[ 陈召利 ]——(2009-12-22) / 已阅13437次

[深度解读]

　　通过本条规定可知，汽车库（位）只是作为房屋的附属设施，不会单独发证，只在相应的所购房屋的房产证上注记。根据《物权法》的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。为保证满足这一规定，并考虑到在建筑区划内拥有两套或者两套以上房屋的业主转让部分房屋的情形，本条明确，房屋所有权人转让附有汽车库(位)的房屋，不再拥有本建筑区划内业主身份的，该汽车库(位)应当连同房屋一并转让；单独转让汽车库(位)的，应当首先满足本建筑区划内业主的需要。这有效避免产生“有车无房”的业主，也就是说，在无锡市不会存在只享有汽车库（位）的所有权而没有房屋所有权的业主。

[要点提示5]预告登记的效力

　　第四十九条 预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意处分该房屋的，房屋登记机构不予登记。
预告登记失效后，原申请人就相同的事实和理由再次申请预告登记的，房屋登记机构不予受理。

[深度解读]

　　我国《物权法》确立了“预告登记”制度，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，可以向登记机构申请预告登记。预告登记的法律效果就是办理预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意处分该房屋的，登记机构不得办理对该现房或正在建造的房屋的处分登记。预告登记可以有效避免“一房多卖”现象的发生，保障债权人的合法权益。

[要点提示6]预告登记设前置条件，“期房”多一份保障。

　　第五十一条 预购房屋未办理预告登记的，不予办理以该房屋设定抵押的预告登记。

[深度解读]

　　本条是专门针对“期房”而设立的规定。现实中经常发生开发上将“期房”售出后在购房者不知情的情况下又将房屋抵押给银行贷款，严重损害购房者的合法利益。本条规定将有效杜绝这一现象发生。因为，期房如欲办理抵押登记，必须先办理已售的预告登记，此后如该房屋需要办理抵押，必须经购房者同意。这将有效保障购房者的合法权益。

[要点提示7]预告登记的时效与单方转移登记。

　　第五十四条 预告登记后，当事人应当自能够进行房屋所有权转移登记之日起三个月内依照本条例的规定申请转移登记。

　　预售人未在约定的期限内与预购人共同申请房屋所有权转移登记或者未按照预购人的委托代为申请房屋所有权转移登记的，预购人能证明其支付全部房款的，可以单方申请转移登记。

[深度解读]

　　预告登记具有严格的时效性。《物权法》规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本条第一款是对这一规定细化。颇具创意的是本条第二款，这为预购人遇到预售人签订房屋买卖合同后拖延或者拒不办理房屋权属变更登记的情形提供了除诉讼与仲裁之外又一新的救济途径。也就是说，如果预售人未在约定的期限内与预购人共同申请房屋所有权转移登记或者未按照预购人的委托代为申请房屋所有权转移登记的而预购人可以证明其支付全部房款的，可以单方申请转移登记，既不需要预售人的配合，也不需要向人民法院起诉再申请强制执行，大大节约了人力物力和时间成本，可以说是无锡市为民利民便民的重大举措。然而，房屋登记机构要求预购人提供其支付全部房款的证明材料（汇款凭证、收据、发票、公证还是判决？）将是这一政策能否贯彻落实的关键。如何既能保证预购人的便利又能预防证明材料造假的法律风险，有待观察。

[要点提示8] 房屋登记簿记载有误，可直接提起民事诉讼确认房屋权属。

　　第六十二条 人民法院、仲裁机构生效的法律文书确定的房屋权利归属或者权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的，房屋登记机构应当按照当事人的申请或者人民法院的执行要求办理相应的登记。

[深度解读]

　　当发生房屋实际权属事实与房屋登记簿记载的权利状况不一致时，实际权利人是应当先提起行政诉讼撤销房屋登记还是直接提起民事诉讼确认房屋权属？这一直是实践中的难点和热点问题。本条规定有效解决了这一难题，如发生房屋实际权属事实与房屋登记簿记载的权利状况不一致时，实际权利人应当直接提起民事诉讼确认房屋权属，人民法院可以直接对房屋权属问题作出民事判决。在取得上述民事判决后，实际权利人既可以申请人民法院执行，也可以直接向房屋登记机构申请办理相应的登记。

[要点提示9]异议登记具有时效性。

　　第六十四条 自异议登记之日起十五日内，申请人未向人民法院提起诉讼的，异议登记失效；已经提起诉讼的，应当在三日内告知房屋登记机构。
异议登记失效后，原申请人就相同的事实和理由再次申请异议登记的，房屋登记机构不予受理。

[深度解读]

　　我国《物权法》确立了“异议登记”制度，只要利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误而不同意更正的，利害关系人就可以申请异议登记。异议登记的法律效力是，登记簿上记载权利失去正确性推定的效力，第三人也不得主张依据登记的公信力而受到保护。同样，异议登记也具有严格的时效性，申请人应当自异议登记之日起十五日内向人民法院提起诉讼。如前所述，这里的诉讼应当是指“申请确认房屋权属”的民事诉讼。需要注意的是，异议登记并非可以任意提起，因为如异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

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