
北京市第一中级人民法院
民事判决书
（2008）一民终字第8061号
上诉人（原审原告、反诉被告），女，1962年2月20日出生，汉族，无业，现住北京市丰台区洋桥马里堡西里5号楼4单元402室。
被上诉人（原审被告、反诉原告），男，1965年3月31日出生，汉族，上诉人因其他买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2008）昌民初字第129号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
在一审中起诉称，2003年1月，考虑到在京务工，生活艰辛，应被告请求双方签订了《房屋买卖协议》，将坐落于北京市昌平区东小口街道天通苑1306号楼1单元6层2号房屋转让给，由于该房产为按揭购买所得，因此要求以的名义交纳银行按揭款项。2003年1月将房屋交给被告使用。2007年10月，接到银行通知，说多次没有按期还款，严重损害了的商业信誉。为此，同协商解决办法，非但没有承认错误，而且还让原告学习《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京经济适用住房管理办法》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》等17项法律法规，要求息事宁人。通过学习，得知，由于不具有在北京购买经济适用住房的主体资格，且北京市经济适用住房转让必须经法定程序。所以，与之间的协议书是无效的，根据法律的规定，既然协议无效，就应当将房屋腾退给。虽然与对房屋使用未作约定，但根据《民法通则》公平、等价、有偿的原则，应当支付2003年1月至起诉之日止的房屋使用费用，该项费用参照同地段房屋租金计算。由于双方无协商解决此纠纷的可能，故提起诉讼，要求：1、判令与签订的房屋买卖合同无效；2、要求被告将坐落于北京市昌平区东小口街道天通苑1306号楼1单元6层2号房屋腾退返还；3、请求判令支付房屋使用费116000元；4、本案诉讼费用由承担。在一审中答辩称：一、要求确认买卖合同无效的诉讼请求，于法无据。双方的房屋买卖协议系自愿签订，自签订之日起即依法成立。依据我国法律规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。但在2003年，我国所有的法律、行政法规中，均没有关于非北京户口的人不可以向已购买经济适用住房的个人购买二手经济适用住房的禁止性规定。因此，双方签订的房屋买卖协议合法有效。另外，与同在一个单位工作，对的身份非常清楚，因此，在起诉状中所说的，到起诉前才知道“不具有在北京购买经济适用住房的主体资格”，是为背信毁约编造的谎言。时至今日，北京市仍然不禁止经济适用住房的交易，并且以2004年为界，实行“新房新办法，老房老办法”。二、双方的协议是附条件的合同，符合法律规定。该房屋买卖协议是附条件的合同，即在签订时起成立，至付清全部银行按揭款后生效。三、合同条件已经成就，应当继续履行。恶意还款，促使合同条件提前成就。应当履行协助办理过户的义务。四、关于房屋使用费，没有理由索要，毁约的原因就是房价大副上涨，因此过错责任全在。在一审中反诉称，已向付清了前期房款及各项费用共137425.83元，房屋已经交付，一直居住，并交付各项费用。现该房屋的按揭款因恶意还款已全部付清，依据双方签订的房屋买卖《协议书》第4条的规定，应协助办理房屋过户手续，要求：1、法判令给付所交纳的银行贷款195964.67元后，履行协议办理房屋过户手续的义务；2、本案诉讼费用由承担。针对的反诉，在一审答辩称：：一、在本诉中，答辩人要求认定双方签订的房屋买卖协议无效、返还房屋，反诉的理由是在本诉的答辩中已经阐明的观点，根本无需反诉。二、结合本案事实，《协议书》第四条是约定了负有协助过户的义务。，但是，这个义务是有一个前提的，那就是还清贷款后，才履行义务。可是至今也未能还清贷款，则么让协助过户？在本诉及反诉中，有意回避这个前提，有意混淆视听，歪曲事实。在庭审中，称恶意还款，贷款已经付清，就应当履行过户手续，试问有这样的道理吗？基于朋友的关系将房屋转让给，在这过程中，没有赚取一分钱，是按照原价转让给的，而却说见房屋涨价，见利忘义要求返还房屋。如果是为了赚钱，当初就不会将房屋按原价卖给。协议签订后，多次催促还清贷款，好办理过户手续，但总是以没钱迟迟拖延。。在2007年10月期间，办理出国手续的时候，要求在国内不能存在债务关系，到银行查询还有多少贷款没有还清时，发现不仅没有还清贷款，而且多次迟延支付月供还款，造成了名下多次的还款记录，严重损害了的商业信誉。即使是这样，也没想解除协议，而是积极的找协商解决此事，但不仅不向承认错误，反而致函，以“两败具伤”、“三思后行”等语言相威胁，要求“息事宁人”，并且列举了经济适用住房有关的法律，让学习。通过学习，认识到双方签订的协议是违反我国法律、行政法规的规定的，是无效的。该房屋根本不可能私自转卖给的，经济适用住房的出售是有严格的法律程序的，买受人的条件也是有严格规定的。综上，请求法庭驳回其反诉请求。一审法院审理查明，2003年1月12日原告（甲方）与被告（乙方）签订《协议书》一份，约定：甲方将坐落在昌平区东小口街道天通苑1306号楼1单元6层2号（现房屋位置为：昌平区东小口镇天通苑小区1306号楼1单元6层2号）房产一处卖给乙方，甲方向乙方收取人民币137425.83元。甲方同意乙方用甲方名义继续做银行按揭，乙方自协议签字之日起应按期向银行还款。否则，引起的后果应有乙方自行承担。甲方在收取上述费用的同时，需将上述费用的相关文件票据交与乙方。甲方应在乙方还清银行贷款后协助乙方办理过户手续，过户时所发生费用全部由乙方承担。乙方于2003年1月17日向甲方付人民币100000元整，余款于2003年5月1日前付清，以甲方收据为准。协议签订当天，向交付了该房屋并将协议中约定的相关文件票据交与。向一次性给付了购房款及其他费用共计137482.30元，入住后对该房屋进行了装修。自2003年1月起开始以的名义偿还房屋按揭贷款直至2007年10月份，2007年11月将该房屋剩余贷款本金及利息共计195964.67元一次性还清。另查，位于昌平区东小口镇天通苑小区1306号楼1单元6层2号房屋，属于经济适用住房，于2002年3月5日从北京顺天通房地产开发有限责任公司处购买，同年3月11日该房屋取得房屋使用权证书。上述事实，有当事人陈述、《协议书》、商品房买卖合同、房屋所有权证书、银行还款清单、终止贷款声明等在案佐证。
一审法院判决认定，与签订《协议书》的行为，是双方真实意思的表示，且签订《协议书》时并没有禁止经济适用住房再上市转让或对被转让人资格限制的相关规定，故该协议书应为合法有效。双方应当遵循诚实信用的原则，继续全面履行合同。现以后支付了购房首付款及2003年1月份至2007年10月份银行贷款，剩余购房款（即银行贷款）195964.67元由支付完毕，故尚欠购房款195964.67元未付清。故对于要求确认房屋买卖《协议书》无效及要求腾退房屋并支付房屋使用费的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持；对于要求判令其给付房款后，履行协助办理房屋过户手续的义务的诉讼请求，证据确实、理由充分，予以支持。综上所诉，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：一、于本判决生效后十日内给付房款十九万五千九百六十四元六角七分，在收到上述款项三日内履行协助办理房屋过户手续的义务；二、驳回原告的诉讼请求。不服原审法院的判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤消原判，支持的一审诉讼请求。上诉理由是：1、本案诉争房屋为经济适用住房，系非京籍居民，不具备在京购买经济适用住房的资格，与协议价格为经济适用住房的价格，且房屋设有抵押权；2、签订《协议书》时的法律、法规规定，经济适用住房上市转让必须是购买超过5年的房屋，而购买的经济适用住房不足5年；3、未经审批的经济适用住房不得上市交易，购买二手经济适用住房需具有相应资格，严禁私自交易、低价交易、平价交易；4、北京从未放开对非京籍户口人员在京购买房屋；5、未经抵押权人同意，房屋转让无效。同意原审法院判决，同时答辩称：1、2003年对经济适用住房交易还没有“购买满五年”的限制；2、非京籍户口人员不能向北京市政府购买经济适用住房，并不包括二手房；3、抵押问题并不是确认买卖合同无效的理由；4我国法律，行政法规中没有禁止二手经济适用住房买卖的规定。
本院查明事实与一审反员查明事实相同，本院予以确认。
本院以为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。为出售其所有的坐落于昌平区东小口镇天通苑1306号楼1单元6层2号房屋，与签订《协议书》，该《协议书》是双方当事人的真实意思表示，亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当全面履行。与签订《协议书》的时间是在2003年1月，当时，无论是国务院部门规章，还是北京市地方政府规章，对已购经济适用住房上市交易均无对购买年限及购买人条件的限制性规定。而且，违反国务院部门规章或地方政府规章并不必然导致合同无效。因此，有关购买房屋不足5年、是非京籍户口等上诉理由不能证明其主张，本院不予采信。抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权。因此，未经抵押权人同意转让抵押物，并不导致转让无效。有关转让本案诉争房屋因未经抵押权人同意而无效的上诉理由不能成立，本院不予采信。一审法院判决与继续履行合同、驳回的诉讼请求正确，本院予以确认。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二千六百二十元，由负担（已交纳）。一审反诉案件受理费七十元，由负担（本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费二千六百二十元，由负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 秋 燕
审 判 员 吕 春 华
代理审判员 茂 刚
二 O O 八 年 九 月 三 日

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